Co všechno zaplatíte za hypotéku kromě úroků

Jednorázové poplatky za hypotéku vyjdou v říjnu 2026 typicky na 4 000–10 000 Kč, pokud banka neúčtuje poplatek za vyřízení, a většina bank ho ve snaze získat klienta neúčtuje. Když ho účtuje, bývá to až 0,5 % z úvěru, u hypotéky 4 mil. Kč tedy dalších 20 000 Kč.

K tomu platíte odhad (3 000–6 000 Kč, u bytů často online zdarma), správní poplatek 2 000 Kč za vklad zástavního práva do katastru, stejný poplatek za vklad vlastnického práva a každý rok pojištění nemovitosti vinkulované ve prospěch banky.

Víc než výčet ale vypovídá poměr. U hypotéky 4 000 000 Kč na 25 let při sazbě 5,00 % zaplatíte jen v prvním roce na úrocích zhruba 198 tis. Kč a za celou dobu 3 015 tis. Kč. Každá desetina procentního bodu na sazbě znamená asi 234 Kč měsíčně, přes 14 tis. Kč za pětiletou fixaci.

Všechny poplatky dohromady jsou menší než rozdíl 0,3 p. b. na sazbě. Přesto se vyplatí je znát, protože právě jimi banky dorovnávají „sazbu od“ z ceníku. Kolik peněz potřebujete kromě poplatků a jaké další podmínky banka klade, shrnuje průvodce první hypotékou.

Kolik stojí vyřízení hypotéky v roce 2026?

Samotné vyřízení stojí u většiny bank 0 Kč, v ceníku bývá až 0,5 % z úvěru. S odhadem a dvěma návrhy na vklad do katastru zaplatíte jednorázově obvykle 4 000–10 000 Kč. Všechny položky jsou v tabulce.

V tabulce chybí daň z nabytí nemovitých věcí (4 %), protože byla zrušena v roce 2020. Daň z nemovitých věcí zase není poplatek za hypotéku, ale od roku 2024 je zhruba dvojnásobná a platí ji vlastník do 31. května (nad 5 000 Kč ji lze rozdělit na dvě splátky, do 31. 5. a do 30. 11.).

Proč je poplatek za vyřízení většinou nula

Poplatek za vyřízení je u českých bank hlavně vyjednávací položka. V ceníku často stojí 0,5 % z úvěru nebo pevná částka, ale v nabídce zmizí, pokud si k hypotéce sjednáte pojištění, převedete účet nebo přijdete přes poradce v akci. Trvá-li banka na poplatku, přepočítejte si ho na sazbu: 20 000 Kč u hypotéky 4 mil. Kč rozpočtených na pětiletou fixaci dělá 333 Kč měsíčně, což odpovídá zhruba 0,14 p. b. na sazbě. Nabídka „5,09 % bez poplatku“ je tedy prakticky totéž jako „4,95 % s poplatkem 0,5 %“, a právě tohle srovnání za vás dělá RPSN.

Hypoteční poradce by si od vás za zprostředkování účtovat neměl nic, platí ho banka provizí. Pokud poplatek chce, musí předem říct, za jakou službu navíc ho účtuje a kolik by vás stálo jít do banky napřímo.

Podobně je to s odhadem. Část bank ho v akci proplácí a u bytů je online zdarma, takže se na něj zeptejte jako na první věc, když bankéř „nemá kde slevit“.

Které pojištění je povinné a které sníží sazbu

Pojištění nemovitosti je podmínkou čerpání u každé banky. Zástava musí být pojištěna proti živlům a pojistné plnění vinkulováno ve prospěch banky, aby při škodě dostala peníze ona. Pojistitele si vybíráte sami. Pojistná částka se stanoví z reprodukční (nové) hodnoty stavby, ne z kupní ceny, a u bytu v Praze, kde velkou část ceny tvoří pozemek a lokalita, proto vychází znatelně níž než cena. Banka kontroluje, aby částka odpovídala hodnotě stavby podle odhadu.

Životní (rizikové) pojištění a pojištění schopnosti splácet povinná nejsou. Banky za jejich sjednání u svého pojistitele dávají slevu na sazbě v řádu desetin procentního bodu, a právě tady lidé nejčastěji špatně počítají.

