V októbri 2026 je najlacnejšia ročná fixácia: banky ju podľa Swiss Life Hypoindexu ponúkajú v priemere za 5,42 %, päťročnú za 5,84 % (LTV do 80 %), lebo od leta zdražujú hlavne fixácie na 5 a viac rokov. Krátka fixácia sa oplatí, ak sadzby v nasledujúcich rokoch nevzrastú o viac ako zhruba 1 percentuálny bod.
Na hypotéke 4 000 000 Kč na 25 rokov s ilustratívnymi sadzbami 4,80 % (1 rok) a 5,50 % (5 rokov) ušetrí ročná fixácia pri stabilných sadzbách za päť rokov okolo 138 000 Kč na úrokoch. Pri raste o 1 p. b. vyjde zhruba narovnako a až pri raste o 2 p. b. stratí asi 172 000 Kč.
Rozhodnutie preto nestojí na tom, či „uhádnete ČNB“, ale na tom, či unesiete vyššiu splátku, ak sadzby vzrastú. S rezervou a rozpočtom, v ktorom splátka nepresahuje zhruba tretinu príjmu, má zmysel 1–3 roky, s napätým rozpočtom 5 rokov. Fixácia na 7–10 rokov je dnes najdrahšia poistka a hodí sa len pre špecifické situácie.
Prečo je krátka fixácia v októbri 2026 lacnejšia?
Sadzba fixácie sa odvíja od ceny peňazí na rovnakú dobu. Krátky koniec trhu sleduje repo sadzbu ČNB 3,75 % a trojmesačný PRIBOR okolo 3,9 %, dlhý koniec päťročný úrokový swap, ktorý v septembri 2026 stál zhruba 4,5–4,7 %. Za dlhé peniaze teda trh chce viac a banky to prenášajú do cenníkov. Swiss Life Hypoindex (index ponúk bánk) v októbri 2026 ukazuje priemernú ponuku 5,79 % a pri LTV do 80 % tieto priemery podľa fixácie: ročná 5,42 %, trojročná 5,53 %, päťročná 5,84 % a desaťročná 6,35 %.
Ako sa tieto priemery menili od augusta, aj pri LTV nad 80 %, ukazuje náš prehľad ponukových sadzieb podľa dĺžky fixácie.
Príkladom je Moneta, ktorá 10. 9. 2026 znížila účelovú hypotéku s ročnou fixáciou na 4,59 % (pri LTV do 80 %, aktívnom účte a poistení), zatiaľ čo Česká spořitelna o deň neskôr zvýšila väčšinu fixácií o 0,3 p. b. Individuálne ponuky sa pohybujú najčastejšie medzi 4,7 a 5,8 %. Nad 6 % sú v priemere len desaťročné fixácie a pri LTV nad 80 % aj päťročné (6,15 %; desaťročné 6,61 %).
Najbližšie zasadnutie ČNB je 5. 11. 2026. Zvýšenie repo sadzby na 4,00 % je možné, nie isté.
Päť rokov v siedmich scenároch
Počítame s úverom 4 000 000 Kč na 25 rokov a ilustratívnymi sadzbami z pásma dnešných ponúk (ročná fixácia 4,80 %, trojročná 5,30 %, päťročná 5,50 %). Pri krátkych fixáciách sa po ich skončení sadzba zmení podľa scenára a potom sa drží. Porovnávame úroky zaplatené za prvých 5 rokov.
| Variant a scenár | Splátka na začiatku | Splátka neskôr | Úroky za 5 rokov | Oproti 5-ročnej fixácii |
|---|---|---|---|---|
| 5 rokov za 5,50 % | 24 563 Kč | 24 563 Kč | 1 045 000 Kč | — |
| 1 rok, sadzby stabilné (4,80 %) | 22 920 Kč | 22 920 Kč | 907 000 Kč | −138 000 Kč |
| 1 rok, potom +1 p. b. (5,80 %) | 22 920 Kč | 25 211 Kč | 1 061 000 Kč | +16 000 Kč |
| 1 rok, potom +2 p. b. (6,80 %) | 22 920 Kč | 27 609 Kč | 1 217 000 Kč | +172 000 Kč |
| 1 rok, potom −1 p. b. (3,80 %) | 22 920 Kč | 20 743 Kč | 754 000 Kč | −291 000 Kč |
| 3 roky za 5,30 %, potom rovnako | 24 088 Kč | 24 088 Kč | 1 005 000 Kč | −40 000 Kč |
| 3 roky, potom +1 p. b. (6,30 %) | 24 088 Kč | 26 285 Kč | 1 080 000 Kč | +35 000 Kč |
Krátka fixácia teda vychádza lepšie v dvoch z troch scenárov a horšie len pri výraznom raste sadzieb. Platíte za to neistotou splátky, ktorá je pre rodinný rozpočet podstatnejšia ako súčet úrokov.
