Сколько стоит оформить ипотеку помимо процентов

Разовые расходы на ипотеку в октябре 2026 года обычно укладываются в 4 000–10 000 Kč, если банк не берёт комиссию за оформление (poplatek za vyřízení). Большинство банков в борьбе за клиентов её не берут, а если берут, то до 0,5 % от кредита, то есть ещё 20 000 Kč на ипотеке 4 млн Kč.

Сверх этого платят за оценку (3 000–6 000 Kč, квартиры часто оценивают онлайн бесплатно), административный сбор 2 000 Kč за регистрацию залога в кадастре, такой же сбор за регистрацию права собственности и каждый год страховку недвижимости с винкуляцией (vinkulace) в пользу банка.

Но важнее пропорции. По ипотеке 4 000 000 Kč на 25 лет под 5,00 % только за первый год вы отдадите примерно 198 тыс. Kč процентов, а за весь срок 3 015 тыс. Kč.

Каждая десятая процентного пункта ставки стоит около 234 Kč в месяц, то есть больше 14 тыс. Kč за пятилетнюю фиксацию. Все комиссии вместе меньше, чем разница в 0,3 п. п. ставки. Знать их всё равно стоит: именно на них банки отыгрывают «ставку от» из прайс-листа. Сколько денег нужно помимо комиссий и какие ещё условия ставит банк, собрано в гиде по первой ипотеке.

Какие расходы есть у ипотеки, кроме процентов?

Кроме процентов, при оформлении платят за оценку (до 6 000 Kč) и две записи в кадастр по 2 000 Kč, а весь срок кредита за страховку недвижимости. Остальные статьи зависят от банка:

Налога на приобретение недвижимости (4 %) в таблице нет: его отменили в 2020 году. Налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí) к комиссиям по ипотеке не относится, но с 2024 года он примерно вдвое выше. Платит его собственник до 31 мая, а если сумма больше 5 000 Kč, её можно разбить на два платежа, до 31. 5. и до 30. 11.

Почему комиссия за оформление чаще всего ноль

В чешских банках комиссия за оформление прежде всего предмет торга. В прайс-листе часто стоит 0,5 % от кредита или фиксированная сумма, но в предложении она исчезает, если вы оформите к ипотеке страховку, переведёте счёт или придёте через консультанта во время акции.

Если банк на комиссии настаивает, переведите её в ставку. 20 000 Kč на ипотеке 4 млн Kč, разложенные на пятилетнюю фиксацию, дают 333 Kč в месяц, а это примерно 0,14 п. п. ставки. Предложение «5,09 % без комиссии» почти равно «4,95 % с комиссией 0,5 %», и как раз такое сравнение за вас делает RPSN.

Ипотечный консультант (hypoteční poradce) не должен брать с вас деньги за посредничество: ему платит банк. Если он всё же просит оплату, заранее выясните, за какую услугу сверх посредничества, и прикиньте, во что обошёлся бы прямой поход в банк.

С оценкой то же самое: часть банков возмещает её по акции, а для квартир онлайн-оценка бесплатна. Об этом стоит спросить первым делом, когда банкиру «не в чем уступить».

Какая страховка обязательна, а какая снижает ставку

Страховка недвижимости (pojištění nemovitosti) нужна в любом банке как условие выдачи. Залог должен быть застрахован от стихийных бедствий, а возмещение винкулировано в пользу банка, чтобы при ущербе деньги получил он. Страховщика вы выбираете сами. Страховую сумму определяют по стоимости воспроизводства строения (то есть новой постройки), а не по цене покупки. Поэтому для квартиры в Праге, где большую часть цены составляют земля и расположение, она заметно ниже цены. Банк следит, чтобы сумма соответствовала стоимости строения по оценке.

