Одноразові витрати на іпотеку в жовтні 2026 зазвичай становлять 4 000–10 000 Kč, якщо банк не бере комісії за оформлення (poplatek za vyřízení). Більшість банків, змагаючись за клієнтів, її справді не бере. Якщо ж бере, це до 0,5 % від кредиту, тобто на іпотеці 4 млн Kč ще 20 000 Kč.
До цього додаються оцінка (3 000–6 000 Kč, для квартир часто онлайн безкоштовно), адміністративний збір 2 000 Kč за внесення застави (zástavní právo) до кадастру, такий самий збір за внесення права власності і щорічне страхування нерухомості, вінкульоване на користь банку.
Проте пропорція важливіша за сам перелік. На іпотеці 4 000 000 Kč на 25 років під 5,00 % лише за перший рік ви сплатите приблизно 198 тис. Kč відсотків, а за весь строк 3 015 тис. Kč.
Кожна десята процентного пункту на ставці коштує близько 234 Kč на місяць, тобто понад 14 тис. Kč за п’ятирічну фіксацію. Усі комісії разом менші за різницю 0,3 в. п. на ставці, і все ж знати їх варто, бо саме ними банки «доганяють» рекламну «ставку від». Скільки грошей потрібно, крім комісій, і які ще умови ставить банк, зібрано в путівнику «Перша іпотека в Чехії».
Які комісії і витрати має іпотека в Чехії?
| Стаття | Скільки (жовтень 2026) | Коли сплачується | Чи можна уникнути? |
|---|---|---|---|
| Комісія за оформлення (надання) кредиту | 0–0,5 % від кредиту; у більшості банків 0 Kč | при видачі, часто утримується з кредиту | так, переговорами або вибором банку; часто залежить від страхування чи рахунку |
| Оцінка нерухомості | 3 000–6 000 Kč; квартири онлайн безкоштовно або за кілька сотень | до схвалення | для квартир онлайн; деякі банки оплачують під час акцій |
| Внесення права застави до кадастру | 2 000 Kč | при поданні заяви | ні, адміністративний збір |
| Внесення права власності (договір купівлі-продажу) | 2 000 Kč | при поданні заяви | ні; хто платить, визначає договір купівлі-продажу |
| Видача кредиту | стандартна безкоштовно; експрес-видача або видача до запису застави в деяких банках від сотень до тисяч Kč | при кожній видачі | так, перевірте тарифи; для новобудов врахуйте кілька видач |
| Ведення кредитного рахунку | у більшості банків 0 Kč; інакше кілька сотень на місяць | щомісяця | так, умовою зазвичай є активний поточний рахунок |
| Страхування нерухомості з вінкуляцією | залежно від страхової суми; для квартири кілька тисяч Kč на рік, для будинку більше | щороку протягом усього строку кредиту | ні, це умова видачі; страховика можна обрати |
| Страхування життя / страхування платоспроможності | добровільне; залежно від віку й суми | щомісяця | так; без нього ставка вища на десяті в. п. |
| Адвокатський чи нотаріальний депозит ціни купівлі | кілька тисяч Kč | при підписанні договору купівлі-продажу | ні, якщо банк хоче видавати на депозит; ділиться з продавцем |
| Комісія агентства нерухомості | кілька відсотків від ціни | при продажу | у Чехії її зазвичай сплачує продавець |
| Зміни договору під час погашення | за тарифами, тисячі Kč | при зміні застави, виведенні співпозичальника, зміні строку | так, якщо обмежити кількість змін |
| Дострокове погашення поза безкоштовними вікнами | макс. 0,25 % від суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом макс. 1 % | при погашенні | так, у безкоштовних вікнах за законом |
| Вилучення запису про заставу після погашення | адміністративний збір за внесення запису 2 000 Kč | після повного погашення | ні |
У таблиці немає податку на набуття нерухомості (4 %), бо його скасовано у 2020 році. Податок на нерухомість (daň z nemovitých věcí) комісією за іпотеку не є, але з 2024 року він приблизно подвоївся, і власник сплачує його до 31 травня. Якщо сума перевищує 5 000 Kč, її можна розділити на два платежі: до 31. 5. і до 30. 11.