Komu sedí aká dĺžka fixácie?
| Situácia | Odporúčaná fixácia | Prečo |
|---|---|---|
| Rezerva aspoň na pol roka splátok, rastúci príjem | 1–3 roky | dnes najnižšia sadzba, časté bezplatné okno na refinancovanie |
| Splátka nad 40 % čistého príjmu, malé deti, jeden príjem | 5 rokov | istota splátky preváži vyššiu sadzbu |
| Čakáte veľkú sumu (dedičstvo, predaj inej nehnuteľnosti) o 2–3 roky | fixácia končiaca okolo toho dátumu | na konci fixácie splatíte ľubovoľnú sumu zadarmo |
| Blížite sa k dôchodku, chcete poznať splátku do konca | 7–10 rokov | najdrahšia sadzba, ale bez rizika precenenia v čase nižších príjmov |
| Plánujete predaj bytu o 2 a viac rokov | dĺžka fixácie nerozhoduje | po 24 mesiacoch od uzavretia úverovej zmluvy splatíte pri predaji zadarmo |
Posledný riadok je zmena oproti obdobiu pred 1. 9. 2024. Predtým sa plánovaný predaj riešil krátkou fixáciou, dnes zákon predaj po 24 mesiacoch od uzavretia úverovej zmluvy od poplatku oslobodzuje. Kratšiu fixáciu tak voľte pre cenu a pružnosť, nie kvôli predaju.
Dlhá fixácia už neviaže toľko ako predtým
Častý argument proti 5 a viac rokom znie: „Čo ak sadzby klesnú a ja zostanem uväznený?“ Od novely zákona o spotrebiteľskom úvere je cena úniku obmedzená. Mimo bezplatných okien smie banka za predčasné splatenie účtovať 0,25 % za každý začatý rok do konca fixácie, najviac 1 % splatenej sumy.
Pri zostatku 3 500 000 Kč je to strop 35 000 Kč. Ak by sadzby klesli o 1 p. b., nová hypotéka by šetrila zhruba 1 900 Kč mesačne a poplatok by sa vrátil približne za 18 mesiacov. K tomu môžete každý rok v mesiaci pred výročím zmluvy poslať až 25 % pôvodnej výšky úveru zadarmo, takže dlhá fixácia funguje ako poistka s obmedzenou spoluúčasťou, nie ako pasca.
Keď fixácia skončí, dá sa vyjednávať
Banka musí novú sadzbu oznámiť najmenej 3 mesiace pred koncom fixácie a do 3 mesiacov od oznámenia môžete úver bez poplatku splatiť či refinancovať. Prvá ponuka v liste býva cenníková; kto predloží konkurenčnú ponuku, zvyčajne dostane lepšiu retenčnú sadzbu. Ako postupovať a kedy sa oplatí odísť inam, rozoberáme v článku o refixácii a refinancovaní. Harmonogram od šiestich mesiacov vopred nájdete v texte Koniec fixácie hypotéky.
Na porovnanie dvoch ponúk s rôznou sadzbou a dĺžkou fixácie použite porovnanie dvoch hypoték, ktoré ukáže rozdiel v splátke aj v úrokoch za celú dobu fixácie.
Chyby pri voľbe fixácie
- Rozhodnutie podľa 0,1 p. b. Pri 4 000 000 Kč robí 0,1 p. b. zhruba 230–240 Kč mesačne. Viac váži, či splátku unesiete v nepriaznivom scenári.
- Stávka na rozhodnutie ČNB. Fixné sadzby očakávania trhu už obsahujú a zasadnutie 5. 11. 2026 nemusí s ponukami bánk pohnúť tak, ako čakáte.
- Koniec fixácie v zlú chvíľu. Ak v roku, keď fixácia skončí, plánujete rodičovskú dovolenku alebo zmenu práce, voľte dĺžku tak, aby sa precenenie s výpadkom príjmu nestretlo.
- Zabudnutá zľava. Sadzba „od“ v cenníku často platí len s poistením a aktívnym účtom, preto porovnávajte fixácie pri rovnakých podmienkach.
- Variabilná sadzba ako „krátka fixácia“. Variabilná sadzba sa mení priebežne s PRIBORom a lacnejšia nie je. Rozdiel vysvetľuje článok Fixná vs. variabilná sadzba.
Zdroje
- Swiss Life Hypoindex – ponukové sadzby podľa fixácií, október 2026 (7. 10. 2026)
- ČNB – menovopolitické rozhodnutia, repo sadzba 3,75 % od 19. 6. 2026, plán zasadnutí
- ČBA Hypomonitor – priemerná sadzba nových hypoték, august 2026
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v znení novely účinnej od 1. 9. 2024 (oznámenie novej sadzby, predčasné splatenie)