Ипотека в Чехии на 4 млн Kč стоит 23 384 Kč в месяц на 25 лет при средней ставке 5,00 % (ČBA Hypomonitor, статистика Чешской банковской ассоциации за август 2026). На 3 млн Kč платёж составит 17 538 Kč, на 5 млн Kč 29 230 Kč. На 30 лет платежи ниже: 16 105, 21 473 и 26 841 Kč.
Процентами за 25 лет банк получит от вас 2,26 млн, 3,02 млн и 3,77 млн Kč соответственно. Ниже собраны таблицы для сумм 1–10 млн Kč, платежи на случай, если ставка окажется на ±0,5 п. п. другой, доход, который банки хотят видеть при таком платеже, и наличные, которые понадобятся ещё до подписания.
Все суммы посчитаны по формуле аннуитета: платёж ежемесячный, ставка не меняется весь срок, комиссии и страховки не учтены. В жизни платёж будет пересчитываться при каждой новой фиксации.
Какой платёж по ипотеке на 1–10 млн Kč?
Ежемесячные платежи при ставке 5,00 % (ČBA, август 2026). В последнем столбце чистый доход семьи, при котором платёж на 30 лет не превышает 45 % дохода, то есть обычный внутренний порог банков; сумма округлена до сотен и рассчитана без других кредитов.
| Сумма ипотеки | 20 лет | 25 лет | 30 лет | Нужный чистый доход (30 лет, 45 %) |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 000 Kč | 6 600 Kč | 5 846 Kč | 5 368 Kč | 11 900 Kč |
| 1 500 000 Kč | 9 899 Kč | 8 769 Kč | 8 052 Kč | 17 900 Kč |
| 2 000 000 Kč | 13 199 Kč | 11 692 Kč | 10 736 Kč | 23 900 Kč |
| 2 500 000 Kč | 16 499 Kč | 14 615 Kč | 13 421 Kč | 29 800 Kč |
| 3 000 000 Kč | 19 799 Kč | 17 538 Kč | 16 105 Kč | 35 800 Kč |
| 3 500 000 Kč | 23 098 Kč | 20 461 Kč | 18 789 Kč | 41 800 Kč |
| 4 000 000 Kč | 26 398 Kč | 23 384 Kč | 21 473 Kč | 47 700 Kč |
| 4 500 000 Kč | 29 698 Kč | 26 307 Kč | 24 157 Kč | 53 700 Kč |
| 5 000 000 Kč | 32 998 Kč | 29 230 Kč | 26 841 Kč | 59 600 Kč |
| 6 000 000 Kč | 39 597 Kč | 35 075 Kč | 32 209 Kč | 71 600 Kč |
| 7 000 000 Kč | 46 197 Kč | 40 921 Kč | 37 578 Kč | 83 500 Kč |
| 8 000 000 Kč | 52 796 Kč | 46 767 Kč | 42 946 Kč | 95 400 Kč |
| 10 000 000 Kč | 65 996 Kč | 58 459 Kč | 53 682 Kč | 119 300 Kč |
Платёж растёт пропорционально сумме: вдвое больший кредит означает вдвое больший платёж. Со сроком такой зависимости нет. Если растянуть ипотеку с 20 до 25 лет, платёж снизится на 11 %, а следующие пять лет (с 25 до 30) дают уже только 8 %.
Средняя новая ипотека в августе 2026 года достигла рекордных 4,59 млн Kč. При 5,00 % это 24 640 Kč в месяц на 30 лет и 26 833 Kč на 25 лет.
Сколько вы заплатите процентов
Ежемесячный платёж показывает только половину картины. Вторая половина в том, сколько вы заплатите банку сверх самого долга (jistina). При 5,00 % проценты по 25-летней ипотеке превышают три четверти суммы кредита, а по 30-летней составляют почти ещё одну ипотеку.
| Сумма ипотеки | Проценты за 25 лет (5,00 %) |
|---|---|
| 1 000 000 Kč | 753 770 Kč |
| 1 500 000 Kč | 1 130 655 Kč |
| 2 000 000 Kč | 1 507 540 Kč |
| 2 500 000 Kč | 1 884 425 Kč |
| 3 000 000 Kč | 2 261 310 Kč |
| 3 500 000 Kč | 2 638 195 Kč |
| 4 000 000 Kč | 3 015 080 Kč |
| 4 500 000 Kč | 3 391 966 Kč |
| 5 000 000 Kč | 3 768 851 Kč |
| 6 000 000 Kč | 4 522 621 Kč |
| 7 000 000 Kč | 5 276 391 Kč |
| 8 000 000 Kč | 6 030 161 Kč |
| 10 000 000 Kč | 7 537 701 Kč |
При 4 млн Kč проценты за 20 лет составят 2 335 575 Kč, за 30 лет 3 730 231 Kč: срок 30 лет вместо 20 обходится в 1,39 млн Kč лишних процентов, а платёж при этом ниже всего на 4 925 Kč. Стоит ли оно того, разбираем в статье 20 или 30 лет: какой срок ипотеки выбрать.
Проценты по ипотеке на собственное жильё можно вычитать из налоговой базы, до 150 000 Kč в год по кредитам, взятым с 1. 1. 2021. При ставке налога 15 % это возвращает максимум 22 500 Kč в год.
