Občan Slovenska je pro české banky občan EU, a dostane proto hypotéku za stejných podmínek jako Čech: LTV až 80 %, nebo 90 %, je-li aspoň jednomu žadateli méně než 36 let, stejné sazby (průměr nových hypoték 5,00 % za srpen 2026) a stejné interní hranice bank pro poměr splátek k příjmu. Trvalý pobyt v ČR ani povolení k pobytu nepotřebujete.
Rozdíly vznikají až v detailech. Pracujete-li v Česku za koruny, prakticky žádné nejsou. Pokud ale máte příjem v eurech ze Slovenska, banka ho přepočte a často sníží o srážku na kurzové riziko. Byt na Slovensku jako zástavu česká banka zpravidla nevezme a slovenská banka zase obvykle nefinancuje nemovitost v Česku.
Čtyři situace a jak se na ně banka dívá
| Vaše situace | Jak banka posuzuje | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Bydlíte i pracujete v ČR, plat v Kč | jako Čech; příjem bez přepočtu | zkušební doba po přestěhování, krátká historie českého účtu |
| Bydlíte v ČR, pracujete pro slovenskou firmu (home office), plat v EUR | příjem ze zahraničí: přepočet kurzem, u části bank srážka | doložení zaměstnavatele a odvodů, kurzové riziko |
| Bydlíte na Slovensku, kupujete byt v ČR pro sebe nebo dítě | příjem ze zahraničí; posouzení účelu: vlastní bydlení, nebo investice | byt k pronájmu = investiční hypotéka s doporučením ČNB LTV 70 % a DTI 7 |
| Pár Čech + Slovák(-ka) | společná žádost, každý příjem posouzen zvlášť | sjednoťte, kdo bude vlastníkem a jak vypořádáte podíly |
Obecné principy přepočtu cizí měny a srážky jsme podrobně rozebrali v článku Hypotéka s příjmem ze zahraničí. Eurový příjem čtou banky nejsnáz. Některé ho berou bez srážky, jiné ji uplatní podle interní metodiky.
Česká, nebo slovenská hypotéka?
Rozhoduje, kde leží nemovitost. Sazby v eurozóně bývají nižší než v ČR, jenže slovenský úvěr na byt v Česku prakticky nedostanete.
- Byt v Česku financuje prakticky jen česká banka. Slovenské banky zástavu v ČR zpravidla nepřijímají, protože jde o jiný katastr, jiné právo i jiné vymáhání.
- Byt na Slovensku zase obvykle nevezmou jako zástavu české banky. Kdo chce ručit slovenskou nemovitostí, musí jít ke slovenské bance a úvěr bude v eurech.
- Slovenské programy podpory mladých na bydlení se vážou na bydlení a úvěr na Slovensku, pro byt v Praze je nevyužijete. V Česku máte místo toho nárok na vyšší LTV 90 % do 36 let.
Eurová hypotéka na byt v ČR je pro běžného kupujícího výjimka. V praxi tedy srovnáváte české banky mezi sebou. Individuální nabídky se v říjnu 2026 pohybují nejčastěji mezi 4,7 a 5,8 % podle LTV, fixace a pojištění.
Slovák v Praze a partnerka s příjmem v eurech
Martin (33) a Zuzana (31)
Martin pracuje v Praze s čistým příjmem 45 000 Kč. Zuzana pracuje z Prahy na dálku pro bratislavskou firmu za 1 600 EUR čistého. Kupují byt za 6 000 000 Kč. Pro názornost počítáme s kurzem 25 Kč/EUR a srážkou 15 % z eurového příjmu, skutečné hodnoty určí banka.
- Zuzanin příjem: 1 600 × 25 = 40 000 Kč, po srážce 15 % banka započte 34 000 Kč.
- Příjem domácnosti pro banku je 45 000 + 34 000 = 79 000 Kč. Při obvyklé interní hranici 45 % může splátka dosáhnout až 35 550 Kč, což na 30 let při 5,00 % odpovídá úvěru ≈ 6,6 mil. Kč.
- Oba jsou mladší 36 let, takže limit LTV je 90 %: úvěr 5 400 000 Kč, vlastní zdroje 600 000 Kč plus náklady.
