Украинцы и беженцы с временной защитой (dočasná ochrana) могут получить ипотеку в Чехии, но в октябре 2026 года её дают лишь несколько банков, и условия у них строже, чем для граждан Чехии или иностранцев с постоянным пребыванием (trvalý pobyt). Обычно банк хочет видеть чешский доход по трудовому договору не менее 12 месяцев, продлённую защиту, 20–30 % цены собственными средствами (LTV 70–80 %) и нередко созаявителя (spolužadatel) с постоянным пребыванием или чешским гражданством.
Причина простая. Временная защита не даёт бессрочного права жить в стране: её каждый раз продлевают на ограниченный срок. А банк одалживает деньги на 25–30 лет и хочет быть уверен, что заёмщик никуда не уедет. Поэтому, если вы думаете об ипотеке, решайте две задачи одновременно: копите собственные средства и переходите на более устойчивый статус пребывания, как только будете подходить под условия. Прежде чем искать квартиру, посчитайте, какую ипотеку вам дадут при вашем доходе.
Почему банки осторожны с временной защитой?
Банки оценивают иностранцев из стран вне ЕС по типу пребывания, и временная защита для них наименее надёжна (на октябрь 2026 года):
| Пребывание | Сколько банков кредитует | Собственные средства | Доход | Примечание |
|---|---|---|---|---|
| Временная защита (dočasná ochrana) | лишь несколько | 20–30 % цены (LTV 70–80 %) | из Чехии, обычно не менее 12 месяцев у одного работодателя | банк хочет продлённую защиту, часто и созаявителя с постоянным пребыванием |
| Особое долгосрочное пребывание (zvláštní dlouhodobý pobyt) | уточните заранее в банке | по условиям банка | для самого статуса нужен годовой доход выше 440 000 Kč, плюс 110 000 Kč за каждого следующего члена семьи | разрешение на 5 лет, регистрация 1. 10.–31. 12. 2026 |
| Долгосрочное пребывание (dlouhodobý pobyt: карта сотрудника, предпринимательство) | часть банков | часто 20–30 % (LTV 70–80 %) | из Чехии, с адресом проживания в Чехии | условия каждый банк устанавливает сам |
| Постоянное пребывание (trvalý pobyt) | большинство банков | как у граждан Чехии: лимит ČNB 80 %, до 36 лет 90 % LTV | как у граждан Чехии | условия почти как для граждан Чехии |
Правила для остальных иностранцев, от граждан ЕС до обладателей разрешения на пребывание, собраны в статье ипотека для иностранцев.
Временная защита не входит ни в одну из привычных групп. Она возникла по специальному закону (lex Ukrajina), и продлевает её государство своим решением, без оглядки на вашу личную ситуацию.
Отсюда три риска для банка, и все они отражаются в условиях:
- Неясно, сколько вы пробудете в стране. Ипотека на 30 лет против статуса, продлённого на год вперёд: в Чехии сейчас до 31. 3. 2027, на уровне ЕС до 4. 3. 2028.
- Короткая кредитная история. Чешские кредитные реестры видят только ваши чешские обязательства, а долги в Украине банк проверить не может.
- Трудное взыскание. Если заёмщик уедет из Чехии, у банка останется залог и сложная задача вернуть остаток долга.
При этом в регулировании ČNB (Чешского национального банка) особых ограничений для украинцев нет. Обязателен только лимит LTV 80 % (90 %, если хотя бы одному заявителю меньше 36 лет). Пониженный LTV, требуемый стаж дохода, созаявитель: всё это внутренние правила отдельных банков.
Что требуют банки, которые дают ипотеку украинцам?
Банки, которые кредитуют обладателей временной защиты, обычно ставят шесть условий:
| Условие | Что обычно (октябрь 2026) | Как подготовиться |
|---|---|---|
| Статус пребывания | действующая и продлённая временная защита; банк смотрит и на то, сколько осталось до конца её действия | подавайте на продление вовремя, держите подтверждение актуальным |
| Доход | из Чехии, по бессрочному трудовому договору, вне испытательного срока (zkušební doba); часто не менее 12 месяцев у одного работодателя | не меняйте работу за год до подачи заявки |
| LTV | 70–80 % в зависимости от банка; исключение 90 % для молодых до 36 лет на практике не применяется | рассчитывайте на 20–30 % собственных средств |
| Созаявитель | часто обязателен или сильно помогает: человек с постоянным пребыванием или гражданин Чехии | договоритесь с родственниками до того, как найдёте квартиру |
| Цель | собственное жильё; инвестиционная квартира практически недоступна | покупайте квартиру, в которой будете жить сами |
| Срок и страхование | некоторые банки сокращают срок кредита, часто требуют страхование жизни | рассчитывайте на более высокий платёж |
Украинскую недвижимость в качестве залога и сбережения вне ЕС банки обычно не учитывают. Как обстоит дело с доходом из Украины, разбираем в следующем разделе.
