Іпотека в Чехії на 4 млн Kč коштує 23 384 Kč на місяць на 25 років за середньої ставки 5,00 % (ČBA Hypomonitor, серпень 2026), на 3 млн Kč 17 538 Kč, на 5 млн Kč 29 230 Kč. На 30 років щомісячні платежі (splátka) нижчі: 16 105, 21 473 і 26 841 Kč.
Відсотками за 25 років банк отримає від вас відповідно 2,26 млн, 3,02 млн і 3,77 млн Kč. Нижче є таблиці для сум від 1 до 10 млн Kč, розрахунок для ставки ±0,5 в. п., дохід, якого банки зазвичай вимагають за такого платежу, і готівка, яку треба мати ще до підписання.
Усі суми пораховано за ануїтетною формулою: щомісячні платежі, одна ставка на весь строк, без комісій і страхування. Насправді платіж перераховуватимуть після кожної фіксації (fixace).
Який платіж за іпотекою на 1–10 млн Kč?
Щомісячні платежі під 5,00 % (ČBA, серпень 2026). В останньому стовпці чистий дохід домогосподарства, за якого платіж на 30 років не перевищує 45 % доходу, тобто звичайного внутрішнього порогу банків; суму округлено до сотень і пораховано без інших кредитів.
| Сума іпотеки | 20 років | 25 років | 30 років | Потрібний чистий дохід (30 років, 45 %) |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 000 Kč | 6 600 Kč | 5 846 Kč | 5 368 Kč | 11 900 Kč |
| 1 500 000 Kč | 9 899 Kč | 8 769 Kč | 8 052 Kč | 17 900 Kč |
| 2 000 000 Kč | 13 199 Kč | 11 692 Kč | 10 736 Kč | 23 900 Kč |
| 2 500 000 Kč | 16 499 Kč | 14 615 Kč | 13 421 Kč | 29 800 Kč |
| 3 000 000 Kč | 19 799 Kč | 17 538 Kč | 16 105 Kč | 35 800 Kč |
| 3 500 000 Kč | 23 098 Kč | 20 461 Kč | 18 789 Kč | 41 800 Kč |
| 4 000 000 Kč | 26 398 Kč | 23 384 Kč | 21 473 Kč | 47 700 Kč |
| 4 500 000 Kč | 29 698 Kč | 26 307 Kč | 24 157 Kč | 53 700 Kč |
| 5 000 000 Kč | 32 998 Kč | 29 230 Kč | 26 841 Kč | 59 600 Kč |
| 6 000 000 Kč | 39 597 Kč | 35 075 Kč | 32 209 Kč | 71 600 Kč |
| 7 000 000 Kč | 46 197 Kč | 40 921 Kč | 37 578 Kč | 83 500 Kč |
| 8 000 000 Kč | 52 796 Kč | 46 767 Kč | 42 946 Kč | 95 400 Kč |
| 10 000 000 Kč | 65 996 Kč | 58 459 Kč | 53 682 Kč | 119 300 Kč |
Платіж зростає пропорційно сумі: удвічі більша іпотека означає удвічі вищий платіж. Зі строком так не виходить. Подовження з 20 до 25 років знижує платіж на 11 %, а наступні п’ять років (з 25 до 30) лише на 8 %.
Середня нова іпотека в серпні 2026 досягла рекордних 4,59 млн Kč. Під 5,00 % на 30 років це 24 640 Kč на місяць, на 25 років 26 833 Kč.
Скільки ви сплатите відсотків
Щомісячний платіж показує лише частину ціни. Решта ховається у відсотках, тобто в тому, скільки ви віддасте банку понад позичену основну суму (jistina). Під 5,00 % у 25-річної іпотеки це понад три чверті позиченого, у 30-річної майже стільки ж, скільки ви взяли.
| Сума іпотеки | Відсотки за 25 років (5,00 %) |
|---|---|
| 1 000 000 Kč | 753 770 Kč |
| 1 500 000 Kč | 1 130 655 Kč |
| 2 000 000 Kč | 1 507 540 Kč |
| 2 500 000 Kč | 1 884 425 Kč |
| 3 000 000 Kč | 2 261 310 Kč |
| 3 500 000 Kč | 2 638 195 Kč |
| 4 000 000 Kč | 3 015 080 Kč |
| 4 500 000 Kč | 3 391 966 Kč |
| 5 000 000 Kč | 3 768 851 Kč |
| 6 000 000 Kč | 4 522 621 Kč |
| 7 000 000 Kč | 5 276 391 Kč |
| 8 000 000 Kč | 6 030 161 Kč |
| 10 000 000 Kč | 7 537 701 Kč |
Для 4 млн Kč відсотки за 20 років становлять 2 335 575 Kč, за 30 років 3 730 231 Kč. Різниця становить 1,39 млн Kč, а платіж за це нижчий на 4 925 Kč. Чи варто воно того, ми розбираємо окремо у статті про строк погашення 20 чи 30 років.
Відсотки за іпотекою на власне житло можна відраховувати з податкової бази, до 150 000 Kč на рік (для кредитів, узятих з 1. 1. 2021). За ставки податку 15 % це повертає щонайбільше 22 500 Kč на рік.
Що змінить різниця в 0,5 в. п.