- Splátka na 30 let při 5,00 % vyjde na 28 988 Kč, tedy 37 % započteného příjmu.
Kdyby žádala Zuzana sama, unesl by její eurový příjem po srážce úvěr jen ≈ 2,85 mil. Kč. Kurzové riziko v praxi: splátka 28 988 Kč odpovídá při kurzu 25 Kč/EUR částce 1 160 EUR, při posílení koruny na 23 Kč/EUR 1 260 EUR a při oslabení na 27 Kč/EUR 1 074 EUR.
Které doklady jsou jednodušší a které přibudou
- Doklad totožnosti: slovenský občanský průkaz nebo pas. Banky obvykle chtějí dva doklady, stejně jako u Čechů.
- Slovenské dokumenty, tedy pracovní smlouvu, potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání, české banky obvykle přijímají bez překladu. Ověřte si to předem u konkrétní banky.
- Některé banky chtějí kontaktní adresu v ČR nebo potvrzení o přechodném pobytu občana EU, které vyřídíte na odboru azylové a migrační politiky MV.
- Slovenské úvěry česká banka v registrech běžně nevidí. Výjimkou je český bankovní registr BRKI, který si se slovenským registrem SBCB vyměňuje údaje, ale jen s vaším souhlasem. Banka proto může chtít výpis ze slovenských registrů nebo čestné prohlášení o závazcích na Slovensku. Uveďte všechno, nesoulad se zjistí a končí zamítnutím.
- Eurový příjem doložíte výplatními páskami, výpisy z účtu s příchozí mzdou, potvrzením zaměstnavatele a daňovým přiznáním (při zdanění na Slovensku slovenským přiznáním nebo dokladem „ročné zúčtovanie“).
Kde budete platit daně a co si odečtete?
Odpočet úroků z hypotéky na vlastní bydlení (až 150 000 Kč ročně u úvěrů od roku 2021, tedy daňová úspora až 22 500 Kč) uplatníte jen proti příjmům zdaňovaným v ČR. Martin z příkladu ho využije. Zuzana bydlí v Praze a pracuje odsud, takže její mzdu podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění se Slovenskem (čl. 14) zdaní zpravidla Česko, i když je zaměstnavatel slovenský. Podá české daňové přiznání a odpočet v něm uplatní i ona. Strhává-li jí firma slovenskou daň, vyřešte to s daňovým poradcem; při práci v Česku se zpravidla i pojistné platí v Česku.
Příjem z pronájmu bytu v ČR se daní v Česku podle § 9 (skutečné výdaje nebo paušál 30 %), i když bydlíte na Slovensku. Jak ho uvést ve slovenském přiznání, řeší smlouva o zamezení dvojího zdanění, a tady se vyplatí daňový poradce.
Prodej bytu v ČR je osvobozen, pokud jste ho vlastnili aspoň 10 let (u nabytí od roku 2021), v bytě jste 2 roky bydleli, nebo výtěžek použijete na vlastní bydlení. Daň z nabytí nemovitých věcí se od roku 2020 neplatí.
Než podáte žádost
- Rozhodněte, zda kupujete pro vlastní bydlení, nebo k pronájmu. Mění to LTV i výběr bank.
- Máte-li plat v eurech, zjistěte u 2–3 bank, jaký kurz a jakou srážku použijí.
- Využijte věk: do 36 let stačí 10 % vlastních zdrojů.
- Otevřete si český účet a nechte na něj chodit příjem aspoň několik měsíců před žádostí.
- Připravte výpis nebo prohlášení o slovenských závazcích.
- Spočítejte si limit v kalkulačce podle příjmu s příjmem po srážce, ne v plné výši.
Zdroje
- ČNB – limit LTV 80/90 % a doporučení pro investiční hypotéky od 1. 4. 2026
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4 (osvobození při prodeji), § 9 (nájem), § 15 (odpočet úroků)
- Smlouva mezi ČR a SR o zamezení dvojího zdanění, č. 100/2003 Sb. m. s., čl. 14 (příjmy ze závislé činnosti)
- ČBA Hypomonitor – průměrná sazba nových hypoték za srpen 2026
- Ministerstvo vnitra ČR – pobyt občanů EU