Cudzinec v Česku hypotéku dostane, rozhoduje však typ pobytu, nie samotné občianstvo. Občan EÚ má rovnaké podmienky ako Čech: LTV 80 %, do 36 rokov 90 %, a priemernú sadzbu nových hypoték, ktorá bola za august 2026 5,00 %. Cudzinec z krajiny mimo EÚ potrebuje trvalý pobyt alebo dlhodobý pobyt s adresou a príjmom v Česku a banky mu často požičajú len 70–80 % hodnoty nehnuteľnosti.
Pri byte za 5 500 000 Kč robí rozdiel medzi LTV 70 a 80 % až 550 000 Kč hotovosti. Regulácia ČNB pritom cudzincov nijako nerozlišuje. Prísnejšie podmienky sú interné pravidlá bánk, a preto sa medzi nimi oplatí vyberať.
Akú hypotéku dostane cudzinec podľa typu pobytu?
| Pobyt / občianstvo | Podmienky banky | LTV v praxi | Doklady navyše | Kde viac |
|---|---|---|---|---|
| Občan EÚ vrátane Slovenska | rovnako ako pri Čechoch, trvalý pobyt nepotrebuje | 80 %, do 36 rokov 90 % | zvyčajne žiadne, prípadne potvrdenie o prechodnom pobyte | Hypotéka pre Slovákov v Česku |
| Trvalý pobyt, krajina mimo EÚ | takmer ako pri Čechoch; niektoré banky chcú dlhšiu históriu v Česku | do 80 %, do 36 rokov 90 % (limit ČNB), v niektorých bankách menej | preukaz o povolení na trvalý pobyt, preklady dokladov o rodinnom stave | ďalej v tomto článku |
| Dlhodobý pobyt: zamestnanecká karta, modrá karta, pobyt na účel podnikania alebo rodiny | len časť bánk; hľadia na platnosť povolenia, dĺžku zamestnania a príjem v Česku | 70–80 % | povolenie s dostatočnou platnosťou, pracovná zmluva, výplata na český účet | ďalej v tomto článku |
| Osobitný dlhodobý pobyt (zvláštní dlouhodobý pobyt, od roku 2025 pre držiteľov dočasnej ochrany) | nový pobyt na 5 rokov; ako ho konkrétna banka posúdi, overte vopred | podľa banky | povolenie na pobyt, doklady o príjme v Česku | pozri dočasná ochrana |
| Dočasná ochrana | len niekoľko bánk; chcú predĺženú ochranu a český príjem, často spolužiadateľa | 70–80 % | doklad o ochrane, rodné číslo, ak bolo pridelené | hypotéka pre Ukrajincov s dočasnou ochranou |
| Bez pobytu v ČR, príjem v zahraničí | výnimočne, s vyššími vlastnými zdrojmi a prepočtom cudzej meny | nižšie, podľa banky | doklady o zahraničnom príjme a záväzkoch, preklady | Hypotéka s príjmom zo zahraničia |
Samotné občianstvo rozhoduje len výnimočne. Niektoré banky majú vnútorné obmedzenia pre občanov krajín, na ktoré dopadajú medzinárodné sankcie, alebo pre jurisdikcie, ktoré podľa pravidiel proti praniu špinavých peňazí považujú za rizikové. Opýtajte sa na to skôr, než zaplatíte odhad.
Dostanú hypotéku v Česku občania Ruska a Bieloruska?
Plošný zákaz úverov pre občanov Ruska a Bieloruska sankcie EÚ neobsahujú. Nariadenia Rady (EÚ) č. 833/2014 (čl. 5b) a č. 765/2006 (čl. 1u) však bankám zakazujú prijímať od ruských a bieloruských občanov a od ľudí s bydliskom v týchto krajinách vklady nad 100 000 EUR v jednej banke a vydávať im platobné karty a iné platobné prostriedky.
Tieto zákazy neplatia pre toho, kto má povolenie na prechodný alebo trvalý pobyt v niektorom štáte EÚ, EHP alebo vo Švajčiarsku. Žiadateľ s českým povolením na dlhodobý alebo trvalý pobyt, bez ktorého banky požičiavajú len výnimočne, preto v tomto bode sankciami obmedzený nie je.
Či a za akých podmienok úver poskytne, rozhoduje konkrétna banka podľa svojich pravidiel proti praniu špinavých peňazí a sankčnej kontroly. Opýtajte sa preto ešte pred odhadom a pripravte si doklad o pôvode vlastných zdrojov.
Dostane cudzinec hypotéku bez trvalého pobytu?
S dlhodobým pobytom požičiava len časť bánk a každá má vlastné podmienky. Najčastejšie chcú české zamestnanie na dobu neurčitú mimo skúšobnej doby, aspoň rok u toho istého zamestnávateľa, výplatu na český účet a adresu v Česku. Sledujú aj to, koľko zostáva do konca platnosti povolenia a či ste ho už niekedy predlžovali.
Zamestnanecká karta (zaměstnanecká karta) je viazaná na konkrétne pracovné miesto a zmenu zamestnávateľa treba pri nej oznámiť ministerstvu vnútra. Čerstvú zmenu práce preto banka vníma ako dvojaké riziko: novú skúšobnú dobu a neistotu pobytu. Ak plánujete kúpu, nemeňte prácu v roku pred žiadosťou.
