Іпотеку в Чехії українцям і біженцям із тимчасовим захистом (dočasná ochrana) у жовтні 2026 року дають лише кілька банків і на суворіших умовах, ніж громадянам Чехії. Зазвичай банк хоче бачити чеський дохід щонайменше 12 місяців, продовжений тимчасовий захист і 20–30 % власних коштів (vlastní zdroje, LTV 70–80 %); зі стабільнішим статусом вибір банків ширший.
Часто банк просить ще й співзаявника (spolužadatel) із постійним проживанням (trvalý pobyt) або чеським громадянством. Причина проста: тимчасовий захист не дає безстрокового права на перебування, це статус, який щоразу продовжують на обмежений строк. Банк же позичає на 25–30 років і хоче бути певним, що позичальник нікуди не виїде.
Тому, якщо думаєте про іпотеку, рухайтеся двома шляхами водночас: накопичуйте власні кошти і переходьте на стабільніший дозвіл на перебування, щойно відповідатимете умовам. Перш ніж шукати квартиру, з’ясуйте, скільки іпотеки дадуть від зарплати саме вам.
Чому банки обережні з тимчасовим захистом?
Банки оцінюють іноземців із країн поза ЄС за типом перебування, і тимчасовий захист для них найменш надійний (станом на жовтень 2026 року):
| Статус | Скільки банків кредитує | Власні кошти | Дохід | Примітка |
|---|---|---|---|---|
| Тимчасовий захист (dočasná ochrana) | лише кілька | 20–30 % ціни (LTV 70–80 %) | із Чехії, зазвичай щонайменше 12 місяців в одного роботодавця | банк хоче продовжений захист, часто й співзаявника з постійним проживанням |
| Особливе довгострокове перебування (zvláštní dlouhodobý pobyt, ZDP) | уточніть заздалегідь у банку | за умовами банку | для самого статусу потрібен річний дохід понад 440 000 Kč, плюс 110 000 Kč за кожну наступну особу | дозвіл на 5 років, реєстрація 1. 10.–31. 12. 2026 |
| Довгострокове перебування (dlouhodobý pobyt: картка працівника, підприємництво) | частина банків | часто 20–30 % (LTV 70–80 %) | із Чехії, з адресою проживання в Чехії | умови кожен банк установлює сам |
| Постійне проживання (trvalý pobyt) | більшість банків | як для чехів: ліміт ČNB 80 %, до 36 років 90 % LTV | як для чехів | майже ті самі умови, що й для громадян Чехії |
Правила для інших іноземців, від громадян ЄС до власників дозволу на перебування, зібрано в статті іпотека для іноземців.
Тимчасовий захист не належить до жодної зі звичних категорій. Він виник за спеціальним законом (lex Ukrajina), і продовжує його держава своїм рішенням, незалежно від вашої особистої ситуації.
Звідси для банку три ризики, і всі вони видно в умовах. Перший пов’язаний зі строком перебування: іпотека на 30 років проти статусу, продовженого на рік уперед (у Чехії до 31 березня 2027 року, на рівні ЄС до 4 березня 2028 року). Другий стосується кредитної історії (úvěrová historie): чеські реєстри бачать лише ваші чеські зобов’язання, а борги в Україні банк перевірити не може. Третій ризик полягає у стягненні: якщо позичальник виїде з Чехії, у банку залишиться застава і складне стягнення решти боргу.
У регулюванні ČNB (Чеського національного банку) жодних окремих обмежень для українців немає. Обов’язковий лише ліміт LTV 80 % (90 %, якщо хоча б одному заявникові менше 36 років). Нижчий LTV, вимоги до стажу на роботі, співзаявник: усе це внутрішні правила окремих банків.
Що вимагають банки, які дають іпотеку з тимчасовим захистом?
| Умова | Що зазвичай вимагають (жовтень 2026) | Як підготуватися |
|---|---|---|
| Статус перебування | чинний і продовжений тимчасовий захист; банк дивиться й на те, скільки залишилося до кінця його дії | подавайте на продовження вчасно, тримайте підтвердження актуальним |
| Дохід | із Чехії, за безстроковим трудовим договором, поза випробувальним строком (zkušební doba); часто щонайменше 12 місяців в одного роботодавця | не змінюйте роботу протягом року до подання заявки |
| LTV | 70–80 % залежно від банку; виняток 90 % для молодих до 36 років на практиці не застосовують | розраховуйте на 20–30 % власних коштів |
| Співзаявник | часто обов’язковий або суттєво допомагає: особа з постійним проживанням або громадянин Чехії | домовтеся з родиною ще до того, як знайдете квартиру |
| Мета | власне житло; інвестиційна квартира практично недоступна | купуйте квартиру, у якій житимете самі |
| Строк і страхування | деякі банки скорочують строк кредиту, часто вимагають страхування життя | розраховуйте на вищий платіж |
Українську нерухомість як заставу і заощадження поза ЄС банки зазвичай не враховують. Як бути з доходом з України, пояснює наступний розділ.
Чи врахує чеський банк дохід з України?
Як правило, лише той, який можна підтвердити в Чехії. Банк мусить дохід перевірити, тож важать трудовий договір, зарплата на чеський рахунок, історія платежів або чеська податкова декларація.
Хто живе в Чехії або зазвичай тут перебуває, той чеський податковий резидент і вказує в чеській декларації також доходи з-за кордону (§ 2 ч. 2 закону про податки з доходів). Тож дохід з України можна принаймні підтвердити чеською декларацією. Чи врахує його банк і в якому розмірі, залежить від його правил, тому питайте ще до подання заявки.
З доходом в іншій валюті зважайте ще й на курс. Якщо валюта доходу подешевшає щодо крони на 10 %, на той самий платіж у кронах її знадобиться на 11,1 % більше (1 / 0,9).
Оксана й Андрій купують 2+kk
Оксана (34) і Андрій (38) живуть у Чехії з 2022 року з тимчасовим захистом. Обоє мають безстрокові трудові договори і разом заробляють чистими 42 000 + 30 000 = 72 000 Kč на місяць, інших кредитів немає. Вони хочуть купити квартиру 2+kk (дві кімнати з кухонним кутком) за 4 000 000 Kč.
- Банк із LTV 70 %: кредит 2 800 000 Kč, власні кошти 1 200 000 Kč. Платіж на 25 років за 5,00 % становить 16 369 Kč; якщо банк додасть надбавку за ризик і запропонує 5,30 %, вийде 16 862 Kč.
- Банк із LTV 80 %: кредит 3 200 000 Kč, власні кошти 800 000 Kč, платіж 18 707 Kč за 5,00 %.
Платіж забирає 23–26 % їхнього доходу, що значно нижче звичайної внутрішньої межі банків 45 %. Обмежують їх не доходи, а власні кошти: між банком із LTV 70 % і банком із LTV 80 % різниця становить 400 000 Kč готівкою. До цього додайте резерв на комісії, оцінку (odhad, 3 000–6 000 Kč), внесення права застави до кадастру (vklad zástavního práva) 2 000 Kč і переклади документів.
Оксані менше 36 років, тож за правилами ČNB родина могла б отримати LTV до 90 %. Але банки, які кредитують із тимчасовим захистом, мають власну, нижчу стелю, і максимуму, дозволеного ČNB, вам автоматично ніхто не дасть.
Які документи потрібні українцю для іпотеки?
- закордонний паспорт і підтвердження надання та продовження тимчасового захисту (візова наклейка, vízový štítek, або підтвердження МВС);
- довідка про доходи від роботодавця (potvrzení o příjmu), розрахункові листки і виписки з чеського рахунку за 6–12 місяців;
- підтвердження, що ви не на випробувальному строку і не в періоді попередження про звільнення (výpovědní lhůta);
- документи про сімейний стан (свідоцтво про шлюб, свідоцтва про народження дітей) з офіційним перекладом присяжного перекладача (soudní tlumočník), а якщо банк вимагає, то й з апостилем;
- чеський персональний номер (rodné číslo), якщо його вам присвоєно, у підприємців податковий номер (DIČ); ФОП (OSVČ) додають податкову декларацію щонайменше за один повний рік у Чехії;
- заява під чесне слово (čestné prohlášení) про зобов’язання за межами Чехії.
Документи щодо нерухомості стандартні: договір купівлі-продажу (kupní smlouva) або договір резервації (rezervační smlouva), лист власності (list vlastnictví), оцінка, страховка. Загальний огляд зібрано в статті про документи для іпотеки в Чехії. На переклади закладіть додатково 2–3 тижні.
Чи потрібне rodné číslo для іпотеки?
Щоб вас ідентифікувати, банкові цей номер не потрібен, а про кредит вирішують його власні умови. Закон про протидію відмиванню грошей передбачає чеський персональний номер (rodné číslo), а якщо його не присвоєно, дату народження і стать (§ 5 закону № 253/2008 Sb.). Тож указуйте цей номер у заявці, лише якщо його вам присвоєно.