Учтёт ли банк доход из Украины?
Как правило, только тот, который можно подтвердить в Чехии. Банку нужно проверить доход, поэтому решают трудовой договор, зарплата на чешский счёт, история платежей или чешская налоговая декларация.
Кто живёт в Чехии или обычно здесь находится, тот чешский налоговый резидент и указывает в чешской декларации и доходы из-за рубежа (§ 2 абз. 2 закона о подоходном налоге). Так что доход из Украины можно хотя бы подтвердить чешской декларацией. Учтёт ли его банк и в каком размере, зависит от его правил, поэтому спрашивайте до подачи заявки.
С доходом в другой валюте учитывайте ещё и курс. Если валюта дохода подешевеет к кроне на 10 %, на тот же платёж в кронах её понадобится на 11,1 % больше (1 / 0,9).
Сколько нужно семье на 2+kk за 4 млн Kč
Оксана (34) и Андрей (38) живут в Чехии с временной защитой с 2022 года. У обоих бессрочные трудовые договоры, чистый доход 42 000 + 30 000 = 72 000 Kč в месяц, других кредитов нет. Они хотят квартиру 2+kk (две комнаты с кухонным уголком) за 4 000 000 Kč.
- Банк с LTV 70 %: кредит 2 800 000 Kč, собственные средства 1 200 000 Kč. Платёж на 25 лет при 5,00 % составит 16 369 Kč, а если банк добавит надбавку за риск и предложит 5,30 %, то 16 862 Kč.
- Банк с LTV 80 %: кредит 3 200 000 Kč, собственные средства 800 000 Kč, платёж 18 707 Kč при 5,00 %.
Платёж занимает 23–26 % дохода семьи, намного меньше обычного внутреннего порога банков в 45 %. Узкое место не доход, а собственные средства: между банком с LTV 70 % и банком с LTV 80 % разница в 400 000 Kč живыми деньгами. Сверху нужен запас на комиссии, оценку (odhad, 3 000–6 000 Kč), регистрацию залогового права (vklad zástavního práva) за 2 000 Kč и переводы документов.
Оксане меньше 36 лет, так что по правилам ČNB семья могла бы получить LTV до 90 %. Но у банков, которые кредитуют с временной защитой, свой потолок, и он ниже. Максимум, который разрешает ČNB, автоматически вам никто не даст.
Какие документы добавятся украинцу?
По сравнению с гражданином Чехии банк попросит больше бумаг:
- загранпаспорт и подтверждение того, что временная защита предоставлена и продлена (визовая наклейка, vízový štítek, или подтверждение МВД);
- справку о доходах от работодателя (potvrzení o příjmu), расчётные листки и выписки с чешского счёта за 6–12 месяцев;
- подтверждение, что вы не на испытательном сроке и не в периоде уведомления об увольнении (výpovědní lhůta);
- документы о семейном положении (свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей) с официальным переводом с украинского от присяжного переводчика (soudní tlumočník), а если банк требует, ещё и с апостилем;
- чешский персональный номер (rodné číslo), если он вам присвоен, у предпринимателей налоговый номер (DIČ), а у ИП (OSVČ) налоговую декларацию хотя бы за один полный год в Чехии;
- письменное заявление под честное слово (čestné prohlášení) об обязательствах за пределами Чехии.
Документы по самой недвижимости те же, что у всех: договор купли-продажи или бронирования, выписка из кадастра (list vlastnictví), оценка, страховка. Список есть в статье Документы для ипотеки. На переводы заложите дополнительно 2–3 недели.
Нужно ли для ипотеки rodné číslo?
Чтобы вас идентифицировать, банку он не нужен, а о кредите решают его собственные условия. Закон о противодействии отмыванию денег предусматривает чешский персональный номер (rodné číslo), а если он не присвоен, дату рождения и пол (§ 5 закона № 253/2008 Sb.). Поэтому указывайте этот номер в заявке, только если он вам присвоен.
