Какие документы нужны для ипотеки в Чехии

Для ипотеки в Чехии банку нужны ответы на три вопроса: кто вы, из чего будете платить и что отдаёте в залог. Наёмному работнику, который покупает квартиру в личной собственности, хватит короткого списка: два документа, удостоверяющих личность, справка о доходах (potvrzení o příjmu) или 3–6 расчётных листков с выписками со счёта, договор бронирования или купли-продажи и документы для оценки. Выписку из кадастра (list vlastnictví), кадастровую карту и данные кредитных реестров банк получит сам.

Сложнее, если вы ИП (OSVČ), директор s.r.o., иностранец или родитель в декрете, а также если недвижимость не «готовая квартира в выписке из кадастра»: новостройка, кооперативная квартира, стройка, реконструкция. Ниже чек-листы для каждого из этих случаев.

Одно замечание сразу: заявку чаще всего тормозит не недостающий документ, а два документа, которые противоречат друг другу. Одобрение занимает 2–4 недели с момента, когда пакет полный, и каждое дополнение прибавляет дни.

Какие документы нужны каждому заявителю?

Базовый набор одинаков для заявителя и каждого созаявителя:

• Два документа, удостоверяющих личность: удостоверение личности (občanský průkaz) или вид на жительство плюс загранпаспорт либо водительские права. То же самое от каждого созаявителя.
• Заявка на кредит на бланке банка (сейчас в основном онлайн) с согласием на запрос в реестры BRKI, NRKI и SOLUS.
• Список обязательств: кредитные договоры, кредитные карты, овердрафты, лизинг, алименты. Банк видит их в реестрах, но хочет услышать и от вас, и любое расхождение вызовет вопросы.
• Подтверждение собственных средств: выписка со счёта, договор строительных сбережений (stavební spoření), договор дарения, договор продажи другой недвижимости. Закон против отмывания денег обязывает банк знать, откуда деньги, так что «наличные от родителей» без договора дарения не пройдут.
• Супруги, как правило, подают заявку вдвоём, потому что и квартира, и долг попадают в совместное имущество супругов (SJM). Исключение составляет режим SJM, суженный у нотариуса: тогда банк попросит этот нотариальный акт.

Документы нужны в оригинале или в заверенной копии, либо в электронном виде через банковскую идентичность (bankovní identita). Документы на иностранных языках банки принимают с официально заверенным переводом, для словацкого его обычно не требуют.

Как подтвердить доход для ипотеки в Чехии?

Наёмный работник подтверждает доход справкой от работодателя и расчётными листками, ИП налоговой декларацией, директор s.r.o. и тем и другим плюс результатами фирмы. Иностранец, который не является гражданином ЕС, добавляет разрешение на пребывание. Чек-лист по типу заявителя:

На что обратить внимание:

• Работник: справка обычно действует 30 дней; срочный договор проходит только с историей продлений; в испытательный срок большинство банков доход не учитывает, некоторые учитывают через 3 месяца.
• ИП: доход считают по декларации, а не по обороту, поэтому оптимизированная налоговая база снижает платёжеспособность. Паушальный налог (paušální daň) умеет подтвердить лишь часть банков, по подтверждениям платежей и учёту доходов.
• Директор: справку о доходах, подписанную самому себе, банки дополняют отчётностью фирмы, а некоторые учитывают и прибыль компании.
• Иностранец: граждане ЕС получают те же условия, что и чехи; при временной защите (dočasná ochrana) кредитуют лишь несколько банков; LTV обычно 70–80 %.
• Родитель в декретном отпуске приносит решение управления труда (úřad práce) о родительском пособии (rodičovský příspěvek), выписки с пособием и подтверждение работодателя, что трудовые отношения продолжаются, с датой возвращения. Пособие учитывает лишь часть банков, пособие по беременности и родам (peněžitá pomoc v mateřství) почти никто.
• Пенсионер приносит решение о пенсии, арендодатель договоры аренды, выписки с арендной платой и декларацию, а при доходе по DPP договоры и расчётные листки. Доход от аренды и по договорам банки урезают или учитывают только при более длинной истории.

Созаявитель подтверждает доход так же, как основной заявитель. Даже если его доход вам не нужен, банк всё равно запишет его созаёмщиком (spoludlužník) и проверит по реестрам.