В інших випадках МВС присвоює такий номер іноземцеві з дозволом на перебування або на заяву, якщо він потрібен для виконання умов спеціального закону, наприклад для державного медичного страхування (§ 16 закону № 133/2000 Sb.). Але для власників тимчасового захисту та особливого довгострокового перебування lex Ukrajina ці правила виключає (§ 6 ч. 14 і § 7v закону № 65/2022 Sb.). Сам статус номера не дає, навіть на заяву заради медичного страхування.
Moneta, наприклад, для кредитів іноземцям указує дозвіл на перебування з присвоєним персональним номером. Тож про заявку без нього запитайте ще до того, як почнете збирати документи.
Як особливе довгострокове перебування (ZDP) допомагає з іпотекою?
Найбільше дверей до іпотеки відчиняє зміна статусу. Поправка до lex Ukrajina (закон № 24/2025 Sb.) дозволяє власникам тимчасового захисту, які живуть у Чехії щонайменше два роки, економічно самостійні (річний дохід понад 440 000 Kč, плюс 110 000 Kč за кожну наступну особу, яку оцінюють разом із вами), не отримують гуманітарну допомогу і мають житло та медичне страхування без боргів, отримати особливе довгострокове перебування (zvláštní dlouhodobý pobyt). Це дозвіл на п’ять років із вільним доступом до ринку праці та можливістю пізніше подати заяву на постійне проживання.
Інтерес заявляють раз на рік, у 2026 році це був квітень. За даними МВС, усі умови виконали близько 13 000 домогосподарств, у яких 21 900 осіб, і вони реєструються з 1 жовтня по 31 грудня 2026 року. З усіх домогосподарств, що заявили інтерес, 44 % не досягли потрібного річного доходу.
Для банку це дозвіл із чітким строком на п’ять років замість статусу, який продовжують на рік. Як його віднесе конкретний банк і з яким LTV, уточніть заздалегідь: єдиної публічно описаної практики банків поки немає. Умови змінюють поправки, тож перед купівлею перевірте їх на сайті МВС або в OAMP (відділі у справах притулку та міграційної політики МВС). Ще далі веде постійне проживання: з ним більшість банків розглядає вас майже як чеського заявника.
Що буде з іпотекою, якщо тимчасовий захист закінчиться?
Кредитний договір діє далі, і ви платите, як і раніше. Закінчення захисту саме по собі кредит не скасовує, але що банк може зробити в разі втрати права на перебування чи переїзду, сказано в договорі в умовах про дострокове стягнення боргу (zesplatnění). Прочитайте їх до підписання.
Найважливіше — вчасно мати інший статус перебування. Хто виконає умови, перейде на особливе довгострокове перебування, а пізніше на постійне проживання; решта, за даними МВС, може й далі залишатися з тимчасовим захистом, поки Чехія його продовжує. Якщо доведеться виїхати, квартиру можна продати й погасити іпотеку з її ціни, причому без комісії, якщо від підписання кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці.
Що зробити вже зараз, навіть якщо купуватимете через рік
- Стабілізуйте дохід: безстроковий трудовий договір, рік в одного роботодавця, зарплата на чеський рахунок.
- Накопичуйте 30 % ціни плюс витрати. З 20 % вам доступна лише частина банків, а 30 % відкриває всі, що кредитують із тимчасовим захистом.
- Створюйте чеську кредитну історію. Платіть оренду, телефон і комунальні послуги вчасно і зі свого рахунку: будь-яке прострочення в реєстрах банк сприйме як стоп-сигнал.
- Розв’яжіть питання перебування. Якщо ви відповідаєте умовам особливого довгострокового перебування, подайте заяву ще до пошуку квартири.
- Заздалегідь замовте переклади сімейних документів.
- Із розрахунком ліміту за доходом зверніться до 2–3 банків або до іпотечного консультанта (hypoteční poradce), який працює з клієнтами з тимчасовим захистом.
Не купуйте квартиру «через знайомого» з чеським громадянством, який оформить іпотеку на себе. Юридично власником і боржником тоді буде він, ви не матимете на квартиру жодних прав, і якщо щось піде не так, втратите все, що заплатили. Законний шлях інший: ця людина стає співзаявником і співвласником, а між вами укладають договір про розподіл (smlouva o vypořádání).
Джерела
- закон № 65/2022 Sb. про деякі заходи у зв’язку зі збройним конфліктом на території України (lex Ukrajina), у чинній редакції
- закон № 326/1999 Sb. про перебування іноземців на території Чеської Республіки
- Міністерство внутрішніх справ ЧР — тимчасовий захист і дозволи на перебування (чинний до 31. 3. 2027)
- Імплементаційне рішення Ради (ЄС) 2026/1912 — продовження тимчасового захисту до 4. 3. 2028
- ČNB — ліміт LTV для кредитів, забезпечених житловою нерухомістю