Trvalý pobyt ponuku podstatne rozšíri. Požiadať oň môžete obvykle po 5 rokoch nepretržitého pobytu v Česku (§ 68 českého zákona o pobyte cudzincov). Ak vám do toho zostáva rok, môže sa oplatiť počkať. S trvalým pobytom požičiava väčšina bánk, a to za podmienok blízkych českým žiadateľom.
Rodina so zamestnaneckou kartou kupuje byt
Rahul a Priya, obaja so zamestnaneckou kartou (byt za 5 500 000 Kč, hypotéka na 30 rokov pri 5,00 %, anuitná splátka; banka dáva na splátky najviac 45 % čistého príjmu, iné úvery nemajú):
- Banka s LTV 70 %: úver 3 850 000 Kč, vlastné zdroje 1 650 000 Kč, splátka 20 668 Kč. Na hranici 45 % potrebujú čistý príjem domácnosti aspoň 45 928 Kč.
- Banka s LTV 80 %: úver 4 400 000 Kč, vlastné zdroje 1 100 000 Kč, splátka 23 620 Kč a potrebný príjem 52 489 Kč.
Medzi bankami je rozdiel 550 000 Kč hotovosti. K tomu pripočítajte odhad (3 000–6 000 Kč), vklad záložného práva 2 000 Kč a súdne preklady dokladov. Výnimka LTV 90 % pre žiadateľov do 36 rokov platí podľa ČNB pre každého, banka s nižším stropom pre cudzincov ju však automaticky neprizná.
Rodina s vyšším príjmom tu teda nenaráža na príjem, ale na hotovosť. Koľko vlastných zdrojov si pripraviť a z čoho ich poskladať, rozoberá článok Koľko vlastných zdrojov na hypotéku.
Kúpiť môže každý, požičať si nie
Na samotnú kúpu nehnuteľnosti v Česku neplatí žiadne obmedzenie podľa občianstva. Posledné zvyšky devízových pravidiel, ktoré cudzincom bránili kupovať napríklad poľnohospodársku pôdu, padli v roku 2011. Cudzinec bez pobytu tak môže byt kúpiť za hotové, obmedzenie sa týka len financovania. Ako kúpiť nehnuteľnosť v Česku ako cudzinec, od kontroly listu vlastníctva po daň z nehnuteľných vecí, opisujeme v samostatnom článku.
Kto v Česku nežije a pracuje v cudzine, narazí hlavne na príjem. Banka ho musí prepočítať z cudzej meny a overiť zamestnávateľa aj dlhy v zahraničí. Tie české registre bežne nevidia, výnimkou je výmena údajov registra BRKI so slovenským SBCB a nemeckou SCHUFA, a to len so súhlasom klienta. Časť bánk takých žiadateľov neprijíma, iné chcú vyššie vlastné zdroje.
Opačná situácia, keď chcete z Česka financovať byt v cudzine, je samostatná téma. České banky berú do zálohu spravidla len nehnuteľnosti v Česku; možnosti opisuje článok Hypotéka na nehnuteľnosť v zahraničí.
Doklady, preklady a podpis
- cestovný pas a preukaz o povolení na pobyt, pri občanoch EÚ prípadne potvrdenie o prechodnom pobyte;
- potvrdenie o príjme od českého zamestnávateľa, výplatné pásky a výpisy z českého účtu;
- doklady o rodinnom stave (sobášny list, rodné listy detí), pri cudzojazyčných s úradným prekladom súdneho prekladateľa a podľa krajiny pôvodu s apostilou alebo superlegalizáciou;
- čestné vyhlásenie o záväzkoch v zahraničí, prípadne výpis zo zahraničného úverového registra;
- doklady k nehnuteľnosti, rovnaké ako pri každom žiadateľovi; prehľad nájdete v článku Dokumenty k hypotéke.
Úverová zmluva je v češtine. Ak jej nerozumiete, rátajte s tlmočníkom pri podpise, mnohé banky to pri cudzincoch vyžadujú. Na preklady a overenie dokladov si vyhraďte 2–3 týždne navyše.
Pred podpisom máte ako každý spotrebiteľ 14 dní na rozmyslenie, počas ktorých banka nesmie ponuku zmeniť ani stiahnuť (§ 111 zákona o spotrebiteľskom úvere). Ten čas sa hodí práve na preklad zmluvy a jej kontrolu.
Zdroje
- zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky, § 68 (trvalý pobyt po 5 rokoch nepretržitého pobytu), § 42g (zamestnanecká karta)
- zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon, § 17 (obmedzenie nadobúdania nehnuteľností cudzincami, zrušené novelou účinnou od 19. 7. 2011)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 111 (čas na rozmyslenie pred podpisom)
- ČNB – horná hranica LTV pre úvery na bývanie
- Nariadenie Rady (EÚ) č. 833/2014, čl. 5b (vklady a platobné služby, Rusko); obdobne č. 765/2006, čl. 1u (Bielorusko)