В остальных случаях МВД присваивает такой номер иностранцу с разрешением на пребывание или по заявлению, если он нужен для выполнения условий специального закона, например для государственного медицинского страхования (§ 16 закона № 133/2000 Sb.). Но для обладателей временной защиты и особого долгосрочного пребывания lex Ukrajina эти правила исключает (§ 6 абз. 14 и § 7v закона № 65/2022 Sb.). Сам статус номера не даёт, даже по заявлению ради медицинского страхования.
Moneta, например, для кредитов иностранцам указывает разрешение на пребывание с присвоенным персональным номером. Поэтому о заявке без него спросите до того, как начнёте собирать документы.
Как особое долгосрочное пребывание (ZDP) помогает с ипотекой?
Сильнее всего расширяет выбор смена статуса. Поправка к lex Ukrajina (закон № 24/2025 Sb.) позволяет тем, кто живёт в Чехии с временной защитой не меньше двух лет, экономически самостоятелен (годовой доход выше 440 000 Kč, плюс 110 000 Kč за каждого следующего члена семьи, которого оценивают вместе с вами), не получает гуманитарное пособие и имеет жильё и медицинскую страховку без долгов, получить особое долгосрочное пребывание (zvláštní dlouhodobý pobyt). Это разрешение на пять лет со свободным доступом на рынок труда и возможностью позже подать заявление на постоянное пребывание.
Интерес заявляют раз в год, в 2026 году это был апрель. По данным МВД, все условия выполнили около 13 000 семей, в которых 21 900 человек, и они регистрируются с 1 октября по 31 декабря 2026 года. Из всех семей, заявивших интерес, до требуемого годового дохода не дотянули 44 %.
Для банка это разрешение с понятным сроком на пять лет вместо статуса, который продлевают на год. Как его отнесёт конкретный банк и с каким LTV, уточните заранее: единой публично описанной практики банков пока нет. Условия меняются поправками, поэтому перед покупкой проверьте их на сайте МВД или в OAMP (отделе МВД по вопросам убежища и миграционной политики). Следующая ступень — постоянное пребывание, с которым большинство банков смотрит на вас почти как на гражданина Чехии.
Что будет с ипотекой, если временная защита закончится?
Кредитный договор продолжает действовать, и вы платите как раньше. Окончание защиты само по себе кредит не отменяет, но что банк вправе сделать при потере права на пребывание или переезде, указано в договоре в условиях о досрочном истребовании долга (zesplatnění). Прочитайте их до подписания.
Главное — вовремя получить другой статус пребывания. Кто выполнит условия, перейдёт на особое долгосрочное пребывание, а позже на постоянное; остальные, по данным МВД, могут и дальше оставаться с временной защитой, пока Чехия её продлевает. Если придётся уехать, квартиру можно продать и погасить ипотеку из цены, причём без комиссии, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев.
Что сделать уже сейчас, даже если покупка через год
- Стабилизируйте доход: бессрочный трудовой договор, год у одного работодателя, зарплата на чешский счёт.
- Копите 30 % цены плюс расходы. С 20 % вам доступна только часть банков, 30 % открывают все, кто кредитует с временной защитой.
- Создавайте чешскую кредитную историю. Платите за аренду, телефон и коммунальные услуги вовремя и со своего счёта: любая просрочка в реестрах для банка стоп-сигнал.
- Решите вопрос с пребыванием. Если вы подходите под условия особого долгосрочного пребывания, подайте заявление до того, как начнёте искать квартиру.
- Закажите переводы семейных документов заранее.
- С расчётом лимита по доходу обратитесь в 2–3 банка или к ипотечному консультанту (hypoteční poradce), который работает с клиентами с временной защитой.
Отдельное предупреждение: не покупайте квартиру «через знакомого» с чешским гражданством, который оформит ипотеку на себя. Юридически собственник и должник он, у вас на квартиру нет никаких прав, и если что-то пойдёт не так, вы потеряете всё, что заплатили. Законный путь такой: этот человек становится созаявителем и совладельцем, а между вами заключается договор о разделе (smlouva o vypořádání).
Источники
- закон № 65/2022 Sb. о некоторых мерах в связи с вооружённым конфликтом на территории Украины (lex Ukrajina), в действующей редакции
- закон № 326/1999 Sb. о пребывании иностранцев на территории Чешской Республики
- Министерство внутренних дел ЧР — временная защита и разрешения на пребывание (действует до 31. 3. 2027)
- Имплементационное решение Совета (ЕС) 2026/1912 — продление временной защиты до 4. 3. 2028
- ČNB — лимит LTV для кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью