Найманому працівникові, який купує квартиру в особистій власності, для іпотеки вистачить короткого списку: два документи, що посвідчують особу, довідка про доходи (potvrzení o příjmu) або 3–6 розрахункових листків із виписками з рахунку, договір резервації чи купівлі-продажу та документи для оцінки. Виписку з кадастру (list vlastnictví), кадастрову карту й дані кредитних реєстрів банк завантажить сам. Усі ці папери відповідають на три запитання банку: хто ви, з чого платитимете і що віддаєте в заставу.
Складніше доводиться ФОП (OSVČ), директорам s.r.o. (jednatel), іноземцям і батькам у відпустці по догляду за дитиною. Те саме стосується тих, хто купує не «готову квартиру з випискою», а новобудову чи кооперативну квартиру, будує або реконструює. Для кожного з цих випадків нижче є окремий перелік.
Заявку найчастіше затримує не відсутній документ, а два документи, які суперечать один одному. Схвалення триває 2–4 тижні від подання повного пакета, і кожне доповнення додає дні.
Що подає кожен заявник на іпотеку?
- Два документи, що посвідчують особу: посвідчення особи (občanský průkaz) і закордонний паспорт або водійське посвідчення. Те саме від кожного співзаявника.
- Заявка на кредит на бланку банку (сьогодні здебільшого онлайн) разом зі згодою на запит до реєстрів BRKI, NRKI і SOLUS.
- Перелік зобов’язань: кредитні договори, кредитні картки, овердрафти, лізинг, аліменти. Банк бачить їх у реєстрах, але хоче, щоб ви підтвердили їх самі, а будь-яка розбіжність викликає запитання.
- Підтвердження власних коштів: виписка з рахунку, договір будівельних заощаджень (stavební spoření), договір дарування, договір купівлі-продажу іншої нерухомості. Закон про протидію відмиванню грошей зобов’язує банк знати, звідки гроші, тож «готівка від батьків» без договору дарування не пройде.
- Подружжя зазвичай подає заявку разом, бо і нерухомість, і борг входять до спільного майна подружжя (SJM). Виняток становить SJM, звужене нотаріальним актом; тоді банк вимагає цей акт.
Документи подають в оригіналі, у засвідченій копії або електронно через банківську ідентифікацію (bankovní identita). Документи іноземною мовою банки приймають з офіційно засвідченим перекладом; для словацької перекладу зазвичай не треба.
Як підтвердити дохід для іпотеки в Чехії?
Найманий працівник підтверджує дохід довідкою від роботодавця і розрахунковими листками, ФОП податковою декларацією, директор s.r.o. і тим, і іншим, а ще результатами фірми. Іноземець, який не є громадянином ЄС, додає дозвіл на перебування. Чек-лист за типом заявника:
| Документ | Працівник | ФОП (OSVČ) | Директор s.r.o. | Іноземець |
|---|---|---|---|---|
| Документ, що посвідчує особу | 2 документи (посвідчення особи і паспорт або посвідчення водія) | 2 документи | 2 документи | закордонний паспорт; громадянин ЄС може подати й посвідчення особи своєї країни |
| Довідка про доходи (potvrzení o příjmu), розрахункові листки | довідка на бланку банку, 3–6 розрахункових листків | – | довідка про доходи з s.r.o. (зарплата, винагорода) | як у працівника, якщо працює в Чехії |
| Податкова декларація (daňové přiznání) | лише за інших доходів, наприклад від оренди | 1–2 останні, з підтвердженням подання і сплати податку | власна декларація і фінансова звітність s.r.o. за 1–2 роки | як у ФОП, якщо веде бізнес у Чехії; для доходу з-за кордону перекладені декларації |
| Виписки з рахунку | за 3–6 місяців із надходженням зарплати | з підприємницького рахунку | з виплатою зарплати або частки прибутку | з доходом, який банк має врахувати |
| Дозвіл на перебування (povolení k pobytu) | – | – | – | постійне або довгострокове перебування; громадянину ЄС не потрібен |
| Інші документи | трудовий договір | виписка з реєстру підприємців | договір про виконання функцій, виписка з торгового реєстру, рішення про виплату частки прибутку | для доходу з-за кордону підтвердження роботодавця |
- Працівник: довідка зазвичай чинна 30 днів; строковий договір проходить лише з історією продовжень; під час випробувального строку більшість банків дохід не визнає, деякі визнають через 3 місяці.
