Pri priemernej sadzbe nových hypoték v Česku 5,00 % (ČBA Hypomonitor, august 2026) je mesačná splátka na 25 rokov 17 538 Kč pri 3 mil. Kč, 23 384 Kč pri 4 mil. Kč a 29 230 Kč pri 5 mil. Kč. So splatnosťou 30 rokov klesnú splátky na 16 105 Kč, 21 473 Kč a 26 841 Kč.
Na úrokoch pritom banke za 25 rokov zaplatíte 2,26 mil., 3,02 mil. a 3,77 mil. Kč. Nižšie sú tabuľky pre úvery od 1 do 10 mil. Kč, vplyv sadzby vyššej alebo nižšej o 0,5 p. b., príjem, aký banky pri takej splátke zvyčajne chcú, a hotovosť, ktorú treba mať pripravenú ešte pred podpisom.
Sumy sú vypočítané anuitným vzorcom: mesačné splátky, rovnaká sadzba počas celej doby, bez poplatkov a poistenia. Skutočná splátka sa zmení pri každej novej fixácii.
Aká je splátka hypotéky na 1 až 10 miliónov?
Mesačné splátky pri sadzbe 5,00 % (ČBA, august 2026). Posledný stĺpec ukazuje čistý príjem domácnosti, pri ktorom splátka na 30 rokov neprekročí 45 % príjmu, teda obvyklú internú hranicu bánk; je zaokrúhlený na stovky a platí, ak nesplácate iný úver.
| Výška hypotéky | 20 rokov | 25 rokov | 30 rokov | Potrebný čistý príjem (30 rokov, 45 %) |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 000 Kč | 6 600 Kč | 5 846 Kč | 5 368 Kč | 11 900 Kč |
| 1 500 000 Kč | 9 899 Kč | 8 769 Kč | 8 052 Kč | 17 900 Kč |
| 2 000 000 Kč | 13 199 Kč | 11 692 Kč | 10 736 Kč | 23 900 Kč |
| 2 500 000 Kč | 16 499 Kč | 14 615 Kč | 13 421 Kč | 29 800 Kč |
| 3 000 000 Kč | 19 799 Kč | 17 538 Kč | 16 105 Kč | 35 800 Kč |
| 3 500 000 Kč | 23 098 Kč | 20 461 Kč | 18 789 Kč | 41 800 Kč |
| 4 000 000 Kč | 26 398 Kč | 23 384 Kč | 21 473 Kč | 47 700 Kč |
| 4 500 000 Kč | 29 698 Kč | 26 307 Kč | 24 157 Kč | 53 700 Kč |
| 5 000 000 Kč | 32 998 Kč | 29 230 Kč | 26 841 Kč | 59 600 Kč |
| 6 000 000 Kč | 39 597 Kč | 35 075 Kč | 32 209 Kč | 71 600 Kč |
| 7 000 000 Kč | 46 197 Kč | 40 921 Kč | 37 578 Kč | 83 500 Kč |
| 8 000 000 Kč | 52 796 Kč | 46 767 Kč | 42 946 Kč | 95 400 Kč |
| 10 000 000 Kč | 65 996 Kč | 58 459 Kč | 53 682 Kč | 119 300 Kč |
S výškou úveru rastie splátka lineárne: dvakrát väčšia hypotéka, dvakrát vyššia splátka. So splatnosťou to tak nefunguje. Predĺženie z 20 na 25 rokov zníži splátku o 11 %, ďalších päť rokov (z 25 na 30) už len o 8 %.
Priemerná nová hypotéka mala v auguste 2026 rekordných 4,59 mil. Kč. Pri 5,00 % a 30 rokoch to vychádza na 24 640 Kč mesačne, pri 25 rokoch na 26 833 Kč.
