Hypotéka s příjmem ze zahraničí: jak banka přepočítá eura na koruny

České banky hypotéku s příjmem ze zahraničí poskytují pendlerům do Německa a Rakouska, lidem na home office pro zahraniční firmu i Čechům, kteří pracují venku a kupují doma. Cizí příjem ale přepočtou kurzem a většinou ho ještě sníží o bezpečnostní srážku na kurzové riziko, protože úvěr dostanete v korunách a výplatu berete v eurech, francích, librách nebo dolarech. Se stejnou čistou mzdou si tak půjčíte méně než zaměstnanec, kterému chodí koruny.

LTV platí stejné jako pro každého: 80 %, nebo 90 %, pokud je aspoň jednomu žadateli méně než 36 let. Sazba se v říjnu 2026 pohybuje kolem 5,00 %. O výši úvěru rozhoduje hlavně srážka, kterou banka použije, a svou roli hraje i to, jak snadno ověří zaměstnavatele a jak dlouho příjem dokládáte.

Dostane pendler hypotéku s příjmem v eurech?

Pro banky nejčitelnější je pendler, který bydlí v ČR a denně nebo týdně dojíždí do Německa, Rakouska nebo na Slovensko. Má zaměstnavatele v EU, pracovní smlouvu, výplatní pásky a mzdu, která chodí na účet. Většina bank, které zahraniční příjem berou, začíná právě tady.

Na home office pracujete z Česka jako zaměstnanec firmy z Irska, Nizozemska nebo USA. Banka zkoumá, zda jde zaměstnavatele ověřit, kde se odvádí pojistné a zda pracovní poměr není jen formálně „kontraktorský“. Se zaměstnavatelem z EU je to jednodušší; firma ze Spojeného království, Švýcarska nebo USA znamená víc dokladů a u části bank odmítnutí.

Jako OSVČ s klienty v zahraničí fakturujete do ciziny, ale máte českou živnost a podáváte české daňové přiznání. Banka vás posoudí jako každou OSVČ podle přiznání v korunách a na měně faktur tolik nezáleží. Tento případ řeší článek Hypotéka pro OSVČ.

Nejtěžší je situace, kdy žijete i pracujete v zahraničí a kupujete v Česku. Banka nemá jak ověřit vaše dluhy v cizině, výdaje máte jinde a často chybí český účet s historií. Část bank takové žadatele nepřijímá vůbec, jiné chtějí vyšší vlastní zdroje.

O kolik banka příjem v eurech sníží?

Banka vezme čistý příjem v cizí měně (u zahraničních mezd po tamních daních a odvodech) a přepočte ho kurzem, obvykle kurzem ČNB k určitému dni nebo průměrem za období. Většina bank pak uplatní srážku, která má pokrýt riziko, že koruna posílí a váš příjem v korunách klesne. Velikost srážky nikdo nepředepisuje: každá banka ji má jinou a některé ji u eura nepoužívají vůbec. Tady vznikají rozdíly v řádu milionů.

Bonusy, přesčasy a zaměstnanecké akcie banky u zahraničních mezd započítávají ještě opatrněji než u českých. Počítejte se základní mzdou.

Kurz 25 Kč/EUR a srážka 20 % jsou v příkladu zvolené pro názornost, skutečné hodnoty použije banka v den posouzení. Obecně ale platí, že banka, která cizí měnu počítá příznivěji, vám může ušetřit víc než rok vlastního spoření.

Doklady navíc oproti českému zaměstnanci

• pracovní smlouva se zahraničním zaměstnavatelem, podle banky s úředním překladem (dokumenty v angličtině nebo němčině některé banky přijmou i bez něj);
• výplatní pásky za poslední 3–6 měsíců;
• výpisy z účtu, na který mzda chodí, aby banka viděla pravidelné příchozí platby od zaměstnavatele;
• roční doklad o mzdě a dani ze země zaměstnavatele (v Německu Lohnsteuerbescheinigung, v Rakousku Lohnzettel);
• potvrzení zaměstnavatele, že pracovní poměr trvá a nejste ve zkušební době ani ve výpovědní lhůtě;
• české daňové přiznání, pokud ho podáváte. Daňový rezident ČR v něm přiznává i příjmy ze zahraničí a banka ho bere jako silný doklad;
• čestné prohlášení o závazcích v zahraničí, případně výpis ze zahraničního úvěrového registru (v Německu SCHUFA). Zahraniční úvěry v českých registrech BRKI, NRKI a SOLUS nejsou; jedinou výjimkou je výměna dat BRKI se slovenským registrem SBCB a německou SCHUFA, a to jen s vaším souhlasem.

Obecný seznam dokladů k nemovitosti a pro všechny typy žadatelů je v článku o dokumentech k hypotéce. U zahraničního příjmu počítejte s tím, že papíry budete shánět o dva až tři týdny déle.

Co dalšího banka prověří

Nový pracovní poměr v cizině posuzuje banka přísněji než stejně starý doma, protože o zahraničním zaměstnavateli ví méně. Většina bank chce vidět, že práci děláte delší dobu a nejste ve zkušební době.

Záleží i na tom, kam a v jaké měně příjem chodí. Mzda na český účet, ze kterého budete splácet, je pro banku jednodušší. Jde-li výplata na zahraniční účet a domů převádíte jen část, chce banka výpisy z obou.

Váže-li banka slevu na sazbě na pojištění schopnosti splácet, ověřte si v podmínkách, zda pojištění kryje i ztrátu zaměstnání u zahraničního zaměstnavatele. Výluky se u pojistitelů liší.

Občané EU mají stejné podmínky jako Češi. Žadatelé z třetích zemí potřebují trvalý nebo dlouhodobý pobyt v ČR a banky jim často drží LTV na 70–80 %. Podrobnosti jsou v článku Hypotéka pro cizince.

Jak dostat co nejvyšší částku

1. Nechte si stejný příjem spočítat ve dvou až třech bankách. U zahraničních příjmů se banky liší víc než v sazbách a hypoteční poradce ví, která z nich euro momentálně nesráží nebo sráží méně.
2. Přidejte spoluzadatele s příjmem v korunách. Podíl cizí měny v příjmu domácnosti klesne a srážka bude menší.
3. Doložte výpisy a pásky za delší dobu, než banka minimálně žádá. Stabilní částka v cizí měně za celý rok přesvědčí víc než tři měsíce.
4. Podejte české daňové přiznání za poslední rok, pokud tu povinnost máte a ještě jste to neudělali. Dokládá příjem v korunách a banka se pak méně ptá.
5. Prodlužte splatnost. Při 5,00 % stojí každý milion na 30 let zhruba 5 368 Kč měsíčně, na 25 let víc, takže se stejným započteným příjmem dosáhnete na vyšší úvěr.
6. Držte si rezervu v cizí měně na několik splátek dopředu. Když koruna posílí, rozdíl pokryjete bez stresu, a banka rezervu na výpisech ráda uvidí.