- ФОП: дохід рахують за декларацією, а не за оборотом, тому оптимізована податкова база знижує платоспроможність. Паушальний податок (paušální daň) уміє підтвердити лише частина банків, за підтвердженнями платежів та обліком доходів.
- Директор: довідку про доходи, підписану самому собі, банки доповнюють звітністю фірми, а деякі враховують і прибуток компанії.
- Іноземець: громадяни ЄС мають ті самі умови, що й чехи; за тимчасового захисту (dočasná ochrana) кредитують лише кілька банків; LTV зазвичай 70–80 %.
- Батько чи мати у відпустці по догляду за дитиною подає рішення управління праці про батьківську допомогу (rodičovský příspěvek), виписки з виплатами і підтвердження роботодавця, що трудові відносини тривають, із датою повернення. Допомогу визнає лише частина банків, грошову допомогу по вагітності та пологах (peněžitá pomoc v mateřství) майже ніхто.
- Пенсіонер подає рішення про пенсію, орендодавець договори оренди, виписки з орендною платою і декларацію, а за доходу з DPP договори й розрахункові листки. Дохід від оренди й договорів банки урізають або визнають лише за довшої історії.
Співзаявник підтверджує дохід так само, як основний заявник. Навіть якщо його дохід вам не потрібен, банк однаково запише його як співпозичальника і перевірить у реєстрах.
Документи до нерухомості
- Квартира в особистій власності: договір резервації або проєкт договору купівлі-продажу, документ, на підставі якого продавець володіє квартирою (договір купівлі-продажу, дарування, ухвала про спадщину), план, енергетичний сертифікат (PENB), фотографії. Усе це потрібно для оцінки. Декларацію власника (prohlášení vlastníka) банк зазвичай сам бере зі збірки документів кадастру.
- Сімейний будинок: додатково виписка з кадастру на всі ділянки, включно з під’їзною дорогою, рішення або згода про введення в експлуатацію, а для споруд, яких немає в кадастрі, геометричний план і підтвердження підключення до мереж. Будинок без зареєстрованого під’їзду є найчастішою правовою вадою, яку знаходить оцінювач.
- Новобудова від девелопера: договір резервації та попередній договір купівлі-продажу (smlouva o smlouvě budoucí kupní), графік платежів, план і специфікація квартири, дозвіл на будівництво (дозвіл наміру) девелопера. Після завершення додаються рішення про введення в експлуатацію (kolaudační rozhodnutí, для старіших будов kolaudační souhlas), декларація власника та акт приймання-передачі. Кредит банк видає етапами за графіком.
- Кооперативна квартира: договір про передачу кооперативного паю, підтвердження кооперативу про членство й відсутність боргів, сума непогашеного ануїтету, договір оренди, відомості про строк переведення в особисту власність. Пай не можна віддати в заставу, тож додаються документи до іншої нерухомості, яка піде в заставу, або до передіпотечного кредиту (předhypoteční úvěr).
- Будівництво будинку: дозвіл на будівництво або повідомлення, завірена проєктна документація, детальний кошторис, договір підряду, виписка з кадастру на ділянку. Оцінку роблять за майбутньою вартістю готової споруди.
- Реконструкція: детальний кошторис, фото поточного стану, для більших робіт дозвіл на будівництво чи повідомлення. Під час видачі банк хоче бачити рахунки або перевірку оцінювачем.
- Рефінансування: чинний кредитний договір, розрахунок залишку на день погашення, підтвердження належного погашення, первинна оцінка (деякі банки визнають її, якщо вона недавня), договір страхування нерухомості.
Що банк знайде сам, а що однаково попросить у вас
Через дистанційний доступ до кадастру банк завантажує актуальну виписку, кадастрову карту, а часто й документи зі збірки (декларацію власника, документи про набуття права власності). З кредитних реєстрів він бачить історію погашення і всі активні кредити, а з реєстру неплатоспроможності й центрального обліку виконавчих проваджень дізнається про можливі провадження. Роботодавця перевіряє в ARES і телефоном, фірму директора в торговому реєстрі. Багато банків уже вміють за вашою згодою перевірити дохід найманого працівника електронно, за виписками з рахунку, без паперової довідки.
