Refixácia, alebo refinancovanie? Kedy zostať a kedy zmeniť banku

Refixácia (refixace) znamená, že v súčasnej banke pokračujete s novou sadzbou na ďalšiu fixáciu. Stojí 0 Kč, nevyžaduje odhad ani nové posúdenie príjmov a často stačí jeden podpis alebo len nereagovať na list. Refinancovanie znamená, že novou hypotékou v inej banke splatíte tú doterajšiu: zaberie 4–6 týždňov a potrebujete odhad (3 000–6 000 Kč, mnohé banky ho preplácajú), nový vklad záložného práva do katastra (2 000 Kč) a výmaz toho starého.

Prechod sa oplatí častejšie, než ľudia čakajú. Pri zostatku 3 543 000 Kč so zostávajúcimi 20 rokmi robí rozdiel 0,4 p. b. (5,40 % oproti 5,00 %) zhruba 790 Kč mesačne a 68 000 Kč na úrokoch za päťročnú fixáciu; náklady prechodu okolo 10 000 Kč sa vrátia asi za 13 mesiacov. Najlepší výsledok však zvyčajne neprinesie automatický odchod, ale konkurenčná ponuka použitá na vyjednanie retenčnej sadzby. Banku meníte až vtedy, keď súčasná nedorovná.

Čím sa líši refixácia od refinancovania?

Najviac rozhoduje riadok o posúdení príjmov. Refixácia je jediná cesta, ako pokračovať bez nového testu bonity, a pre ľudí, ktorým od podpisu klesol príjem, je to podstatná výhoda.

Pri refixácii vám banka musí ponuku novej sadzby poslať najmenej 3 mesiace pred koncom fixácie. List obsahuje sadzbu pre jednu alebo viac dĺžok fixácie. Ak nereagujete, zmluva pokračuje so sadzbou, ktorú banka určila, zvyčajne cenníkovou, nie najlepšou možnou. Ak si vyberiete inú dĺžku fixácie, podpíšete jednoduchý dodatok alebo voľbu potvrdíte v internetbankingu.

Refixáciu môžete spojiť s mimoriadnou splátkou v ľubovoľnej výške, lebo na konci fixácie ju zákon umožňuje bez poplatku. Kto má našetrené, zníži tak zostatok a s ním aj dopad vyššej sadzby. Niektoré banky ponúkajú dojednať novú sadzbu s predstihom, čo sa hodí, ak čakáte zdraženie, napríklad pred zasadnutím ČNB 5. 11. 2026.

Ako prebieha refinancovanie

1. Ponuky: oslovte 2–3 banky alebo poradcu a ponuky porovnajte pri rovnakom LTV, dĺžke fixácie a poistení.
2. Žiadosť a podklady: doklady o príjme, výpis z úverového účtu, aktuálny list vlastníctva (list vlastnictví). Banka objedná odhad.
3. Schválenie trvá zvyčajne 2–4 týždne od kompletných podkladov.
4. Vyčíslenie zostatku vám vystaví súčasná banka ku dňu konca fixácie.
5. Podpis úverovej a záložnej zmluvy a návrh na vklad záložného práva (plomba, zápis najskôr 20 dní po upovedomení vlastníka).
6. Čerpanie: nová banka pošle peniaze priamo starej banke k dátumu konca fixácie.
7. Výmaz: stará banka vydá kvitanciu a súhlas s výmazom a podá sa návrh do katastra.

Preto treba začať najneskôr 2–3 mesiace pred koncom fixácie. Kto termín prešvihne, pokračuje automaticky s novou sadzbou súčasnej banky a neskorší odchod ho už môže stáť až 1 % splatenej sumy. Podrobný návod je v článku Refinancovanie hypotéky krok za krokom.

Ako prinútiť banku dorovnať ponuku?