Документы на недвижимость

• Квартира в личной собственности: договор бронирования или проект договора купли-продажи, документ, по которому квартира принадлежит продавцу (договор купли-продажи, дарения, постановление о наследстве), план, энергетический паспорт здания (PENB), фотографии. Всё это нужно для оценки. Декларацию собственника здания (prohlášení vlastníka) банк обычно скачивает сам из сборника документов кадастра.
• Частный дом: дополнительно выписка из кадастра на все участки, включая подъезд, решение о вводе в эксплуатацию (kolaudační rozhodnutí) или согласие (souhlas), для строений, которых нет в кадастре, геометрический план, подтверждение подключения к сетям. Самый частый юридический дефект, который находит оценщик, это дом без оформленного подъезда.
• Новостройка от девелопера: договор бронирования и предварительный договор купли-продажи (smlouva o smlouvě budoucí kupní), график платежей, план и описание квартиры, разрешение девелопера на строительство (povolení záměru). После завершения добавятся решение о вводе в эксплуатацию (у более старых строек согласие, kolaudační souhlas), декларация собственника и акт приёма-передачи. Деньги банк выдаёт поэтапно по графику.
• Кооперативная квартира: договор о передаче пая, подтверждение кооператива о членстве и отсутствии долгов, остаток непогашенного аннуитета, договор найма, сведения о сроке перевода в личную собственность. Пай в кооперативе заложить нельзя, поэтому добавляются документы на другую недвижимость под залог или на предипотечный кредит (předhypoteční úvěr).
• Строительство дома: разрешение на строительство (stavební povolení) или уведомление, заверенная проектная документация, смета, договор подряда, выписка из кадастра на участок. Оценку делают по будущей стоимости готового дома.
• Реконструкция: смета, фотографии нынешнего состояния, при крупных работах разрешение на строительство или уведомление. При выдаче понадобятся счета или проверка оценщиком.
• Рефинансирование: действующий кредитный договор, расчёт остатка на дату погашения, подтверждение, что вы платили без просрочек, исходная оценка (некоторые банки примут её, если она свежая), договор страхования недвижимости.

Что банк найдёт сам, а что всё равно попросит

Через удалённый доступ к кадастру банк скачивает актуальную выписку, кадастровую карту и часто документы из сборника (декларацию собственника, документы о праве собственности). Из кредитных реестров он узнаёт историю погашений и все действующие кредиты, а из реестра несостоятельности и центрального реестра исполнительных производств видит возможные процедуры. Работодателя проверяет в ARES (реестр экономических субъектов) и по телефону, фирму директора в торговом реестре. Многие банки уже умеют с вашего согласия проверить доход работника электронно по выпискам со счёта, без бумажной справки.

Но три правила остаются. Без вашего согласия на запрос в реестры и электронную проверку банк ничего не скачает. Справку о доходах большинство банков всё равно требуют, даже если доход виден по выпискам: она подтверждает, что вы продолжаете работать и не находитесь на испытательном сроке. И оценку банк заказывает у своего оценщика-партнёра, а вы её оплачиваете (3 000–6 000 Kč, для квартир часто онлайн бесплатно) и даёте документы. Собственное экспертное заключение банк обычно не принимает.

Сколько действуют справки и выписки?

Справка о доходах обычно действует 30 дней, расчётные листки и выписки банк хочет за последние 3 месяца. Сроки для остальных документов в таблице:

На практике справку о доходах берите, когда квартира уже выбрана, а остальные документы собраны. Если вы подписали её в июле, а заявку подаёте в сентябре, придётся брать новую.

Семь причин, по которым банк вернёт заявку

1. Справка о доходах не сходится с выписками. В справке среднее с бонусами, на счёте сумма ниже. Банк считает по выпискам, а переменную часть признаёт только при более длинной истории.
2. Вы работаете у родственника или в собственной s.r.o. Тогда банк попросит ещё бухгалтерскую отчётность фирмы и выписки, по которым видно, что зарплата действительно выплачивается.
3. Налоговая декларация с минимальной базой. Если ИП оптимизирует налоги, в глазах банка доход у него низкий, а смена подхода отразится только в следующей декларации.
4. Срочный трудовой договор без продлений или испытательный срок. Здесь не хватает не бумаги, а дохода, который банк может учесть.
5. Дефект в выписке из кадастра: право пожизненного проживания, исполнительное производство, чужая пломба, нет подъезда, незарегистрированное строение, площади не совпадают. Что-то продавец устранит до подписания, а что-то остановит ипотеку.
6. Неподтверждённые собственные средства. Деньги, которые появились на счёте неделю назад без объяснений, банк по закону против отмывания денег не примет, пока вы не подтвердите их происхождение.
7. Не хватает подписи или согласия: второго супруга, совладельца продаваемой квартиры, кооператива. Из-за каждой такой подписи договоры уходят на переделку.

Сколько ипотеки выходит на ваш подтверждённый доход, посчитает калькулятор Какую ипотеку мне дадут. Что делать, если доход подтвердить нельзя, разбирает статья Ипотека без подтверждения дохода.