Hypotéka na 3 mil. Kč na 25 let vás při průměrné sazbě 5,00 % (ČBA Hypomonitor, srpen 2026) vyjde na 17 538 Kč měsíčně, na 4 mil. Kč na 23 384 Kč a na 5 mil. Kč na 29 230 Kč. Se splatností 30 let klesnou splátky na 16 105 Kč, 21 473 Kč a 26 841 Kč.
Na úrocích přitom za 25 let zaplatíte 2,26 mil., 3,02 mil. a 3,77 mil. Kč. Dál najdete tabulku pro 1–10 mil. Kč, dopad změny sazby o ±0,5 p. b., příjem, který banky k takové splátce obvykle chtějí, a hotovost, kterou musíte mít připravenou ještě před podpisem.
Všechny částky počítáme anuitním vzorcem s měsíčními splátkami a sazbou, která se po celou dobu nemění. Poplatky ani pojištění v nich nejsou a skutečná splátka se s každou novou fixací změní.
Kolik je splátka hypotéky na 1 až 10 milionů?
Měsíční splátky při sazbě 5,00 % (ČBA, srpen 2026). Poslední sloupec ukazuje čistý příjem domácnosti, při kterém splátka na 30 let nepřekročí 45 % příjmu, tedy obvyklou interní hranici bank; je zaokrouhlený na stovky a platí, pokud nesplácíte žádný jiný úvěr.
| Úvěr | 20 let | 25 let | 30 let | Potřebný čistý příjem (30 let, 45 %) |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 000 Kč | 6 600 Kč | 5 846 Kč | 5 368 Kč | 11 900 Kč |
| 1 500 000 Kč | 9 899 Kč | 8 769 Kč | 8 052 Kč | 17 900 Kč |
| 2 000 000 Kč | 13 199 Kč | 11 692 Kč | 10 736 Kč | 23 900 Kč |
| 2 500 000 Kč | 16 499 Kč | 14 615 Kč | 13 421 Kč | 29 800 Kč |
| 3 000 000 Kč | 19 799 Kč | 17 538 Kč | 16 105 Kč | 35 800 Kč |
| 3 500 000 Kč | 23 098 Kč | 20 461 Kč | 18 789 Kč | 41 800 Kč |
| 4 000 000 Kč | 26 398 Kč | 23 384 Kč | 21 473 Kč | 47 700 Kč |
| 4 500 000 Kč | 29 698 Kč | 26 307 Kč | 24 157 Kč | 53 700 Kč |
| 5 000 000 Kč | 32 998 Kč | 29 230 Kč | 26 841 Kč | 59 600 Kč |
| 6 000 000 Kč | 39 597 Kč | 35 075 Kč | 32 209 Kč | 71 600 Kč |
| 7 000 000 Kč | 46 197 Kč | 40 921 Kč | 37 578 Kč | 83 500 Kč |
| 8 000 000 Kč | 52 796 Kč | 46 767 Kč | 42 946 Kč | 95 400 Kč |
| 10 000 000 Kč | 65 996 Kč | 58 459 Kč | 53 682 Kč | 119 300 Kč |
S výší úvěru roste splátka lineárně, dvakrát větší hypotéka znamená dvakrát vyšší splátku. Se splatností je to jinak. Prodloužení z 20 na 25 let sníží splátku o 11 %, dalších pět let (z 25 na 30) už jen o 8 %.
Průměrná nová hypotéka měla v srpnu 2026 rekordních 4,59 mil. Kč. Při 5,00 % a 30 letech z ní vychází splátka 24 640 Kč měsíčně, při 25 letech 26 833 Kč.
Kolik zaplatíte na úrocích
Splátka ukazuje jen část ceny. Tu druhou poznáte podle toho, kolik bance za celou dobu zaplatíte nad půjčenou jistinu. Při 5,00 % jsou to u 25leté hypotéky víc než tři čtvrtiny půjčené částky, u 30leté skoro druhá hypotéka.
| Výše hypotéky | Úroky za 25 let (5,00 %) |
|---|---|
| 1 000 000 Kč | 753 770 Kč |
| 1 500 000 Kč | 1 130 655 Kč |
| 2 000 000 Kč | 1 507 540 Kč |
| 2 500 000 Kč | 1 884 425 Kč |
| 3 000 000 Kč | 2 261 310 Kč |
| 3 500 000 Kč | 2 638 195 Kč |
| 4 000 000 Kč | 3 015 080 Kč |
| 4 500 000 Kč | 3 391 966 Kč |
| 5 000 000 Kč | 3 768 851 Kč |
| 6 000 000 Kč | 4 522 621 Kč |
| 7 000 000 Kč | 5 276 391 Kč |
| 8 000 000 Kč | 6 030 161 Kč |
| 10 000 000 Kč | 7 537 701 Kč |
Se splatností se úroky mění víc než splátka. U 4 mil. Kč zaplatíte za 20 let na úrocích 2 335 575 Kč a za 30 let 3 730 231 Kč, tedy o 1,39 mil. Kč víc, splátku ale budete mít nižší o 4 925 Kč. Jestli se taková výměna vyplatí, rozebíráme v článku o době splácení 20 vs. 30 let.
Část úroků vám vrátí stát. Úroky z hypotéky na vlastní bydlení si odečtete ze základu daně až do 150 000 Kč ročně (u úvěrů od 1. 1. 2021), což při 15% sazbě daně dělá nejvýš 22 500 Kč za rok.