Если ставка окажется на 0,5 п. п. другой
5,00 % — средняя ставка по ипотекам, фактически выданным в августе. В октябре 2026 года банки предлагают дороже: Swiss Life Hypoindex (индекс ставок из предложений банков) показывает 5,79 %. Индивидуальная ставка обычно попадает в диапазон от 4,7 до 5,8 % в зависимости от LTV, фиксации и страховки. Вот платёж на 25 лет в этих пределах:
| Ипотека / 25 лет | 4,50 % | 5,00 % | 5,50 % | 5,79 % (Hypoindex) |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 000 Kč | 11 117 Kč | 11 692 Kč | 12 282 Kč | 12 631 Kč |
| 3 000 000 Kč | 16 675 Kč | 17 538 Kč | 18 423 Kč | 18 946 Kč |
| 4 000 000 Kč | 22 233 Kč | 23 384 Kč | 24 563 Kč | 25 261 Kč |
| 5 000 000 Kč | 27 792 Kč | 29 230 Kč | 30 704 Kč | 31 576 Kč |
| 6 000 000 Kč | 33 350 Kč | 35 075 Kč | 36 845 Kč | 37 892 Kč |
Полпроцентного пункта стоит примерно 1 150–1 180 Kč в месяц при 4 млн Kč и 860–890 Kč при 3 млн Kč. За 25 лет по кредиту 3 млн Kč набегает 2,00 млн Kč процентов при 4,50 % и 2,53 млн Kč при 5,50 %. Поэтому торговаться за ставку выгоднее, чем экономить на комиссиях.
Какой чистый доход нужен для ипотеки на 3, 4 или 5 млн?
С 1. 7. 2023 ČNB (Чешский национальный банк) не ограничивает отношение платежей к доходу (DSTI). Но у банков остались собственные внутренние пороги: обычно все платежи по долгам вместе не должны превышать 45 % чистого дохода, а у заявителей до 36 лет 50 %. Отсюда минимальный чистый доход домохозяйства, если других кредитов нет:
| Ипотека (5,00 %) | Доход при 45 %, 25 лет | Доход при 45 %, 30 лет | Доход при 50 % (до 36 лет), 30 лет |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 38 973 Kč | 35 788 Kč | 32 209 Kč |
| 4 000 000 Kč | 51 964 Kč | 47 717 Kč | 42 946 Kč |
| 5 000 000 Kč | 64 954 Kč | 59 647 Kč | 53 682 Kč |
| 6 000 000 Kč | 77 945 Kč | 71 576 Kč | 64 418 Kč |
Любой другой платёж съедает этот запас: лизинг, потребительский кредит и даже лимит кредитной карты. Банки смотрят и на отношение всего долга к годовому чистому доходу (DTI), по внутренним правилам обычно 8–9,5 годовых доходов. Свои цифры подставьте в калькулятор «Какую ипотеку мне дадут».
Сколько нужно своих денег
Единственное обязательное ограничение ČNB для ипотек на собственное жильё касается LTV: кредит не больше 80 % стоимости, для заявителей до 36 лет 90 %. Стоимость определяет банковская оценка (odhad), и ипотека покроет не больше 80 % (90 %) этой суммы. Остальное придётся заплатить из собственных средств.
| Ипотека | Недвижимость при LTV 80 % | Свои средства (20 %) | Недвижимость при LTV 90 % | Свои средства (10 %) |
|---|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 3 750 000 Kč | 750 000 Kč | 3 333 333 Kč | 333 333 Kč |
| 4 000 000 Kč | 5 000 000 Kč | 1 000 000 Kč | 4 444 444 Kč | 444 444 Kč |
| 5 000 000 Kč | 6 250 000 Kč | 1 250 000 Kč | 5 555 556 Kč | 555 556 Kč |
Сверху добавьте разовые расходы, которые сама ипотека не покрывает:
- оценка недвижимости: 3 000–6 000 Kč, причём квартиры многие банки оценивают онлайн бесплатно или за небольшие деньги;
- внесение залогового права в кадастр (vklad do katastru): 2 000 Kč;
- страхование недвижимости с винкуляцией (vinkulace) в пользу банка: без него ипотеку не выдадут, а годовая премия зависит от размера и типа объекта;
- адвокатское депонирование денег (advokátní úschova) и договоры: по тарифу адвоката, расходы часто делят с продавцом;
- резерв на переезд, мебель и первые месяцы, пока бюджет не устоится.
Налог на приобретение недвижимости (daň z nabytí nemovitých věcí) отменён в 2020 году, закладывать его не нужно.
Платёж на каждый миллион и расчёт для средней ипотеки
Чтобы прикинуть платёж в уме, достаточно помнить, сколько стоит 1 миллион. При 5,00 % это 6 600 Kč на 20 лет, 5 846 Kč на 25 лет и 5 368 Kč на 30 лет. При 5,50 % цифры вырастут до 6 141 Kč (25 лет) и 5 678 Kč (30 лет), при 4,50 % снизятся до 5 558 Kč и 5 067 Kč. Умножьте на сумму кредита в миллионах, и получите платёж с точностью до десятков крон.
Точную цифру для своей суммы, ставки и срока даст расчёт платежа. Если на руках два конкретных предложения банков, сведите их в сравнении двух ипотек.
Источники
- ČBA Hypomonitor — средняя ставка и размер новых ипотек, август 2026 (16. 9. 2026)
- Swiss Life Hypoindex — предлагаемые ставки, октябрь 2026
- ČNB — макропруденциальные лимиты LTV и деактивация DSTI/DTI
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 15 (вычет процентов по жилищному кредиту)