Какую фиксацию ипотеки выбрать в 2026 году

В октябре 2026 года дешевле всего годовая фиксация ставки (fixace): по Swiss Life Hypoindex банки предлагают её в среднем за 5,42 %, пятилетнюю за 5,84 % (LTV до 80 %), потому что с лета дорожают прежде всего фиксации на 5 лет и дольше. Короткая фиксация выгодна, если ставки в ближайшие годы вырастут не больше чем примерно на 1 процентный пункт.

Возьмём ипотеку 4 000 000 Kč на 25 лет и иллюстративные ставки 4,80 % (1 год) и 5,50 % (5 лет). При неизменных ставках годовая фиксация за пять лет сэкономит около 138 000 Kč процентов, при росте на 1 п. п. выйдет примерно вровень, и только при росте на 2 п. п. проиграет около 172 000 Kč.

Поэтому выбор зависит не от того, угадаете ли вы решения ČNB, а от того, потянете ли вы платёж побольше, если ставки пойдут вверх. Есть резерв и платёж не больше примерно трети дохода: имеют смысл 1–3 года. Бюджет впритык: 5 лет. Фиксация на 7–10 лет сейчас самая дорогая страховка и нужна только в особых случаях.

Какая фиксация кому подходит?

С резервом и растущим доходом подходит фиксация на 1–3 года, при тесном бюджете на 5 лет, перед пенсией на 7–10 лет:

Последняя строка появилась после 1. 9. 2024. Раньше будущую продажу закрывали короткой фиксацией, а теперь закон освобождает от комиссии продажу через 24 месяца после подписания кредитного договора. Короткую фиксацию берите ради цены и гибкости, а не ради продажи.

Почему короткая фиксация сейчас дешевле?

Ставка фиксации зависит от цены денег на тот же срок. Короткий конец рынка идёт за репо-ставкой ČNB 3,75 % и трёхмесячным PRIBOR около 3,9 %. Длинный конец идёт за пятилетним процентным свопом, а он в сентябре 2026 года стоил примерно 4,5–4,7 %. За длинные деньги рынок просит больше, и банки переносят это в прайс-листы. Swiss Life Hypoindex в октябре 2026 года показывает среднее предложение 5,79 %, а при LTV до 80 % такие средние по срокам: годовая фиксация 5,42 %, трёхлетняя 5,53 %, пятилетняя 5,84 %, десятилетняя 6,35 %.

Как эти средние менялись с августа, в том числе при LTV выше 80 %, показывает таблица Hypoindex по срокам фиксации.

Moneta 10. 9. 2026 снизила целевую ипотеку с годовой фиксацией до 4,59 % (при LTV до 80 %, активном счёте и страховке), а Česká spořitelna днём позже подняла большинство фиксаций на 0,3 п. п.

Индивидуальные предложения обычно лежат в диапазоне 4,7–5,8 %. Выше 6 % в среднем стоят только десятилетние фиксации и пятилетние при LTV выше 80 % (6,15 %; десятилетние 6,61 %). Следующее заседание ČNB 5. 11. 2026, и повышение репо-ставки до 4,00 % возможно, но не предрешено.

Что будет через пять лет при разных ставках

Исходные данные: кредит 4 000 000 Kč на 25 лет, иллюстративные ставки из нынешнего диапазона предложений. Годовая фиксация 4,80 %, трёхлетняя 5,30 %, пятилетняя 5,50 %. После окончания короткой фиксации ставка меняется по сценарию и дальше держится. Сравниваем проценты, уплаченные за первые 5 лет.

Картина несимметричная. Короткая фиксация выигрывает в двух сценариях из трёх и проигрывает только при заметном росте ставок. Платите вы за это неопределённостью платежа, а для семейного бюджета она важнее суммы процентов.

Длинная фиксация больше не ловушка

Против 5 лет и дольше обычно возражают так: «А если ставки упадут, а я застряну?» После поправки к закону о потребительском кредите выход стоит ограниченных денег. Вне бесплатных окон банк вправе взять за досрочное погашение 0,25 % за каждый начатый год до конца фиксации, но не больше 1 % погашаемой суммы.

При остатке 3 500 000 Kč потолок составит 35 000 Kč. Если ставки упадут на 1 п. п., новая ипотека сэкономит около 1 900 Kč в месяц, и комиссия окупится примерно за 18 месяцев. Кроме того, каждый год в месяц перед годовщиной договора можно бесплатно внести до 25 % первоначальной суммы кредита. Длинная фиксация работает как страховка с ограниченной франшизой.

Что делать, когда фиксация заканчивается

Банк обязан сообщить новую ставку не позже чем за 3 месяца до конца фиксации, и в течение 3 месяцев после этого письма вы можете погасить или рефинансировать кредит без комиссии. В письме обычно стоит ставка по прайс-листу. Кто приносит предложение конкурента, как правило, получает ставку получше. Как торговаться и когда уходить в другой банк, разобрано в статье о рефиксации и рефинансировании, а план на последние шесть месяцев есть в тексте Конец фиксации ипотеки.

Два предложения с разной ставкой и сроком фиксации удобно сравнить в сравнении двух ипотек: оно покажет разницу в платеже и в процентах за весь срок фиксации.

На чём ошибаются при выборе

• Решают из-за 0,1 п. п. На 4 000 000 Kč разница в 0,1 п. п. означает примерно 230–240 Kč в месяц. Гораздо важнее, потянете ли вы платёж в плохом сценарии.
• Ставят на решение ČNB. Фиксированные ставки уже учитывают ожидания рынка, и заседание 5. 11. 2026 может сдвинуть предложения банков совсем не так, как вы ждёте.
• Конец фиксации приходится на неудачный момент. Если на этот год намечен декрет или смена работы, выбирайте срок так, чтобы пересмотр ставки не совпал с падением дохода.
• Забывают про условия скидки. Ставка «от» в прайс-листе часто действует только со страховкой и активным счётом, поэтому сравнивайте предложения на одинаковых условиях.
• Принимают плавающую ставку за короткую фиксацию. Плавающая ставка меняется постоянно вслед за PRIBOR и сейчас не дешевле. Разница объяснена в статье Фиксированная и плавающая ставка.