Jak banky počítají příjem jednatele a majitele s.r.o. u hypotéky

Banka uzná jednateli a společníkovi s.r.o. jen ten příjem, který z firmy prokazatelně odchází k němu: mzdu nebo odměnu jednatele a vyplacený podíl na zisku. Zisk ponechaný ve firmě započítá jen část bank, a to v poměru vašeho obchodního podílu. Jinak platí stejné podmínky jako pro zaměstnance, tedy LTV 80 % (90 %, je-li aspoň jednomu žadateli méně než 36 let) a sazba kolem 5,00 %.

Častěji než slabá firma proto vadí daňová optimalizace. S čistou mzdou 18 000 Kč dosáhne jednatel při obvyklé interní hranici bank 45 % a sazbě 5,00 % na 30 let zhruba na 1,5 mil. Kč. Když si k tomu pravidelně vyplácí doloženou dividendu, může to být 5,8 mil. Kč (výpočet je níže). O rozdílu nerozhoduje banka, ale příprava 12–24 měsíců před žádostí.

Jaký příjem z firmy banka jednateli uzná?

Banka nejdřív zjistí, v jaké roli z firmy peníze berete. Každá cesta má jiný doklad a jinou váhu:

U konzervativní banky jste tak „zaměstnanec s nízkou mzdou“ a na dividendách nezáleží, jiná banka vás posoudí podle celé firmy. V tomto bodě se banky liší víc než v sazbě, takže o výši úvěru rozhoduje hlavně výběr banky.

Kdy banka posuzuje firmu, a ne vás

Jakmile vlastníte ve firmě rozhodující podíl, banka ví, že si příjem nastavujete sami, a začne číst účetnictví. Sleduje hlavně:

• výsledek hospodaření za poslední dva roky: ztráta v posledním roce zpravidla znamená, že podíl na zisku ani zisk firmy banka nezapočítá;
• vlastní kapitál, protože záporný je pro většinu bank stopka bez ohledu na výši vaší mzdy;
• zadlužení firmy, tedy úvěry, leasingy a hlavně to, zda za ně ručíte osobně (směnka, ručitelské prohlášení). Osobní ručení může banka započítat do vašich závazků a snížit tím prostor pro hypotéku;
• účetní závěrky ve sbírce listin. Firma je zveřejňovat musí a banka si je v obchodním rejstříku zkontroluje, chybějící závěrky za předchozí roky bere jako varovný signál;
• nedoplatky vůči finančnímu úřadu, ČSSZ a zdravotní pojišťovně.

Funguje-li firma kratší dobu než jedno účetní období, uzná banka obvykle jen mzdu nebo odměnu. Podobně jako u začínající OSVČ chybí historie, ze které by šlo příjem zprůměrovat.

Stejný jednatel, dvě různé hypotéky

Výpočet ukazuje horní mez podle obvyklé interní hranice bank, tedy 45 % čistého příjmu na všechny splátky. DSTI od 1. 7. 2023 není závazným limitem ČNB, banky ho ale používají dál. Po odečtení jiných úvěrů a životního minima domácnosti může skutečná nabídka vyjít nižší.

Kdyby Martin zisk nevyplácel a nechával ho ve firmě, vyšší částku by mu nabídla jen banka, která počítá podíl na zisku firmy. Takových bank je na trhu méně a podmínky nastavují individuálně.

Dokumenty, které si banka od jednatele vyžádá

Kromě běžných podkladů (dva doklady totožnosti, doklady k nemovitosti) počítejte s tímto seznamem:

• potvrzení o příjmu ze mzdy nebo odměny jednatele a výpisy z osobního účtu za 3–6 měsíců s viditelnými příchozími platbami;
• smlouva o výkonu funkce jednatele, pokud odměnu pobíráte na jejím základě;
• daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob za poslední 1–2 roky s potvrzením o podání;
• účetní závěrka (rozvaha a výkaz zisku a ztráty) za stejné období;
• zápis nebo rozhodnutí valné hromady o rozdělení zisku a výplatě podílů;
• výpis z účtu, na který podíl na zisku přišel;
• u některých bank potvrzení o bezdlužnosti firmy vůči finančnímu úřadu a pojišťovnám;
• přehled úvěrů firmy a vašich osobních ručení za ně.