Když sazba vyjde o 0,5 p. b. jinak
Průměrných 5,00 % je sazba, za kterou banky v srpnu skutečně půjčovaly. Ceníky jsou v říjnu 2026 výš, Swiss Life Hypoindex ukazuje 5,79 %. Konkrétní nabídky se podle LTV, fixace a pojištění pohybují mezi 4,7 a 5,8 %. Takhle vychází splátka na 25 let v tomto rozpětí:
| Hypotéka / 25 let | 4,50 % | 5,00 % | 5,50 % | 5,79 % (Hypoindex) |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 000 Kč | 11 117 Kč | 11 692 Kč | 12 282 Kč | 12 631 Kč |
| 3 000 000 Kč | 16 675 Kč | 17 538 Kč | 18 423 Kč | 18 946 Kč |
| 4 000 000 Kč | 22 233 Kč | 23 384 Kč | 24 563 Kč | 25 261 Kč |
| 5 000 000 Kč | 27 792 Kč | 29 230 Kč | 30 704 Kč | 31 576 Kč |
| 6 000 000 Kč | 33 350 Kč | 35 075 Kč | 36 845 Kč | 37 892 Kč |
U 4 milionů dělá půl procentního bodu zhruba 1 150–1 180 Kč měsíčně, u 3 milionů 860–890 Kč.
Za 25 let zaplatíte u 3 milionů na úrocích 2,00 mil. Kč při 4,50 %, ale 2,53 mil. Kč při 5,50 %. Při jednání s bankou proto tlačte hlavně na sazbu, ne na desetikoruny v poplatcích.
Jaký příjem potřebuji na hypotéku 3, 4 nebo 5 milionů?
Limit na poměr splátek k příjmu (DSTI) ČNB od 1. 7. 2023 nenastavuje. Banky si ale drží vlastní interní hranice a obvykle připustí, aby splátky všech dluhů dohromady tvořily nejvýš 45 % čistého příjmu, u žadatelů do 36 let 50 %. Pokud žádné jiné úvěry nesplácíte, potřebuje domácnost aspoň takový čistý příjem:
| Hypotéka (5,00 %) | Příjem při 45 %, 25 let | Příjem při 45 %, 30 let | Příjem při 50 % (do 36 let), 30 let |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 38 973 Kč | 35 788 Kč | 32 209 Kč |
| 4 000 000 Kč | 51 964 Kč | 47 717 Kč | 42 946 Kč |
| 5 000 000 Kč | 64 954 Kč | 59 647 Kč | 53 682 Kč |
| 6 000 000 Kč | 77 945 Kč | 71 576 Kč | 64 418 Kč |
Každá další splátka tuhle rezervu ukrajuje, ať jde o leasing, spotřebák, nebo jen limit kreditní karty. Vedle toho banky hlídají poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu (DTI), interně obvykle do 8–9,5násobku. S vlastními čísly vám to spočítá kalkulačka podle příjmu.
Vlastní zdroje a jednorázové náklady
Jediný závazný limit ČNB pro hypotéky na vlastní bydlení je LTV 80 %, pro žadatele do 36 let 90 %. Hypotéka tedy pokryje nejvýš 80 % (90 %) z ceny, na kterou nemovitost ocení bankovní odhad. Zbytek doplácíte z vlastního.
| Hypotéka | Nemovitost při LTV 80 % | Vlastní zdroje (20 %) | Nemovitost při LTV 90 % | Vlastní zdroje (10 %) |
|---|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 3 750 000 Kč | 750 000 Kč | 3 333 333 Kč | 333 333 Kč |
| 4 000 000 Kč | 5 000 000 Kč | 1 000 000 Kč | 4 444 444 Kč | 444 444 Kč |
| 5 000 000 Kč | 6 250 000 Kč | 1 250 000 Kč | 5 555 556 Kč | 555 556 Kč |
K tomu připočtěte jednorázové výdaje, které hypotéka sama nezaplatí:
- odhad nemovitosti za 3 000–6 000 Kč (u bytů ho řada bank dělá online zdarma nebo levně);
- vklad zástavního práva do katastru za 2 000 Kč;
- povinné pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky, roční pojistné podle velikosti a typu nemovitosti;
- advokátní úschovu a smlouvy, cenu určuje advokát a často se dělí s prodávajícím;
- rezervu na stěhování, vybavení a první měsíce, než se rozpočet usadí.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, s tou už počítat nemusíte.
Kolik dělá splátka na každý milion?
Na odhad z hlavy stačí znát splátku na 1 milion. Při 5,00 % je to 6 600 Kč na 20 let, 5 846 Kč na 25 let a 5 368 Kč na 30 let. Sazba 5,50 % ji zvedne na 6 141 Kč (25 let) a 5 678 Kč (30 let), sazba 4,50 % stáhne na 5 558 Kč a 5 067 Kč. Číslo vynásobte výší úvěru v milionech a máte splátku s přesností na desítky korun.
Na přesné číslo pro vaši částku, sazbu a splatnost použijte výpočet splátky. Pokud srovnáváte dvě konkrétní nabídky bank, poslouží srovnání dvou hypoték.
Zdroje
- ČBA Hypomonitor – průměrná sazba a výše nových hypoték, srpen 2026 (16. 9. 2026)
- Swiss Life Hypoindex – nabídkové sazby, říjen 2026
- ČNB – makroobezřetnostní limity LTV a deaktivace DSTI/DTI
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (odpočet úroků z úvěru na bydlení)