Чому комісія за оформлення здебільшого нульова
Комісія за оформлення в чеських банках насамперед предмет торгу. У тарифах вона часто становить 0,5 % від кредиту або фіксовану суму, але з пропозиції зникає, якщо ви оформите разом з іпотекою страхування, переведете рахунок або прийдете через консультанта під час акції. Якщо банк на ній наполягає, перерахуйте її на ставку. 20 000 Kč на іпотеці 4 млн Kč, розкладені на п’ятирічну фіксацію, дають 333 Kč на місяць, а це приблизно 0,14 в. п. на ставці. Пропозиція «5,09 % без комісії» практично дорівнює «4,95 % з комісією 0,5 %», і саме таке порівняння робить за вас RPSN.
Іпотечний консультант не мав би брати з вас плату за посередництво, бо йому платить банк. Якщо він просить гроші, заздалегідь з’ясуйте, за яку послугу понад посередництво і скільки коштувало б звернутися до банку напряму.
З оцінкою так само: частина банків під час акцій її відшкодовує, а онлайн-оцінка квартири безкоштовна. Про це варто запитати першим, коли банкір каже, що «знизити ніде».
Яке страхування обов’язкове, а яке знижує ставку
Страхування нерухомості (pojištění nemovitosti) кожен банк вимагає як умову видачі. Застава має бути застрахована від стихійних лих, а відшкодування вінкульоване на користь банку, щоб у разі шкоди гроші отримав він. Страховика ви обираєте самі. Страхову суму визначають за відтворювальною вартістю будови, а не за ціною купівлі, тому для квартири в Празі, де велику частку ціни становлять земля й розташування, вона помітно нижча за ціну. Банк перевіряє, щоб сума відповідала вартості будови за оцінкою.
Ризикове страхування життя і страхування платоспроможності не обов’язкові. Якщо оформити їх у страховика банку, він дає знижку на ставку в межах десятих процентного пункту, і саме тут найчастіше помиляються в розрахунку. Знижка 0,2 в. п. на 4 млн Kč на 25 років означає 464 Kč на місяць (23 384 Kč замість 22 920 Kč). Якщо страховий внесок дорожчий, ви платите за страхування більше, ніж заощаджуєте на ставці.
Це нормально, коли страхування вам справді потрібне. Якщо ж ви берете його лише заради знижки, порівняйте з пропозиціями поза банком. І пам’ятайте, що після скасування страхування банк забере знижку, і ставка зросте. Чи вигідне страхування платоспроможності, розбирає окрема стаття Страхування платоспроможності.
Що входить до RPSN, а що ні
RPSN (roční procentní sazba nákladů), тобто повна вартість кредиту, показує всі витрати за кредитом як річний відсоток. За законом про споживчий кредит до неї входять відсотки та всі витрати, які ви мусите сплатити і про які знає банк: комісія за оформлення, ведення кредитного рахунку, оцінка, якщо вона обов’язкова, і страхування, якщо воно є умовою запропонованої ставки. Не входять витрати на нотаріуса чи адвоката, адміністративні збори за реєстрацію права власності, санкції за порушення договору і страхування, яке ви оформите добровільно поза умовами пропозиції.
Звідси два наслідки. RPSN завжди вища за ставку, навіть якби банк нічого не брав: за ставки 5,00 % і щомісячного погашення лише перерахунок відсотків на річну базу дає 5,12 %. А порівнювати RPSN двох пропозицій можна тільки за однакових суми, строку й фіксації. Чому ставка і RPSN різняться, пояснюємо в статті RPSN і процентна ставка.
До підписання банк мусить передати вам переддоговірну інформацію на формі ESIP із RPSN і розписом комісій. Свої умови банк 14 днів не може змінити чи відкликати: це час на роздуми (doba na rozmyšlenou, § 111 закону про споживчий кредит). Права відмовитися від уже підписаного договору протягом 14 днів в іпотеки немає, воно стосується лише кредитів, не пов’язаних із житлом. Тож будь-яку статтю, про яку банкір не згадав, з’ясовуйте до підписання.