Sleva 0,2 p. b. na 4 mil. Kč na 25 let znamená 464 Kč měsíčně (23 384 Kč místo 22 920 Kč). Stojí-li pojistné víc, zaplatíte za pojištění víc, než na sazbě ušetříte. To nevadí, pokud pojištění opravdu chcete; berete-li ho jen kvůli slevě, srovnejte ho s nabídkou mimo banku. Po zrušení pojištění banka slevu odebere a sazba se zvýší.

Zda se pojištění schopnosti splácet vyplatí, rozebírá samostatný článek Pojištění schopnosti splácet.

Co je v RPSN a co ne

RPSN (roční procentní sazba nákladů) vyjadřuje celkové náklady úvěru jako roční procento. Podle zákona o spotřebitelském úvěru do ní patří úrok a všechny náklady, které musíte zaplatit a které banka zná: poplatek za vyřízení, vedení úvěrového účtu, odhad, pokud je povinný, a pojištění, pokud je podmínkou pro získání úvěru za nabízenou sazbu. Nepatří do ní náklady notáře nebo advokáta, správní poplatky za zápis vlastnického práva, sankce za porušení smlouvy ani pojištění, které si sjednáte dobrovolně mimo podmínky nabídky.

Z toho plynou dvě věci. RPSN je vždy vyšší než sazba, i kdyby banka neúčtovala nic: u sazby 5,00 % s měsíčním splácením vychází samotným přepočtem úroku na roční bázi RPSN 5,12 %. A RPSN dvou nabídek jde porovnat jen při stejné částce, splatnosti a fixaci. Proč jsou sazba a RPSN dvě různá čísla, vysvětlujeme v článku RPSN vs. úroková sazba.

Před podpisem vám banka musí předat předsmluvní informace na formuláři ESIP s RPSN a rozpisem poplatků. Svůj návrh smluvních podmínek pak 14 dní nesmí změnit ani odvolat (doba na rozmyšlenou, § 111 zákona o spotřebitelském úvěru). Zákonné právo odstoupit od již podepsané smlouvy do 14 dnů se ale týká jen úvěrů jiných než na bydlení, ne hypoték. Položku, kterou bankéř nezmínil, řešte před podpisem, ne po něm.

Kolik stojí hypotéka 4 mil. Kč kromě úroků?

Jednorázově 4 000 až 30 000 Kč, za pětiletou fixaci i s pojištěním bytu 19 000 až 45 000 Kč. Rozdíl dělá hlavně poplatek za vyřízení a odhad.

Z příkladu plyne pořadí, v jakém o hypotéce vyjednávat: nejdřív sazba, pak podmínky slevy (pojištění, účet), až potom poplatky. Banka, která vám odpustí 6 000 Kč za odhad a dá sazbu o 0,2 p. b. vyšší, vydělala. Vlastní čísla si přepočítáte ve výpočtu splátky.

Je hypotéka náklad na bydlení? V rozpočtu domácnosti ano, splátka hraje stejnou roli jako nájem, jen její část, jistina, se vám ukládá v bytě. Úroky z hypotéky na vlastní bydlení si navíc odečtete od základu daně, u úvěrů od roku 2021 až 150 000 Kč ročně.

Pět chyb při počítání nákladů na hypotéku

1. Srovnávat „sazbu od“ místo RPSN a celkových částek. Ceníková sazba platí pro klienta s pojištěním, účtem a LTV do 80 %. Vaše číslo je v nabídce a v ESIP, ne na billboardu.
2. Brát pojištění jen kvůli slevě. Když pojistné převyšuje slevu na sazbě, kupujete pojištění draze. Při jeho zrušení navíc sazba vyskočí.
3. Nastavit pojistnou částku podle kupní ceny. Přepojištění zvyšuje pojistné bez užitku, podpojištění krátí plnění při škodě. Částka má odpovídat nákladům na znovupostavení.
4. Zapomenout na budoucí poplatky. Vyvázání spoludlužníka po rozchodu, změna zástavy při prodeji nebo mimořádná splátka mimo výročí smlouvy, to všechno má cenu v sazebníku. Zdarma je splacení ke konci fixace, do 25 % výše úvěru ročně v měsíci před výročím smlouvy, do 3 měsíců po oznámení nové sazby a při prodeji nemovitosti, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců.
5. Nepočítat s náklady koupě, které hypotéka nepokryje. Vlastní zdroje 20 % (10 % do 36 let) jsou minimum; k tomu rezervační poplatek, úschova, stěhování a první daň z nemovitých věcí. Hypotéka financuje nemovitost, ne transakci kolem ní.