Kde jsou úrokové sazby hypoték v říjnu 2026 a kam míří

Průměrná sazba nově sjednaných hypoték je podle ČBA Hypomonitoru 5,00 % (údaj za srpen 2026). V cenících bank je to víc: Swiss Life Hypoindex ukazuje k říjnu 2026 5,79 %. Realizované sazby podle ČBA rostou pátý měsíc v řadě od březnového minima 4,43 % a jsou nejvýš od poloviny roku 2024. Nabídkový Hypoindex roste už sedmý měsíc v řadě, od březnových 4,89 %.

Zdražení táhne hlavně 2T repo sazba ČNB, kterou bankovní rada zvedla na 3,75 % s účinností od 19. 6. 2026, a dražší úrokové swapy, podle kterých banky oceňují fixace.

Další zasedání bankovní rady je 5. 11. 2026 a trh připouští zvýšení na 4,00 %, jisté to ale není. Každý procentní bod navíc stojí u hypotéky 4 mil. Kč na 25 let zhruba 2 300–2 400 Kč měsíčně a kolem 700 tis. Kč za celou dobu splácení.

Jak se vyvíjely sazby hypoték v roce 2026?

ČBA Hypomonitor měří sazby na smlouvách, které banky v daném měsíci skutečně podepsaly, tedy včetně individuálních slev. Hypoindex sleduje ceníkové nabídky, a proto realizované sazby zpravidla předbíhá o 1–2 měsíce. Když v říjnu ukazuje 5,79 %, realizované sazby za září a říjen se k této hodnotě teprve budou přibližovat.

Od března do srpna přidaly realizované sazby 0,57 p. b., nabídkové od srpna do října dalších 0,37 p. b.

Poptávka přitom neklesá. V srpnu 2026 banky poskytly 5 825 nových hypoték za 26,8 mld. Kč (bez refinancování) a průměrná hypotéka dosáhla rekordních 4,59 mil. Kč. Od začátku roku objem překročil 273 mld. Kč.

Co se během října změnilo u jednotlivých bank, sleduje měsíční přehled hypotéky v říjnu 2026.

Jak se sazby hypoték vyvíjely od roku 2020?

Od roku 2020 prošly sazby nových hypoték celým cyklem. Nejlevnější byly v lednu 2021 (1,95 %), do prosince 2022 vystoupaly na 5,98 %, nejvýš za celé sledované období, a pak tři roky klesaly až k březnovému minimu 4,43 % v roce 2026. Od dubna 2026 znovu rostou. Tabulka ukazuje prosincovou hodnotu každého roku podle ČBA Hypomonitoru a nejlevnější a nejdražší měsíc roku.

Z řady plynou dvě věci. Kdo si hypotéku zafixoval v letech 2020 a 2021, refixuje z pásma kolem 2 % na dnešních 5 % a víc, což u 4 mil. Kč na 25 let dělá přes 6 000 Kč měsíčně. A srpnových 5,00 % je pořád pod vrcholem: od srpna 2022 do konce roku 2023 se nové hypotéky sjednávaly za víc než 5,6 %.

Sazby ČBA po měsících od října 2024, roční přehled od roku 2020 a historii repo sazby ČNB od roku 2021, vše i ke stažení v CSV, najdete na stránce hypoteční trh v číslech.

Proč sazby hypoték od března rostou?

Sazba s fixací se neodvíjí přímo od repo sazby. Banka ji staví na ceně, za kterou si na trhu „zajistí“ peníze na dobu fixace, tedy na úrokových swapech (IRS). Pětiletý korunový swap stál v září 2026 zhruba 4,5–4,7 %. Přičtěte marži banky včetně nákladů na riziko a kapitál a jste u nabídkových sazeb 5,4–5,8 %, které vidíte v cenících.

Swapy a s nimi hypotéky od jara zdražily ze tří důvodů:

1. ČNB zvýšila repo sazbu z 3,50 na 3,75 % dne 19. 6. 2026. Na zasedáních 6. 8. i 17. 9. ji pak ponechala, cestu k dalšímu kroku ale neuzavřela. Tříměsíční PRIBOR se drží kolem 3,9 %.
2. Trh hledí dopředu. Ve swapech je započteno i to, kde trh čeká repo sazbu za 2–5 let. Pokud se počítá s repo sazbou 4,00 %, promítne se to do fixací dřív, než ČNB rozhodne.
3. Poptávka je rekordní a nemovitosti zdražují. Realizované ceny starších bytů rostly ve 2. čtvrtletí 2026 o 14 % meziročně (Praha +11 %). Banky tak nemusejí o klienty bojovat cenou: Česká spořitelna zvedla 11. 9. 2026 většinu fixací o 0,3 p. b.

Inflace přitom zůstává nízko: 1,9 % v srpnu 2026 (červenec 1,7 %, červen 1,5 %), tedy prakticky na dvouprocentním cíli ČNB. Hypoteční sazby ale na aktuální inflaci nereagují. Řídí se výhledem měnové politiky a cenou peněz na delší dobu.

Co banky nabízejí podle fixace (říjen 2026)

Nejvíc banky zdražují dlouhé fixace, takže nejlevněji vychází roční fixace a pětiletá a delší jsou nejdražší. Odpovídá to tvaru výnosové křivky: PRIBOR kolem 3,9 % proti pětiletému swapu 4,5–4,7 %.