Страхование жизни (рисковое) и страхование платёжеспособности не обязательны. Если оформить их у страховщика, с которым работает банк, он даст скидку на ставку порядка десятых долей процентного пункта, и здесь чаще всего ошибаются в расчётах. Скидка 0,2 п. п. на 4 млн Kč на 25 лет даёт 464 Kč в месяц (23 384 Kč вместо 22 920 Kč). Если страховой взнос больше, вы платите за страховку больше, чем экономите на ставке.

Когда страховка вам действительно нужна, это нормально. Если она только ради скидки, сравните её с предложениями вне банка. И помните: отмените страховку, и банк отзовёт скидку, а ставка вырастет.

Стоит ли страхование платёжеспособности своих денег, разбирает отдельная статья Страхование платёжеспособности.

Что входит в RPSN, а что нет

RPSN (roční procentní sazba nákladů, годовая процентная ставка затрат, по сути полная стоимость кредита) показывает все расходы по кредиту в процентах годовых. По закону о потребительском кредите в неё входят проценты и все расходы, которые вы обязаны оплатить и о которых знает банк: комиссия за оформление, ведение кредитного счёта, оценка, если она обязательна, и страховка, если без неё не дают предложенную ставку. Не входят расходы на нотариуса или адвоката, административные сборы за запись права собственности, санкции за нарушение договора и страховка, которую вы оформили добровольно вне условий предложения.

Отсюда два вывода. RPSN всегда выше ставки, даже если банк ничего не берёт: при ставке 5,00 % и ежемесячном погашении один пересчёт процентов на годовую базу даёт RPSN 5,12 %. А сравнивать RPSN двух предложений можно только при одинаковых сумме, сроке и фиксации. Почему ставка и RPSN это два разных числа, объясняем в статье RPSN и процентная ставка.

До подписания банк обязан выдать вам преддоговорную информацию на форме ESIP с RPSN и расшифровкой комиссий. Предложенные условия банк 14 дней не вправе менять или отзывать (время на размышление, § 111 закона № 257/2016 Sb.). А вот права отказаться от уже подписанного договора в течение 14 дней у ипотеки нет: оно есть только у кредитов, не связанных с жильём. Так что о любой статье расходов, которую банкир не упомянул, спрашивайте до подписания.

Сколько стоит ипотека 4 млн Kč помимо процентов?

Разовые расходы составят от 4 000 до 30 000 Kč, а вместе со страховкой квартиры за пятилетнюю фиксацию от 19 000 до 45 000 Kč. Два варианта:

Отсюда понятен порядок торга: сначала ставка, потом условия скидки (страховка, счёт) и только в конце комиссии. Банк, который простит вам 6 000 Kč за оценку, но даст ставку на 0,2 п. п. выше, остался в плюсе. Свои цифры подставьте в расчёт платежа.

Пять ошибок при расчёте расходов на ипотеку

1. Сравнивать «ставку от» вместо RPSN и итоговых сумм. Ставка из прайс-листа рассчитана на клиента со страховкой, счётом и LTV до 80 %. Ваша цифра стоит в предложении и в ESIP, а не на билборде.
2. Брать страховку только ради скидки. Если взнос больше скидки на ставке, страховка обходится дорого, а если её отменить, ставка подскочит.
3. Ставить страховую сумму по цене покупки. Завышенная сумма зря поднимает взнос, заниженная урежет возмещение при ущербе. Сумма должна соответствовать затратам на повторное строительство.
4. Забыть о будущих комиссиях. Вывод созаёмщика после расставания, смена залога при продаже, досрочный платёж не в годовщину договора: у всего этого есть цена в тарифах. Бесплатно погасить можно в конце фиксации, до 25 % суммы кредита в год в течение месяца перед годовщиной договора, в течение 3 месяцев после уведомления о новой ставке и при продаже недвижимости, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев.
5. Не учесть расходы на покупку, которые ипотека не покрывает. Собственные средства 20 % (10 % до 36 лет) это только минимум, к ним добавятся бронировочный взнос, депонирование, переезд и первый налог на недвижимость. Ипотека финансирует квартиру, а не сделку вокруг неё.