Скільки ви сплатите за іпотекою 4 млн Kč, крім відсотків?
Варіант A, банк без комісії за оформлення, квартиру оцінено онлайн: оцінка 0 Kč, внесення застави 2 000 Kč, внесення права власності 2 000 Kč. Одноразово 4 000 Kč, зі страхуванням за п’ятирічну фіксацію 19 000 Kč. RPSN приблизно 5,23 %.
Варіант B, комісія 0,5 % і оцінювач на місці: оформлення 20 000 Kč, оцінка 6 000 Kč, кадастр 4 000 Kč. Одноразово 30 000 Kč, за фіксацію зі страхуванням 45 000 Kč. RPSN приблизно 5,30 %.
Для порівняння: відсотків за перші п’ять років ви сплатите приблизно 946 тис. Kč. Різниця між варіантами (26 000 Kč) менша, ніж різниця 0,3 в. п. на ставці, яка коштує 704 Kč на місяць і 42 тис. Kč за фіксацію. RPSN тут орієнтовна: ми рахуємо її за формулою з додатка 1 закону про споживчий кредит з урахуванням відсотків, комісії за оформлення та оцінки, внесення застави до кадастру і страхування квартири за всі 25 років за незмінної ставки (§ 134). Збір за внесення права власності до RPSN не входить.
З прикладу видно, у якому порядку торгуватися: спершу ставка, потім умови знижки (страхування, рахунок) і лише потім комісії. Банк, який подарує вам 6 000 Kč за оцінку, але дасть ставку на 0,2 в. п. вищу, на вас заробить. Власні цифри перевірте через розрахунок платежу.
П’ять помилок у розрахунку витрат на іпотеку
- Порівнювати «ставку від» замість RPSN і загальних сум. Рекламна ставка діє для клієнта зі страхуванням, рахунком і LTV до 80 %. Ваша цифра стоїть у пропозиції та в ESIP, а не на білборді.
- Брати страхування лише заради знижки. Якщо внесок перевищує знижку на ставці, ви купуєте страхування задорого, а після його скасування ставка підскочить.
- Ставити страхову суму за ціною купівлі. Завелика сума збільшує внесок без жодної користі, недострахування урізає відшкодування в разі шкоди. Сума має відповідати витратам на повторне будівництво.
- Забути про майбутні комісії. Виведення співпозичальника після розлучення, зміна застави при продажу, достроковий платіж (mimořádná splátka) не в річницю договору: кожна з цих дій має ціну в тарифах. Безкоштовно можна погасити наприкінці фіксації, до 25 % суми кредиту на рік у місяці перед річницею договору, протягом 3 місяців після повідомлення нової ставки, а також при продажу нерухомості, якщо від підписання кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці.
- Не врахувати витрат на купівлю, яких іпотека не покриває. Власні кошти 20 % (10 % до 36 років) є лише мінімумом, а до них додаються резерваційний внесок, депозит, переїзд і перший податок на нерухомість. Іпотека фінансує нерухомість, а не всю угоду навколо неї.
Джерела
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, § 3 (загальні витрати за кредитом, RPSN), положення про переддоговірну інформацію (форма ESIP) і § 117 (дострокове погашення, у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024)
- закон № 634/2004 Sb. про адміністративні збори, позиція 120 (заява про внесення запису до кадастру нерухомості 2 000 Kč)
- ČBA Hypomonitor — середня ставка нових іпотек 5,00 %, серпень 2026 (16. 9. 2026)
- Swiss Life Hypoindex — ставки пропозицій 5,79 %, жовтень 2026
- закон № 338/1992 Sb. про податок на нерухомість (ставки з 1. 1. 2024); законодавчий захід Сенату № 340/2013 Sb. про податок на набуття нерухомості — скасовано законом № 386/2020 Sb.