Swiss Life Hypoindex za říjen 2026 to potvrzuje. Nad LTV 80 % je každá fixace dražší o 0,26–0,31 p. b.:

Zprávy o hypotékách „nad 6 %“ se tedy týkají desetiletých fixací a pětiletých fixací při LTV nad 80 %, ne průměru trhu, který je 5,79 %.

Individuální nabídky se v říjnu 2026 pohybují nejčastěji mezi 4,7 a 5,8 %, u desetileté fixace výš. Rozhoduje LTV (do 80 % je sazba nižší), délka fixace, pojištění sjednané u banky a to, zda k ní převedete účet. Sazba „od“ v ceníku platí pro ideálního klienta. Nesplníte-li některou podmínku, dostanete nabídku vyšší, a proto je mezi ceníkovým „od 4,59 %“ a průměrem Hypoindexu 5,79 % tak velká mezera.

Krátká fixace je teď levnější, ale za rok budete sazbu sjednávat znovu a nikdo neví, kde bude. Za dlouhou zaplatíte víc a koupíte si tím jistotu splátky. Jak se mezi nimi rozhodnout, rozebíráme v článku Fixní vs. variabilní sazba.

Klesnou sazby hypoték po zasedání ČNB 5. 11. 2026?

Hned po listopadovém zasedání sotva. I když ČNB sazbu nechá a naznačí konec zvyšování, nabídky bank se spíš zastaví, než aby klesly.

Repo sazba je od 19. 6. 2026 na 3,75 % (diskontní 2,75 %, lombardní 4,75 %) a bankovní rada ji 6. 8. ani 17. 9. neměnila.

Do konce roku 2026 zbývají dvě zasedání, 5. 11. a 17. 12. Zvýšení na 4,00 % je ve hře, ne hotová věc. Inflace 1,9 % pro něj nemluví, ceny nemovitostí a úvěrový boom ano.

Pro hypotéky z toho plynou tři scénáře:

• ČNB zvýší na 4,00 %. Trh s tím zčásti počítá, takže fixace na 3–5 let by neměly reagovat skokově. Nejvíc by zdražily roční fixace a variabilní sazby navázané na PRIBOR.
• ČNB ponechá 3,75 % a naznačí konec zvyšování. Swapy by mohly mírně klesnout a nabídkové sazby by se zastavily zhruba tam, kde jsou. Realizované sazby by je ještě 1–2 měsíce dotahovaly.
• ČNB ponechá a trh začne čekat snižování v roce 2027. Jako první by zlevnily dlouhé fixace, přesně obráceně, než v létě zdražovaly.

Ani v nejlepším případě se během několika týdnů nevrátíme k sazbám kolem 4,4 % z března 2026. Kdo hypotéku potřebuje teď, neměl by čekat na „lepší měsíc“. Nemovitost, která za rok zdraží o jednotky procent, vás vyjde dráž než půl procentního bodu na sazbě, a sazbu navíc můžete při příští fixaci přesjednat.

Kolik dělá 1 p. b. na splátce 4 mil. Kč na 25 let

Rozdíl mezi březnovou sazbou 4,43 % a říjnovými nabídkami kolem 5,8 % není kosmetický. Tabulka ukazuje anuitní splátku hypotéky 4 000 000 Kč na 25 let.

Pokud potřebujete splátku srazit, udělá prodloužení splatnosti na 30 let víc než půl procentního bodu na sazbě: 4 mil. Kč při 5,00 % na 30 let vyjde na 21 473 Kč (při 5,80 % na 23 468 Kč). Na úrocích ale celkem zaplatíte víc. Vlastní kombinaci částky, sazby a splatnosti si projdete ve výpočtu splátky.

Končí vám fixace? Tři kroky pro říjen 2026

Nejhůř dopadají dnešní sazby na klienty s fixací z let 2021–2022. Kdo měl na 4 mil. Kč sazbu 1,99 % a splátku 16 935 Kč, bude při 5,00 % splácet 23 384 Kč, tedy o 6 449 Kč měsíčně víc. Zákon č. 257/2016 Sb. vám dává tři páky a vyplatí se použít všechny:

1. Banka vám musí novou sazbu oznámit nejpozději 3 měsíce před koncem fixace. Od té chvíle máte čas obejít konkurenci. Nabídku své banky neberte jako konečnou: první refixační sazba bývá vyšší než ta, kterou banka dá novému klientovi, a když přinesete konkurenční nabídku, zpravidla sleví.
2. Ke konci fixace můžete úvěr splatit nebo refinancovat zdarma, stejně jako kdykoli během 3 měsíců po tom, co vám banka sdělí novou sazbu. Banka si za předčasné splacení v tu chvíli nesmí účtovat nic.
3. Porovnávejte celou fixaci, ne jen sazbu. Rozdíl 0,3 p. b. na 3,5 mil. Kč dělá přibližně 600 Kč měsíčně, za pětiletou fixaci 36 tis. Kč. Odečtěte od toho náklady přechodu (odhad 3 000–6 000 Kč, vklad zástavního práva 2 000 Kč). Spočítat to pomůže kalkulačka refinancování.

Podrobný harmonogram od šesti měsíců před koncem fixace najdete v článku Konec fixace hypotéky.