У жовтні 2026 найдешевша річна фіксація ставки (fixace): за Swiss Life Hypoindex банки пропонують її в середньому за 5,42 %, п’ятирічну за 5,84 % (LTV до 80 %), бо з літа здорожчують переважно фіксації на 5 і більше років. Коротка фіксація окупається, якщо ставки найближчими роками не зростуть більш ніж приблизно на 1 відсотковий пункт.
Візьмімо іпотеку 4 000 000 Kč на 25 років з ілюстративними ставками 4,80 % (1 рік) і 5,50 % (5 років). За стабільних ставок річна фіксація за п’ять років заощадить близько 138 000 Kč на відсотках, за зростання на 1 в. п. вийде приблизно так само, і лише за зростання на 2 в. п. програє близько 172 000 Kč.
Тож вирішує не те, чи ви «вгадаєте ČNB», а те, чи потягнете вищий платіж, якщо ставки зростуть. Якщо маєте резерв і платіж не перевищує приблизно третини доходу, має сенс 1–3 роки. З напруженим бюджетом краще 5 років. Фіксація на 7–10 років сьогодні є найдорожчою страховкою і потрібна лише в особливих ситуаціях.
Чому коротка фіксація в жовтні 2026 дешевша?
Ставка фіксації залежить від ціни грошей на той самий строк. Короткий кінець ринку стежить за репо-ставкою ČNB 3,75 % і тримісячним PRIBOR близько 3,9 %. Довгий орієнтується на п’ятирічний процентний своп (úrokový swap, IRS), який у вересні 2026 коштував приблизно 4,5–4,7 %.
За довгі гроші ринок хоче більше, і банки переносять це у свої прайс-листи. Swiss Life Hypoindex (індекс пропонованих ставок) у жовтні 2026 показує середню пропозицію 5,79 %, а за LTV до 80 % такі середні за строками: річна фіксація 5,42 %, трирічна 5,53 %, п’ятирічна 5,84 %, десятирічна 6,35 %. Як ці середні змінювалися із серпня, зокрема за LTV понад 80 %, показує таблиця Hypoindex за строками фіксації.
Moneta 10. 9. 2026 знизила цільову іпотеку з річною фіксацією до 4,59 % (за LTV до 80 %, активного рахунку й страхування), а Česká spořitelna днем пізніше підняла більшість фіксацій на 0,3 в. п. Індивідуальні пропозиції найчастіше тримаються між 4,7 і 5,8 %. Понад 6 % у середньому коштують лише десятирічні фіксації та п’ятирічні за LTV понад 80 % (6,15 %; десятирічні 6,61 %).
Найближче засідання ČNB відбудеться 5. 11. 2026, і підвищення репо-ставки до 4,00 % можливе, але не напевно.
Що буде за п’ять років за різних сценаріїв
Припущення: кредит 4 000 000 Kč, строк 25 років, ілюстративні ставки з діапазону сьогоднішніх пропозицій: річна фіксація 4,80 %, трирічна 5,30 %, п’ятирічна 5,50 %. Коли коротка фіксація закінчується, ставка змінюється за сценарієм і далі лишається такою. Порівнюємо відсотки, сплачені за перші 5 років.
| Варіант і сценарій | Платіж на початку | Платіж пізніше | Відсотки за 5 років | Порівняно з 5-річною фіксацією |
|---|---|---|---|---|
| 5 років під 5,50 % | 24 563 Kč | 24 563 Kč | 1 045 000 Kč | — |
| 1 рік, ставки стабільні (4,80 %) | 22 920 Kč | 22 920 Kč | 907 000 Kč | −138 000 Kč |
| 1 рік, потім +1 в. п. (5,80 %) | 22 920 Kč | 25 211 Kč | 1 061 000 Kč | +16 000 Kč |
| 1 рік, потім +2 в. п. (6,80 %) | 22 920 Kč | 27 609 Kč | 1 217 000 Kč | +172 000 Kč |
| 1 рік, потім −1 в. п. (3,80 %) | 22 920 Kč | 20 743 Kč | 754 000 Kč | −291 000 Kč |
| 3 роки під 5,30 %, потім так само | 24 088 Kč | 24 088 Kč | 1 005 000 Kč | −40 000 Kč |
| 3 роки, потім +1 в. п. (6,30 %) | 24 088 Kč | 26 285 Kč | 1 080 000 Kč | +35 000 Kč |
Таблиця показує асиметрію. Коротка фіксація виграє у двох сценаріях із трьох, а програє лише тоді, коли ставки суттєво зростуть. Платите ви за це невизначеністю платежу, а для сімейного бюджету вона важить більше, ніж сума відсотків.