Potvrzení o příjmu, které si jako jednatel podepisujete sám sobě, má pro banku nižší váhu. Proto chce výpisy, ze kterých je vidět, že mzda skutečně odchází z firemního účtu na váš. Úplný přehled podkladů pro všechny typy žadatelů máte v článku o dokumentech k hypotéce.

Pět pastí, na kterých jednatelé nejčastěji narazí

1. Mzda nastavená na minimum kvůli odvodům. Pokud vás banka posuzuje jen podle mzdy, je úspora na pojistném proti ztracené výši úvěru zanedbatelná.
2. Jednorázová dividenda těsně před žádostí. Banka, která dividendy uznává, chce historii. Jedna výplata měsíc před žádostí působí účelově a často se započítá jen částečně, nebo vůbec.
3. Peníze z firmy formou zápůjček. Daňově pohodlné, pro banku ale dvakrát nevýhodné: nejde o příjem a pohledávka firmy za vámi vypadá jako dluh.
4. Ztrátový rok kvůli velké investici. Auto nebo technika, které srazí výsledek hospodaření do ztráty, mohou zablokovat započtení zisku i u bank, které ho jinak počítají.
5. Nezveřejněné závěrky a nedoplatky firmy. Banka z nich usuzuje, že firma nemá pořádek v administrativě, a tedy ani v penězích, ze kterých budete splácet.

Plán na 12–24 měsíců před žádostí

Víte-li, že za rok nebo dva budete kupovat, nastavte výplaty z firmy podle banky, ne jen podle daňového poradce.

Zhruba 24 měsíců předem se rozhodněte, zda chcete být posuzováni podle mzdy, nebo podle dividend. Dividendy začněte vyplácet pravidelně jednou ročně hned, protože druhý rok s výplatou je pro většinu bank zlom. Nejpozději 12 měsíců předem zvyšte mzdu nebo odměnu jednatele na úroveň, kterou pro hypotéku potřebujete; banky chtějí vidět stabilní výši za několik měsíců, ne skok těsně před žádostí. Vyšší odvody vás obvykle stojí desítky tisíc ročně, na úvěru přitom jde o miliony. Přesné číslo vám spočítá účetní.

V posledních 6 měsících před žádostí uzavřete a zveřejněte účetní závěrku, svolejte valnou hromadu, rozhodněte o rozdělení zisku a vyplaťte si podíl na osobní účet. Zhruba 3 měsíce předem vyrovnejte zápůjčky od firmy, zkontrolujte registry a nechte si zpracovat předschválení u dvou bank, které k příjmu z firmy přistupují odlišně.

Pokud čas nemáte, nejrychlejší cestou je spoluzadatel se zaměstnaneckým příjmem nebo banka, která počítá zisk firmy. Další způsoby, jak zlepšit výsledek u banky, najdete v textu o bonitě a v porovnání zaměstnance a OSVČ.

Byt na sebe, nebo na firmu?

Hypotéka na vlastní bydlení je spotřebitelský úvěr na fyzickou osobu. Kupujete vy, ručíte bytem a úroky si můžete odečíst ze základu daně, až 150 000 Kč ročně. Byt koupený do s.r.o. jako investice se financuje podnikatelským úvěrem pro firmu, který banka posuzuje i oceňuje jinak.

Hypotéku pro s.r.o. v pravém smyslu proto nedostanete. Zákon o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.) chrání jen spotřebitele, tedy fyzickou osobu mimo podnikání. Firma tak nemá 14 dní na rozmyšlenou před podpisem ani zákonný strop poplatku za předčasné splacení, obojí určí smlouva. Banka u ní posuzuje hospodaření společnosti a může chtít, abyste za úvěr ručili i osobně.

Když kupujete byt k pronájmu na sebe, jde o investiční hypotéku. Pro ni ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI 7. Závazný limit to není, banky se tím ale řídí. Podrobnosti rozebíráme v článku Hypotéka na investiční nemovitost.