Dokumenty k hypotéke: čo pripraviť podľa typu príjmu a nehnuteľnosti

Zamestnanec, ktorý kupuje byt v osobnom vlastníctve, prinesie do banky dva doklady totožnosti, potvrdenie o príjme (potvrzení o příjmu) alebo 3–6 výplatných pások s výpismi z účtu, rezervačnú či kúpnu zmluvu a podklady na odhad. List vlastníctva (list vlastnictví), katastrálnu mapu a výpisy z úverových registrov si banka stiahne sama.

Všetky papiere odpovedajú na to, kto ste, z čoho budete splácať a čo dávate do zálohu. Viac práce dá žiadosť živnostníka (SZČO, česky OSVČ), konateľa, cudzinca či rodiča na rodičovskej a takisto nehnuteľnosť, ktorá nie je hotovým bytom na liste vlastníctva: novostavba, družstevný byt, stavba alebo rekonštrukcia. Checklist pre každý z týchto prípadov nájdete nižšie.

Žiadosť najčastejšie nezdrží chýbajúci dokument, ale dva dokumenty, ktoré si odporujú. Schválenie trvá 2–4 týždne od kompletných podkladov a každé doplnenie pridáva dni.

Aké dokumenty potrebuje každý žiadateľ?

• Dva doklady totožnosti: občiansky preukaz a cestovný pas alebo vodičský preukaz, za každého spolužiadateľa rovnako.
• Žiadosť o úver na formulári banky (dnes väčšinou online) so súhlasom s dopytom do registrov BRKI, NRKI a SOLUS.
• Prehľad záväzkov: úverové zmluvy, kreditné karty, povolené prečerpania, leasing, výživné. Banka ich vidí v registroch, ale chce ich mať potvrdené aj od vás a každý nesúlad vyvolá otázky.
• Doklad o vlastných zdrojoch: výpis z účtu, zmluva o stavebnom sporení, darovacia zmluva, kúpna zmluva z predaja inej nehnuteľnosti. Podľa zákona proti praniu špinavých peňazí musí banka poznať pôvod peňazí, takže „hotovosť od rodičov“ bez darovacej zmluvy neprejde.
• Manželia žiadajú spravidla obaja, pretože nehnuteľnosť aj dlh patria do spoločného imania (SJM, obdoba slovenského bezpodielového spoluvlastníctva manželov). Výnimkou je SJM zúžené u notára, vtedy banka chce túto notársku zápisnicu.

Doklady sa predkladajú v origináli alebo v overenej kópii, prípadne elektronicky cez bankovú identitu. Cudzojazyčné dokumenty banky chcú s úradne overeným prekladom, pri slovenčine obvykle nie.

Aké doklady o príjme chce banka?

Zamestnanec dokladá príjem potvrdením od zamestnávateľa a výplatnými páskami, živnostník daňovým priznaním, konateľ oboje a k tomu výsledky firmy. Cudzinec, ktorý nie je občanom EÚ, pridáva povolenie na pobyt. Prehľad podľa typu žiadateľa:

Na čo si pri jednotlivých žiadateľoch dať pozor:

• Zamestnanec: potvrdenie spravidla nie staršie ako 30 dní; zmluva na dobu určitú prejde len s históriou predĺžení; v skúšobnej dobe väčšina bánk príjem neuzná, niektoré až po 3 mesiacoch.
• Živnostník: príjem sa počíta z priznania, nie z obratu, takže optimalizovaný základ dane znižuje bonitu. Paušálnu daň vie doložiť len časť bánk (potvrdenie o platbách a evidencia príjmov).
• Konateľ: potvrdenie o príjme podpísané samému sebe banky dopĺňajú závierkou firmy, niektoré počítajú aj so ziskom spoločnosti.
• Cudzinec: občania EÚ majú rovnaké podmienky ako Česi; pri dočasnej ochrane požičiava len niekoľko bánk; LTV býva 70–80 %.
• Rodič na rodičovskej doloží rozhodnutie úradu práce o rodičovskom príspevku, výpisy s dávkami a potvrdenie zamestnávateľa o trvaní pracovného pomeru a dátume návratu. Príspevok uznáva len časť bánk, peňažnú pomoc v materstve takmer žiadna.
• Dôchodca doloží rozhodnutie o dôchodku, prenajímateľ nájomné zmluvy, výpisy s nájmom a daňové priznanie, príjem z DPP dohody a výplatné pásky. Príjem z prenájmu a dohôd banky krátia, alebo ho uznajú len pri dlhšej histórii.

Spolužiadateľ dokladá príjem rovnako ako hlavný žiadateľ. Aj keď jeho príjem nepotrebujete, banka ho zapíše ako spoludlžníka a bude ho chcieť vidieť v registroch.