Koľko zaplatíte na úrokoch
Okrem splátky sa oplatí vedieť, koľko banke zaplatíte nad požičanú istinu. Pri 5,00 % sú to pri 25-ročnej hypotéke viac ako tri štvrtiny požičanej sumy, pri 30-ročnej takmer druhá hypotéka.
| Výška hypotéky | Úroky za 25 rokov (5,00 %) |
|---|---|
| 1 000 000 Kč | 753 770 Kč |
| 1 500 000 Kč | 1 130 655 Kč |
| 2 000 000 Kč | 1 507 540 Kč |
| 2 500 000 Kč | 1 884 425 Kč |
| 3 000 000 Kč | 2 261 310 Kč |
| 3 500 000 Kč | 2 638 195 Kč |
| 4 000 000 Kč | 3 015 080 Kč |
| 4 500 000 Kč | 3 391 966 Kč |
| 5 000 000 Kč | 3 768 851 Kč |
| 6 000 000 Kč | 4 522 621 Kč |
| 7 000 000 Kč | 5 276 391 Kč |
| 8 000 000 Kč | 6 030 161 Kč |
| 10 000 000 Kč | 7 537 701 Kč |
Pri 4 mil. Kč zaplatíte na úrokoch za 20 rokov 2 335 575 Kč a za 30 rokov 3 730 231 Kč, teda o 1,39 mil. Kč viac. Splátka je za to nižšia o 4 925 Kč. Kedy sa taký obchod oplatí, počítame v článku o dobe splácania 20 vs. 30 rokov.
Časť úrokov sa vráti cez dane. Úroky z hypotéky na vlastné bývanie si v Česku môžete odpočítať zo základu dane, najviac 150 000 Kč ročne pri úveroch od 1. 1. 2021. Pri 15 % sadzbe dane vám to vráti nanajvýš 22 500 Kč za rok.
Čo so splátkou urobí pol percentuálneho bodu
Priemer 5,00 % je realizovaná sadzba za august. Cenníky bánk sú v októbri 2026 vyššie: Swiss Life Hypoindex (index ponukových sadzieb bánk) ukazuje 5,79 %. Individuálne ponuky sa podľa LTV, fixácie a poistenia pohybujú medzi 4,7 a 5,8 %. Splátky na 25 rokov v tomto rozpätí:
| Hypotéka / 25 rokov | 4,50 % | 5,00 % | 5,50 % | 5,79 % (Hypoindex) |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 000 Kč | 11 117 Kč | 11 692 Kč | 12 282 Kč | 12 631 Kč |
| 3 000 000 Kč | 16 675 Kč | 17 538 Kč | 18 423 Kč | 18 946 Kč |
| 4 000 000 Kč | 22 233 Kč | 23 384 Kč | 24 563 Kč | 25 261 Kč |
| 5 000 000 Kč | 27 792 Kč | 29 230 Kč | 30 704 Kč | 31 576 Kč |
| 6 000 000 Kč | 33 350 Kč | 35 075 Kč | 36 845 Kč | 37 892 Kč |
Pol percentuálneho bodu znamená pri 4 miliónoch zhruba 1 150–1 180 Kč mesačne, pri 3 miliónoch 860–890 Kč.
Za 25 rokov zaplatíte pri 3 miliónoch na úrokoch 2,00 mil. Kč, ak máte 4,50 %, ale 2,53 mil. Kč pri 5,50 %. Vyjednávať o sadzbe sa preto oplatí oveľa viac ako naháňať desiatky korún na poplatkoch.
Aký príjem a koľko vlastných peňazí potrebujete?