Без вас, проте, не обійтися в трьох речах. Банку потрібна ваша згода на запит до реєстрів і на електронну перевірку, інакше він нічого не завантажить. Довідку про доходи більшість банків однаково вимагає, навіть якщо дохід видно у виписках: вона підтверджує, що трудові відносини тривають, і показує можливий випробувальний строк. Оцінку ж замовляє банк через свого оцінювача-партнера, а ви її оплачуєте (3 000–6 000 Kč, для квартир часто онлайн безкоштовно) і даєте документи. Власний висновок експерта (znalecký posudek) банк зазвичай не приймає.
Скільки діють довідки і виписки?
| Документ | Звичайний строк дії для банку |
|---|---|
| Довідка про доходи | як правило, до 30 днів від видачі |
| Розрахункові листки, виписки з рахунку | останні 3 місяці, для змінної частини зарплати 6–12 місяців |
| Податкова декларація ФОП | остання подана; після строку подання (1. 4., у разі електронного подання на місяць пізніше, або 1. 7. з податковим консультантом) банк уже вимагає новий рік |
| Виписка з кадастру (LV) | банк бере актуальну; для оцінки не старшу за кілька тижнів |
| Оцінка нерухомості | кілька місяців, у деяких банках до року; старшу оновлюють |
| Договір резервації, проєкт договору купівлі-продажу | протягом строків, у них погоджених |
| Попереднє схвалення і пропозиція ставки | кілька тижнів залежно від банку; потім перераховують за поточним тарифом |
| Страхування нерухомості з вінкуляцією | має діяти на день видачі і протягом усього строку кредиту |
Практична порада: довідку про доходи беріть, коли нерухомість уже обрано, а решту документів зібрано. Хто бере її в липні, а заявку подає у вересні, підписує її вдруге.
Сім причин, чому банк повертає заявку
- Довідка про доходи не збігається з виписками. У довідці середнє з бонусами, на рахунку менша сума. Банк рахує з того, що бачить у виписках, а змінну частину визнає лише за довшої історії.
- Роботодавець є членом родини, або це ваша власна s.r.o. Тоді банк додатково вимагає фінансову звітність фірми й виписки, з яких видно, що зарплата справді надходить.
- Податкова декларація з мінімальною базою. ФОП, який оптимізує податки, для банку має низький дохід, а зміна підходу проявиться лише в наступній декларації.
- Строковий трудовий договір без продовження або випробувальний строк. Справа не в папері, якого бракує, а в доході, який банк не може врахувати.
- Вада у виписці з кадастру: довічне право проживання, виконавче провадження, чужа позначка про зміну, відсутній під’їзд, незареєстрована споруда, розбіжність площ. Одні вади продавець усуне до підписання, інші зупинять іпотеку.
- Непідтверджені власні кошти. Гроші, що з’явилися на рахунку тиждень тому без пояснення, банк через закон про протидію відмиванню грошей не визнає, доки ви не підтвердите їхнє походження.
- Бракує підпису або згоди: другого з подружжя, співвласника нерухомості, що продається, кооперативу. Кожен відсутній підпис повертає договори на переробку.
Скільки іпотеки дає ваш підтверджений дохід, порахує калькулятор Яку іпотеку я можу взяти. Що робити, коли дохід підтвердити неможливо, розбирає стаття Іпотека без підтвердження доходу.
Джерела
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, § 84 (інформація, яку надає споживач) і § 86–87 (оцінка кредитоспроможності)
- закон № 253/2008 Sb. про деякі заходи проти легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом (підтвердження походження коштів)
- закон № 256/2013 Sb. про кадастр нерухомості (дистанційний доступ, лист власності, збірка документів)
- ČNB — рекомендація щодо ліміту LTV 80 % / 90 % і деактивація лімітів DSTI (1. 7. 2023) та DTI (1. 1. 2024)
- ČBA Hypomonitor — середня ставка нових іпотек 5,00 %, серпень 2026