Dokumenty k nehnuteľnosti podľa jej typu

• Byt v osobnom vlastníctve: rezervačná zmluva alebo návrh kúpnej zmluvy, nadobúdací titul predávajúceho (kúpna či darovacia zmluva, uznesenie o dedičstve), pôdorys, preukaz energetickej hospodárnosti a fotografie, to všetko na odhad. Vyhlásenie vlastníka si banka spravidla stiahne zo zbierky listín katastra.
• Rodinný dom: navyše list vlastníctva ku všetkým pozemkom vrátane prístupovej cesty, kolaudačné rozhodnutie alebo súhlas, pri stavbách nezapísaných v katastri geometrický plán a doklad o pripojení na siete. Dom bez zapísaného prístupu je najčastejšia právna vada, na ktorú odhadca príde.
• Novostavba od developera: rezervačná zmluva a zmluva o budúcej kúpnej zmluve, harmonogram platieb, pôdorys a špecifikácia jednotky, stavebné povolenie (povolenie zámeru) developera. Po dokončení kolaudačné rozhodnutie (pri starších stavbách kolaudačný súhlas), vyhlásenie vlastníka a odovzdávací protokol. Banka čerpá po etapách podľa harmonogramu.
• Družstevný byt: zmluva o prevode družstevného podielu, potvrdenie družstva o členstve a bezdlžnosti, výška nesplatenej anuity, nájomná zmluva, informácia o termíne prevodu do osobného vlastníctva. Družstevný podiel do zálohu nejde, takže pribúdajú dokumenty k inej nehnuteľnosti na záloh alebo k predhypotekárnemu úveru.
• Stavba domu: stavebné povolenie alebo ohlásenie, overená projektová dokumentácia, položkový rozpočet, zmluva o dielo, list vlastníctva k pozemku. Odhad sa robí z budúcej hodnoty dokončenej stavby.
• Rekonštrukcia: položkový rozpočet, fotodokumentácia súčasného stavu, pri väčších zásahoch stavebné povolenie či ohlásenie. Pri čerpaní faktúry alebo kontrola odhadcom.
• Refinancovanie: súčasná úverová zmluva, vyčíslenie zostatku ku dňu splatenia, potvrdenie o riadnom splácaní, pôvodný odhad (niektoré banky ho uznajú, ak je čerstvý) a poistná zmluva k nehnuteľnosti.

Čo si banka obstará sama a čo od vás chce aj tak

Cez diaľkový prístup do katastra si banka stiahne aktuálny list vlastníctva, katastrálnu mapu a často aj listiny zo zbierky (vyhlásenie vlastníka, nadobúdacie tituly). Z úverových registrov získa históriu splácania a všetky aktívne úvery, z insolvenčného registra a centrálnej evidencie exekúcií prípadné konania.

Zamestnávateľa si overí v ARES (českom registri ekonomických subjektov) a telefonicky, firmu konateľa v obchodnom registri. Mnohé banky dnes vedia s vaším súhlasom overiť príjem zamestnanca elektronicky z výpisov z účtu, bez papierového potvrdenia.

Niečo však musíte dodať aj tak. Banka potrebuje váš súhlas s dopytom do registrov a s elektronickým overením, bez neho nič nestiahne. Potvrdenie o príjme zostáva vo väčšine bánk formálnym dokladom, aj keď banka príjem vidí na výpisoch, lebo potvrdzuje trvanie pracovného pomeru a prípadnú skúšobnú dobu.

Odhad objednáva banka u svojho zmluvného odhadcu, vy ho platíte (3 000–6 000 Kč, pri bytoch často online zadarmo) a dodávate podklady. Vlastný znalecký posudok banka obvykle neprijme.

Aké staré môžu dokumenty byť?

Potvrdenie o príjme si preto nechajte vystaviť až vtedy, keď máte vybranú nehnuteľnosť a ostatné doklady pokope. Kto si ho dá podpísať v júli a žiada v septembri, podpisuje ho znova.

Sedem dôvodov, prečo banka vráti žiadosť pre papiere

1. Potvrdenie o príjme nesedí s výpismi. Na potvrdení je priemer vrátane prémií, na účte nižšia suma. Banka počíta z výpisov a variabilnú zložku uzná len s dlhšou históriou.
2. Zamestnávateľom je rodinný príslušník alebo vlastná s.r.o. Banka chce navyše účtovnú závierku firmy a výpisy, z ktorých vidno, že mzda naozaj odchádza.
3. Daňové priznanie s minimálnym základom. Živnostník, ktorý optimalizuje dane, má pre banku nízky príjem a zmena sa prejaví až v ďalšom priznaní.
4. Pracovná zmluva na dobu určitú bez predĺženia alebo skúšobná doba. Nechýba tu papier, ale príjem, ktorý banka nemôže započítať.
5. Vada na liste vlastníctva: vecné bremeno dožitia, exekúcia, cudzia plomba, chýbajúci prístup, nezapísaná stavba, nesúlad výmer. Niektoré vady odstráni predávajúci pred podpisom, iné hypotéku zastavia.
6. Nedoložené vlastné zdroje. Peniaze, ktoré sa na účte objavili pred týždňom bez vysvetlenia, banka pre zákon proti praniu špinavých peňazí bez dokladu o pôvode neuzná.
7. Chýbajúci podpis alebo súhlas druhého z manželov, spoluvlastníka predávanej nehnuteľnosti či družstva. Každý taký podpis vracia zmluvy na prepracovanie.

Koľko hypotéky vychádza na váš doložiteľný príjem, spočíta kalkulačka Koľko mi dajú hypotéku. Čo robiť, keď príjem doložiť nejde, rozoberá článok Hypotéka bez doloženia príjmu.