ČNB od 1. 7. 2023 nestanovuje limit na pomer splátok k príjmu (DSTI). Banky však majú vlastné interné hranice: splátky všetkých dlhov spolu smú zvyčajne tvoriť najviac 45 % čistého príjmu, pri žiadateľoch do 36 rokov 50 %. Minimálny čistý príjem domácnosti, ktorá nemá iné úvery, potom vychádza takto:
| Hypotéka (5,00 %) | Príjem pri 45 %, 25 rokov | Príjem pri 45 %, 30 rokov | Príjem pri 50 % (do 36 rokov), 30 rokov |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 38 973 Kč | 35 788 Kč | 32 209 Kč |
| 4 000 000 Kč | 51 964 Kč | 47 717 Kč | 42 946 Kč |
| 5 000 000 Kč | 64 954 Kč | 59 647 Kč | 53 682 Kč |
| 6 000 000 Kč | 77 945 Kč | 71 576 Kč | 64 418 Kč |
Túto rezervu ukrajuje každá ďalšia splátka: lízing, spotrebiteľský úver, ale aj limit kreditnej karty. Banky popri tom sledujú pomer celkového dlhu k ročnému čistému príjmu (DTI), interne zvyčajne 8–9,5-násobok. Ako to vychádza s vašimi číslami, ukáže kalkulačka Koľko mi dajú hypotéku.
Pri vlastných zdrojoch rozhoduje jediný záväzný limit ČNB pre hypotéky na vlastné bývanie, LTV 80 % (pre žiadateľov do 36 rokov 90 %). Hypotéka teda pokryje najviac 80 % (90 %) hodnoty, ktorú nehnuteľnosti prizná bankový odhad. Zvyšok doplácate z vlastného.
| Hypotéka | Nehnuteľnosť pri LTV 80 % | Vlastné zdroje (20 %) | Nehnuteľnosť pri LTV 90 % | Vlastné zdroje (10 %) |
|---|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 3 750 000 Kč | 750 000 Kč | 3 333 333 Kč | 333 333 Kč |
| 4 000 000 Kč | 5 000 000 Kč | 1 000 000 Kč | 4 444 444 Kč | 444 444 Kč |
| 5 000 000 Kč | 6 250 000 Kč | 1 250 000 Kč | 5 555 556 Kč | 555 556 Kč |
K tomu pripočítajte jednorazové výdavky, ktoré hypotéka nefinancuje:
- odhad nehnuteľnosti za 3 000–6 000 Kč, pri bytoch ho mnohé banky robia online zadarmo alebo lacno;
- vklad záložného práva do katastra (katastr) za 2 000 Kč;
- povinné poistenie nehnuteľnosti s vinkuláciou v prospech banky, ročné poistné závisí od veľkosti a typu nehnuteľnosti;
- advokátsku úschovu a zmluvy podľa cenníka advokáta, náklady sa často delia s predávajúcim;
- rezervu na sťahovanie, zariadenie a prvé mesiace, kým sa rozpočet ustáli.
Daň z nadobudnutia nehnuteľných vecí (daň z nabytí nemovitých věcí) Česko zrušilo v roku 2020, takže s ňou nepočítajte.
Koľko robí splátka na každý milión
Na rýchly odhad v hlave stačí poznať splátku na 1 milión. Pri 5,00 % je to 6 600 Kč na 20 rokov, 5 846 Kč na 25 rokov a 5 368 Kč na 30 rokov. Pri 5,50 % stúpne na 6 141 Kč (25 rokov) a 5 678 Kč (30 rokov), pri 4,50 % klesne na 5 558 Kč a 5 067 Kč. Vynásobte ju výškou úveru v miliónoch a máte splátku s presnosťou na desiatky korún.
Presné číslo pre vašu sumu, sadzbu a splatnosť ukáže výpočet splátky. Ak máte v ruke dve konkrétne ponuky bánk, dajte ich vedľa seba v porovnaní dvoch hypoték.
Zdroje
- ČBA Hypomonitor – priemerná sadzba a výška nových hypoték, august 2026 (16. 9. 2026)
- Swiss Life Hypoindex – ponukové sadzby, október 2026
- ČNB – makroprudenciálne limity LTV a deaktivácia DSTI/DTI
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (odpočet úrokov z úveru na bývanie)