Hypoteční poradce je pro vás ve většině případů zdarma, odměnu (provizi) mu zaplatí banka, u které hypotéku podepíšete. Vyplatí se hlavně u nestandardních případů: příjem z podnikání nebo ze zahraničí, cizinec bez trvalého pobytu, starší záznam v registru, koupě s rekonstrukcí nebo napjatý poměr splátek k příjmu. Zaměstnanec s jasným příjmem a 20 % vlastních zdrojů dosáhne podobné sazby i sám, pokud osloví aspoň tři banky a nechá je soutěžit.
V říjnu 2026 na tom záleží víc než obvykle. Průměrná sazba nových hypoték je 5,00 % (ČBA, srpen), ceníky bank vyskočily na 5,79 % (Hypoindex) a individuální nabídky se rozcházejí od 4,7 do 5,8 %. Rozdíl 0,2 p. b. dělá u hypotéky 4 mil. Kč na 25 let zhruba 470 Kč měsíčně. Jestli ho najdete vy, nebo poradce, je vedlejší. Hlavně ho musí někdo hledat.
Kolik stojí hypoteční poradce a kdo ho platí?
Poradce (oficiálně zprostředkovatel spotřebitelského úvěru) dostává od banky provizi z objemu poskytnutého úvěru, obvykle až po čerpání. Výše se liší podle banky a smlouvy se zprostředkovatelskou firmou, řádově jde o desetiny procenta až zhruba 1 % z částky úvěru. U hypotéky 4 mil. Kč to tedy mohou být desítky tisíc korun. Platí je banka, ne vy.
Z toho plynou dvě praktické věci. Poradce vydělá jen na podepsané hypotéce, takže má motivaci vaši žádost dotáhnout, ale žádnou motivaci doporučit vám počkat nebo koupi přehodnotit. A banky neplatí stejně: když jedna platí výrazně víc, může mít poradce sklon k ní směřovat. Chtějte proto vidět srovnání více bank, ne jedno doporučení.
Každý zprostředkovatel musí mít oprávnění od ČNB, buď jako samostatný zprostředkovatel, nebo jako vázaný zástupce, který jedná jménem konkrétní firmy či banky. Ověříte ho v seznamu regulovaných subjektů na webu ČNB podle jména nebo IČO. Kdo v něm není, hypotéky zprostředkovávat nesmí.
Banka napřímo, poradce, nebo online srovnávač
| Přímo v bance | Hypoteční poradce | Online srovnávač / kalkulačka | |
|---|---|---|---|
| Kdo platí | nikdo navíc | banka provizí | reklama nebo prodej kontaktů (u nezávislých kalkulaček nikdo) |
| Kolik bank uvidíte | jednu na schůzku | podle portfolia firmy, často většinu trhu | ceníkové sazby, ne individuální nabídky |
| Vyjednání sazby | sami, se svými argumenty | poradce zná aktuální slevy a interní pravidla bank | žádné |
| Dokumenty a komunikace | sami s každou bankou zvlášť | jeden kontakt, poradce kompletuje | sami |
| Hlavní riziko | nepoznáte, zda jinde nabídnou lépe | střet zájmů (provize, pojištění) | sazba „od“ neplatí pro vás |
Poradce obvykle nemá přístup k „tajným“ sazbám, které by banka na pobočce nedala. Jeho skutečná výhoda je v informacích: ví, která banka v daném měsíci přijímá příjem z paušální daně, kde tolerují zkušební dobu nebo kde vychází odhad pro konkrétní typ nemovitosti příznivěji.
Hypoteky.com patří do třetího sloupce, mezi nezávislé kalkulačky. Nezprostředkováváme úvěry, nesbíráme kontakty, nepředáváme je bankám ani poradcům a nemáme reklamy. Kalkulačky počítají se skutečnými čísly, tedy s průměrnou sazbou ČBA, aktuální repo sazbou ČNB 3,75 % a pravidly, která banky reálně používají. Do banky nebo k poradci tak přijdete s vlastním výpočtem a poznáte, jestli nabídka dává smysl.
Kdy poradce pomůže a kdy je zbytečný
Poradce dává smysl, když:
- jste OSVČ nebo jednatel s.r.o. a banky počítají váš příjem každá jinak (z daňového přiznání, z obratu, z podílu na zisku);
- jste cizinec mimo EU nebo máte příjem ze zahraničí, který přijímá jen část bank, často s nižším LTV;
- máte starší záznam v registru nebo jste na hraně obvyklé interní hranice DSTI 45 % (50 % do 36 let);
- financujete nestandardní nemovitost: družstevní byt, pozemek se stavbou, chatu, dům s věcným břemenem;
- nemáte čas obejít čtyři banky a kompletovat dokumenty pro každou zvlášť.
Spíš zbytečný je poradce, když jste zaměstnanec po zkušební době, kupujete standardní byt s LTV do 80 % a se svou bankou máte dobrý vztah. Pak stačí získat dvě konkurenční nabídky a dát je přečíst vlastní bance. Jak na to, popisuje článek Jak vyjednat nižší sazbu hypotéky. Jestli je váš případ standardní, poznáte podle podmínek hypotéky v průvodci první hypotékou.
Kolik dělají dvě desetiny procentního bodu
Srovnávejte proto celkové náklady za dobu fixace včetně povinných produktů, tedy RPSN a cenu pojištění, ne samotnou sazbu. Obě nabídky si můžete postavit vedle sebe v kalkulačce Srovnání dvou hypoték.
Pět signálů, že jde poradci hlavně o provizi
- Pojištění jako podmínka, která podmínkou není. Rizikové životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet může být rozumné, poradce za něj ale často dostává další provizi. Chtějte písemně, jestli banka slevu na sazbě pojištěním opravdu podmiňuje a o kolik.
- Jediná nabídka. „Tahle banka je pro vás nejlepší“ bez srovnání aspoň tří bank je doporučení, ne poradenství.
- Tlak na rychlý podpis úvěrové smlouvy bez času na přečtení. Banka vám musí předat předsmluvní informace a smlouvu, kterou si můžete v klidu projít.
- Poplatek od klienta bez předem jasné dohody, za co je. Většina poradců si od klienta nic neúčtuje, a pokud ano, musí to říct předem a písemně.
- Investice „k hypotéce“. Spoření nebo investiční produkt, který má hypotéku „pokrýt“, s ní nesouvisí a jen přidává další provizi.
Jak poznat dobrého hypotečního poradce?
- Jste samostatný zprostředkovatel, nebo vázaný zástupce? Kterou firmu nebo banku zastupujete?
- S kolika bankami spolupracujete a které na trhu ve vašem portfoliu chybí?
- Jak a od koho dostáváte odměnu? Platím vám něco já?
- Které tři banky pro mě srovnáte a proč právě ty?
- Kolik bude splátka a celkové náklady za fixaci s pojištěním a bez něj?
- Co se stane, když odhad vyjde níž než kupní cena?
- Budete mě kontaktovat i před koncem fixace, nebo jen při podpisu?
Dobrý poradce na všechny odpoví bez vytáček a na některé dřív, než se zeptáte.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru – zprostředkovatelé, informační povinnosti, posouzení úvěruschopnosti
- ČNB – seznam regulovaných a registrovaných subjektů finančního trhu
- ČBA Hypomonitor – průměrná sazba nových hypoték, srpen 2026
- Swiss Life Hypoindex – nabídkové sazby, říjen 2026