Banky vedia, že odchod klienta ich stojí viac ako zľava zo sadzby, a sadzba v liste preto býva východiskovou pozíciou, nie konečnou ponukou. Osvedčil sa tento postup:

• Majte písomnú konkurenčnú ponuku s rovnakými parametrami (dĺžka fixácie, LTV, poistenie, účet). Ústne „niekde majú lacnejšie“ nestačí.
• Ozvite sa 2–3 mesiace pred koncom fixácie, nie v poslednom týždni, keď banka vie, že na prechod už nemáte čas.
• Výslovne žiadajte retenčnú ponuku, na pobočke alebo na infolinke. O výnimke zo sadzby často rozhoduje iné oddelenie ako to, ktoré poslalo list.
• Nepodpisujte list hneď. Podpis refixácie vás viaže na celú novú fixáciu a neskorší odchod je spoplatnený.

V októbri 2026 je priestor na vyjednávanie reálny: cenníky sa líšia o viac ako 0,5 p. b. (Moneta od 4,59 % s ročnou fixáciou, KB od 5,19 %, Česká spořitelna od 5,39 %) a Hypoindex ukazuje priemer ponúk 5,79 %. Ďalšie taktiky zhŕňa článok Ako vyjednať nižšiu sadzbu hypotéky.

Za ako dlho sa prechod vráti

Pri menších zostatkoch úmerne menej: pri 1 000 000 Kč robí 0,2 p. b. len okolo 110 Kč mesačne a prechod sa oplatí až pri väčšom rozdiele alebo keď nová banka náklady preplatí. Vlastné čísla si spočítate v kalkulačke refinancovania.

Kedy zostať, aj keď inde ponúkajú menej

• Klesol vám príjem, napríklad pre rodičovskú, novú živnosť alebo skúšobnú dobu. Nová banka posudzuje bonitu znova a pri internej hranici splátok okolo 45 % čistého príjmu vás nemusí schváliť.
• Máte vysoké LTV. Záväzný limit ČNB 80 % (90 % do 36 rokov) sa na refinancovanie bez navýšenia istiny nevzťahuje (§ 45a ods. 3 zákona o ČNB). Nová banka však z nového odhadu počíta LTV pre svoju sadzbu aj schválenie, a ak zostatok prevyšuje 80 % odhadnej ceny, môže ponúknuť vyššiu sadzbu alebo žiadosť odmietnuť. Súčasná banka pri refixácii LTV neprepočítava.
• Od podpisu pôvodnej zmluvy máte záznam v registroch. Pri refixácii nevadí, v novej banke môže znamenať zamietnutie.
• Zostatok je malý alebo zostáva krátka doba, takže úspora nepokryje náklady a čas.
• Ide o investičný byt. Pre nové investičné hypotéky ČNB od 1. 4. 2026 odporúča LTV 70 % a DTI 7, takže refinancovanie prenajímaného bytu môže naraziť na prísnejšie podmienky.

Harmonogram od šiestich mesiacov do konca fixácie

• 6 mesiacov vopred: zistite zostatok, dátum konca fixácie a dnešné sadzby; spočítajte splátku pri 5,00 % aj pri vyššej sadzbe.
• 3–4 mesiace vopred: získajte 2–3 písomné ponuky iných bánk a počkajte na list s novou sadzbou.
• 3 mesiace vopred: s konkurenčnou ponukou požiadajte súčasnú banku o retenčnú sadzbu.
• 2–3 mesiace vopred: rozhodnite sa. Ak prechádzate, ihneď podajte žiadosť v novej banke.
• 1 mesiac vopred: podpis zmlúv a návrh na vklad, alebo podpis refixácie, prípadne s mimoriadnou splátkou.
• Deň konca fixácie: overte, že stará hypotéka bola splatená, a do kalendára si zapíšte dátum ďalšej fixácie.

Akú dĺžku zvoliť, rozoberá článok akú fixáciu zvoliť. Čo musí banka pred koncom fixácie urobiť a aké máte práva, popisuje článok čo robiť, keď končí fixácia.