Середні 5,00 % відображають ставки, за якими банки справді кредитували в серпні. У прайс-листах жовтня 2026 цифри вищі: Swiss Life Hypoindex (індекс ставок із пропозицій банків) показує 5,79 %. Індивідуальні пропозиції лежать у межах від 4,7 до 5,8 % залежно від LTV, фіксації та страхування. Ось платіж на 25 років у цьому діапазоні:
| Іпотека / 25 років | 4,50 % | 5,00 % | 5,50 % | 5,79 % (Hypoindex) |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 000 Kč | 11 117 Kč | 11 692 Kč | 12 282 Kč | 12 631 Kč |
| 3 000 000 Kč | 16 675 Kč | 17 538 Kč | 18 423 Kč | 18 946 Kč |
| 4 000 000 Kč | 22 233 Kč | 23 384 Kč | 24 563 Kč | 25 261 Kč |
| 5 000 000 Kč | 27 792 Kč | 29 230 Kč | 30 704 Kč | 31 576 Kč |
| 6 000 000 Kč | 33 350 Kč | 35 075 Kč | 36 845 Kč | 37 892 Kč |
Пів процентного пункту на 4 млн Kč означає приблизно 1 150–1 180 Kč на місяць, на 3 млн Kč 860–890 Kč. За 25 років на 3 млн Kč набігає 2,00 млн Kč відсотків під 4,50 % і 2,53 млн Kč під 5,50 %. Тому торгуватися за ставку вигідніше, ніж ганятися за десятками крон на комісіях.
Який чистий дохід потрібен для такого платежу?
Обов’язкового ліміту на співвідношення платежів до доходу (DSTI) Чеський національний банк (ČNB) з 1. 7. 2023 не встановлює. Банки, однак, мають власні внутрішні межі: зазвичай усі платежі за боргами разом можуть становити щонайбільше 45 % чистого доходу, а для заявників до 36 років 50 %. Звідси мінімальний чистий дохід домогосподарства, якщо інших кредитів у вас немає:
| Іпотека (5,00 %) | Дохід за 45 %, 25 років | Дохід за 45 %, 30 років | Дохід за 50 % (до 36 років), 30 років |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 38 973 Kč | 35 788 Kč | 32 209 Kč |
| 4 000 000 Kč | 51 964 Kč | 47 717 Kč | 42 946 Kč |
| 5 000 000 Kč | 64 954 Kč | 59 647 Kč | 53 682 Kč |
| 6 000 000 Kč | 77 945 Kč | 71 576 Kč | 64 418 Kč |
Кожен інший платіж, чи то лізинг, споживчий кредит, чи навіть ліміт кредитної картки, з’їдає цей запас. Банки дивляться і на співвідношення загального боргу до річного чистого доходу (DTI): внутрішня межа зазвичай становить 8–9,5 річного доходу. Скільки виходить саме у вас, покаже калькулятор Яку іпотеку я можу взяти.
Власні кошти та одноразові витрати
Єдиний обов’язковий ліміт ČNB для іпотек на власне житло стосується LTV: 80 %, а для заявників до 36 років 90 %. Тобто іпотека покриє щонайбільше 80 % (90 %) вартості, яку визначить банківська оцінка (odhad). Решту доведеться сплатити з власних коштів (vlastní zdroje).
| Іпотека | Нерухомість за LTV 80 % | Власні кошти (20 %) | Нерухомість за LTV 90 % | Власні кошти (10 %) |
|---|---|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 3 750 000 Kč | 750 000 Kč | 3 333 333 Kč | 333 333 Kč |
| 4 000 000 Kč | 5 000 000 Kč | 1 000 000 Kč | 4 444 444 Kč | 444 444 Kč |
| 5 000 000 Kč | 6 250 000 Kč | 1 250 000 Kč | 5 555 556 Kč | 555 556 Kč |
До цього додайте одноразові витрати, яких іпотека не покриває:
- оцінка нерухомості коштує 3 000–6 000 Kč, хоча квартири багато банків оцінюють онлайн безкоштовно або дешево;
- внесення застави (zástavní právo) до кадастру нерухомості коштує 2 000 Kč;
- страхування нерухомості з вінкуляцією (vinkulace) на користь банку обов’язкове, річна премія залежить від розміру й типу житла;
- адвокатський депозит (advokátní úschova) і договори оплачують за тарифом адвоката, часто навпіл із продавцем;
- потрібен резерв на переїзд, облаштування й перші місяці, поки бюджет не стабілізується.
Податку на набуття нерухомості (daň z nabytí nemovitých věcí) з 2020 року немає, тож у розрахунок його не включайте.
Як порахувати платіж у голові
Для швидкої оцінки достатньо знати платіж на 1 мільйон. Під 5,00 % це 6 600 Kč на 20 років, 5 846 Kč на 25 років і 5 368 Kč на 30 років. Під 5,50 % він зростає до 6 141 Kč (25 років) і 5 678 Kč (30 років), під 4,50 % знижується до 5 558 Kč і 5 067 Kč. Помножте його на суму кредиту в мільйонах, і похибка не перевищить кількох десятків крон.
Точну цифру для вашої суми, ставки й строку дасть розрахунок платежу. Якщо порівнюєте дві конкретні пропозиції банків, скористайтеся порівнянням двох іпотек.
Джерела
- ČBA Hypomonitor — середня ставка і середній розмір нових іпотек, серпень 2026 (16. 9. 2026)
- Swiss Life Hypoindex — ставки пропозицій, жовтень 2026
- ČNB — макропруденційні ліміти LTV та деактивація DSTI/DTI
- закон № 586/1992 Sb. про податки з доходів, § 15 (відрахування відсотків за кредитом на житло)