Кому який строк фіксації пасує?
| Ситуація | Рекомендована фіксація | Чому |
|---|---|---|
| Резерв щонайменше на пів року платежів, дохід зростає | 1–3 роки | сьогодні найнижча ставка, часте безкоштовне вікно для рефінансування |
| Платіж понад 40 % чистого доходу, малі діти, один дохід | 5 років | певність платежу переважує вищу ставку |
| Очікуєте велику суму (спадщина, продаж іншої нерухомості) за 2–3 роки | фіксація, що закінчується приблизно на цю дату | наприкінці фіксації ви погасите будь-яку суму безкоштовно |
| Наближаєтеся до пенсії, хочете знати платіж до кінця | 7–10 років | найдорожча ставка, але без ризику переоцінки в період нижчих доходів |
| Плануєте продати квартиру через 2 і більше років | строк фіксації не вирішальний | через 24 місяці від укладення кредитного договору при продажу погасите безкоштовно |
Останній рядок з’явився після змін від 1. 9. 2024. Раніше запланований продаж розв’язували короткою фіксацією, а тепер закон звільняє від комісії продаж через 24 місяці від укладення кредитного договору. Тож коротшу фіксацію беріть заради ціни й гнучкості, а не заради продажу.
Довга фіксація вже не зв’язує так, як раніше
Проти 5 і більше років часто кажуть: «А якщо ставки впадуть, а я опинюся в пастці?» Після поправки до закону про споживчий кредит вихід коштує обмежену суму. Поза безкоштовними вікнами банк може взяти за дострокове погашення 0,25 % за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, не більше 1 % погашеної суми.
На залишку 3 500 000 Kč стеля становить 35 000 Kč. Якби ставки впали на 1 в. п., нова іпотека заощаджувала б приблизно 1 900 Kč на місяць, і комісія окупилася б приблизно за 18 місяців. До того ж щороку в місяці перед річницею договору ви можете безкоштовно внести до 25 % початкової суми кредиту. Довга фіксація працює як страховка з обмеженою франшизою.
Коли фіксація закінчиться, торгуйтеся
Банк має повідомити нову ставку щонайменше за 3 місяці до кінця фіксації, і протягом 3 місяців від повідомлення ви можете без комісії погасити чи рефінансувати кредит. Перша пропозиція в листі зазвичай прайсова. Хто покаже пропозицію конкурента, як правило, отримає кращу ставку на утримання (retenční nabídka).
Як діяти і коли варто піти до іншого банку, пояснює стаття про рефіксацію й рефінансування, а графік дій від шести місяців наперед є в тексті Кінець фіксації іпотеки. Дві пропозиції з різною ставкою і строком фіксації зручно звести в порівнянні двох іпотек: воно покаже різницю в платежі й у відсотках за весь строк фіксації.
Помилки під час вибору фіксації
- Вирішувати через 0,1 в. п. На 4 000 000 Kč 0,1 в. п. дає приблизно 230–240 Kč на місяць. Важить більше те, чи потягнете ви платіж у несприятливому сценарії.
- Робити ставку на рішення ČNB. Фіксовані ставки вже враховують очікування ринку, і засідання 5. 11. 2026 може зрушити пропозиції банків не так, як ви чекаєте.
- Не подумати, на що припаде кінець фіксації. Якщо в цей рік ви плануєте відпустку для догляду за дитиною чи зміну роботи, вибирайте строк так, щоб переоцінка не збіглася з падінням доходу.
- Забути про умови знижки. Ставка «від» у прайс-листі часто діє лише зі страхуванням і активним рахунком, тож порівнюйте пропозиції з однаковими умовами.
- Вважати плаваючу ставку «короткою фіксацією». Плаваюча ставка (variabilní sazba) змінюється постійно разом із PRIBOR і сьогодні не дешевша. Різницю пояснює стаття Фіксована чи плаваюча ставка.
Джерела
- Swiss Life Hypoindex — пропоновані ставки за фіксаціями, жовтень 2026 (7. 10. 2026)
- ČNB — рішення монетарної політики, репо-ставка 3,75 % з 19. 6. 2026, графік засідань
- ČBA Hypomonitor — середня ставка нових іпотек, серпень 2026
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024 (повідомлення нової ставки, дострокове погашення)