Jak financovat byt v zahraničí, když česká banka hypotéku nedá

Hypotéku zajištěnou bytem ve Španělsku, Chorvatsku nebo na Slovensku vám česká banka neposkytne, protože zástavní právo zapisuje jen do českého katastru nemovitostí. Reálně máte dvě cesty: úvěr zajištěný nemovitostí, kterou už v Česku vlastníte (typicky americkou hypotéku), nebo hypotéku u banky v zemi, kde kupujete, obvykle v eurech.

První cesta se snáz vyřizuje a dluh nenese kurzové riziko, je ale dražší a zatíží váš český domov. Druhá bývá levnější. Počítejte ovšem s místním daňovým číslem, účtem a notářem, s nižším LTV pro nerezidenty a s tím, že splátku v eurech platíte z korunového příjmu. U úvěru 140 000 EUR stačí pohyb kurzu o 1,50 Kč a roční splátky se změní zhruba o 13 tis. Kč.

Dá česká banka hypotéku na byt v zahraničí?

Americkou hypotéku podrobně rozebírá samostatný článek o americké hypotéce. Pro koupi v zahraničí je podstatné, že limit LTV 80 % se vztahuje na všechny úvěry zajištěné rezidenční nemovitostí a zvýhodnění pro mladé do 36 let (LTV 90 %) se týká jen pořízení vlastního bydlení. U neúčelového úvěru navíc banky obvykle půjčí méně, než kolik limit dovoluje.

Proč česká banka zahraniční byt do zástavy nevezme

Hypotéka je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Česká banka potřebuje zástavu ocenit vlastním odhadcem, zapsat do katastru (vklad stojí 2 000 Kč a katastr ho povolí nejdřív 20 dní poté, co vlastníkovi odeslal informaci o plombě) a při nesplácení ji vymáhat podle českého práva. U bytu v cizině nejde nic z toho, platí tam cizí katastr i cizí právo. Banky v Česku ho proto za zástavu nepřijímají a zahraniční byt nemůže být „zajištěním“ ani pro účelovou hypotéku.

Opačně to platí taky. Místní banka ve Španělsku nebo v Rakousku si vezme do zástavy nemovitost, kterou u ní kupujete, váš byt v Praze ji ale nezajímá. Úvěr tak vždy stojí na nemovitosti v zemi banky, která půjčuje.

Jak získat hypotéku ve Španělsku, v Chorvatsku nebo na Slovensku?

• Na Slovensku nenarazíte na jazykovou bariéru, platí se eurem a regulace je podobná české. Podmínky pro nerezidenty se liší banka od banky. Příjem z Česka posuzují slovenské banky podobně jako české banky příjem ze zahraničí, tedy s doklady a někdy s nižší akceptací.
• Ve Španělsku se neobejdete bez daňového identifikačního čísla cizince (NIE) a španělského účtu. Nerezidentům tamní banky půjčují s výrazně nižším LTV než místním. Kupní smlouvu podepisujete u notáře, daň z převodu se liší podle regionu a u novostaveb se místo ní platí DPH.
• V Chorvatsku potřebujete osobní identifikační číslo OIB a obvykle i místní účet. Úvěry v eurech od místních bank nerezidenti dostanou, ale s přísnějším posouzením. U starších apartmánů na pobřeží prověřte stav zápisu v katastru a legalizaci staveb.
• V Rakousku kupují občané EU za stejných podmínek jako Rakušané, některé spolkové země ale omezují nákup rekreačních „druhých“ bytů v turistických oblastech. Kupující tam platí daň z nabytí (Grunderwerbsteuer) 3,5 % a za zápis vlastnického práva do pozemkové knihy 1,1 % z kupní ceny, za zápis zástavního práva dalších 1,2 % z jeho výše. Česko daň z nabytí od roku 2020 nemá, za vklad do katastru se platí jen správní poplatek 2 000 Kč.

Konkrétní sazby a LTV si nechte potvrdit písemnou nabídkou. Sazby v eurozóně se odvíjejí od politiky ECB, ne od ČNB, takže se mohou vyvíjet jinak než české hypotéky (u nás 5,00 % v průměru za srpen 2026).

Apartmán v Chorvatsku za 200 000 EUR

Kurzové riziko se zmenšuje, když apartmán pronajímáte a nájem dostáváte v eurech, protože příjem i splátka jsou pak ve stejné měně. Kdo ho bude využívat jen sám, platí eura z korun a měl by mít rezervu na nepříznivý kurz.

Daně a náklady ve dvou zemích

Při koupi platíte podle práva země, kde nemovitost leží: daň z převodu nebo DPH u novostavby, notáře, zápis do katastru, překlady a často i místního advokáta. Slovensko daň z převodu nemovitostí nemá, Španělsko, Chorvatsko i Rakousko ano. Během vlastnictví přibude místní daň z nemovitosti, poplatky správci domu a u pronájmu místní účetní.

V Česku jako daňový rezident přiznáváte celosvětové příjmy, tedy i nájem z bytu v zahraničí. Dvojímu zdanění brání smlouvy o zamezení dvojího zdanění a způsob (vynětí, nebo zápočet daně) určuje ta konkrétní. Odpočet úroků podle § 15 zákona o daních z příjmů (až 150 000 Kč ročně) platí jen pro vlastní bydlení. Na rekreační apartmán ani na byt k pronájmu ho neuplatníte.

Investiční byt v zahraničí a vaše bonita v Česku

Kupujete-li nemovitost k pronájmu, česká banka ji bude posuzovat jako investiční. Pro investiční hypotéky (třetí a další nemovitost nebo byt k pronájmu) ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV 70 % a DTI 7. Doporučení není závazné, banky ho ale promítají do svých podmínek.

Zahraniční úvěr navíc zmenšuje prostor pro budoucí hypotéku doma. Do českých registrů se propsat nemusí, v žádosti ho ale uvést musíte a banka jeho splátku započte do interní hranice DSTI (obvykle 45 % čistého příjmu). Splátka 18 474 Kč z příkladu výše vám při sazbě 5,00 % a splatnosti 30 let „sebere“ zhruba 3,4 mil. Kč z budoucí české hypotéky.

Kdo naopak vydělává v eurech a kupuje v Česku, najde výpočet v článku o hypotéce s příjmem v eurech.

Než začnete jednat s prodávajícím:

• mějte písemnou nabídku úvěru dřív, než podepíšete rezervační smlouvu;
• ověřte si daňové identifikační číslo, účet a notáře v zemi koupě;
• spočítejte splátku při kurzu o 1,50–2,00 Kč horším, než je dnes;
• zjistěte, zda a jak můžete úvěr předčasně splatit, pravidla se od českých liší;
• nechte si od daňového poradce potvrdit zdanění nájmu v obou zemích.