Pre väčšinu kupujúcich je v roku 2026 výhodnejšie dohodnúť si 30 rokov a splácať rýchlejšie mimoriadnymi splátkami, než sa viazať na 20 rokov. Pri hypotéke 4 mil. Kč a sadzbe 5,00 % je rozdiel v splátke 4 925 Kč mesačne (26 398 oproti 21 473 Kč) a v úrokoch 1,39 mil. Kč (2,34 oproti 3,73 mil. Kč).
Kto však tento rozdiel raz ročne pošle banke ako mimoriadnu splátku, splatí 30-ročnú hypotéku za 20 rokov a 3 mesiace. Oproti čistej 20-ročnej hypotéke preplatí len 46 tis. Kč.
Tých 46 tis. Kč je cena poistky. Keď príde rodičovská dovolenka, strata práce alebo oprava strechy, povinná splátka zostáva 21 473 Kč a mimoriadnu splátku jednoducho vynecháte. Kratšia splatnosť sa oplatí tam, kde je v rozpočte veľká rezerva a disciplína neistá, alebo kde ju vynúti vek.
Čo robí doba splatnosti s hypotékou na 4 milióny?
Predpoklady: hypotéka 4 000 000 Kč, sadzba 5,00 % počas celej doby, anuitné mesačné splátky, bez poplatkov a poistenia.
| Splatnosť | Mesačná splátka | Úroky spolu | Zaplatíte spolu | Zostatok po 5 rokoch | Zostatok po 10 rokoch |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 rokov | 31 632 Kč | 1 693 714 Kč | 5 693 714 Kč | – | – |
| 20 rokov | 26 398 Kč | 2 335 575 Kč | 6 335 575 Kč | 3 338 195 Kč | 2 488 861 Kč |
| 25 rokov | 23 384 Kč | 3 015 080 Kč | 7 015 080 Kč | 3 543 208 Kč | 2 956 979 Kč |
| 30 rokov | 21 473 Kč | 3 730 231 Kč | 7 730 231 Kč | 3 673 149 Kč | 3 253 683 Kč |
Rozdiel je vidieť už na prvej splátke. Mesačný úrok zo 4 mil. Kč je pri všetkých variantoch rovnaký, 16 667 Kč. Pri 20 rokoch ide na splátku istiny (úmor) 9 732 Kč, pri 30 rokoch len 4 806 Kč.
Preto po piatich rokoch dlhujete pri 30-ročnej hypotéke o 335 tis. Kč viac ako pri 20-ročnej a po desiatich rokoch už o 765 tis. Kč viac.
30 rokov a raz ročne mimoriadna splátka
Český zákon o spotrebiteľskom úvere (novela účinná od 1. 9. 2024) dovoľuje raz ročne bez poplatku splatiť až 25 % pôvodnej výšky úveru, ak peniaze pošlete v mesiaci pred výročím zmluvy. Na tom stojí celá stratégia: banka vidí 30-ročnú hypotéku s nízkou povinnou splátkou, vy však splácate tempom 20-ročnej.
Rozdiel 46 tis. Kč vzniká len preto, že peniaze ležia rok u vás, a nie v istine. Ak ich medzitým držíte na sporiacom účte, časť z toho sa vám vráti na úroku.
Hlavná výhoda je inde. V roku, keď peniaze potrebujete na niečo iné, mimoriadnu splátku vynecháte a nič sa nestane. Pri 20-ročnej hypotéke musíte 26 398 Kč zaplatiť každý mesiac. Ak to nejde, ostáva vám vyjednávať s bankou o odklade splátok alebo predĺžení splatnosti a spoliehať sa na jej ústretovosť.
Celé to má jednu podmienku: musíte to naozaj robiť. Kto rozdiel minie, zaplatí o 1,39 mil. Kč viac. Ako mimoriadnu splátku poslať, opisuje článok o predčasnom splatení hypotéky.
O koľko viac vám banka požičia na 30 rokov?
ČNB deaktivovala záväzný limit DSTI k 1. 7. 2023 a limit DTI k 1. 1. 2024.
Banky si však držia vlastné interné hranice pre pomer splátok k príjmu, zvyčajne 45 % čistého príjmu, pri žiadateľoch do 36 rokov 50 %. Dlhšia splatnosť tak priamo zvyšuje maximálny úver:
| Čistý príjem / max. splátka (45 %) | 20 rokov | 25 rokov | 30 rokov |
|---|---|---|---|
| 50 000 Kč / 22 500 Kč | 3 409 320 Kč | 3 848 851 Kč | 4 191 336 Kč |
| 60 000 Kč / 27 000 Kč | 4 091 183 Kč | 4 618 621 Kč | 5 029 604 Kč |
Domácnosť s čistým príjmom 50 000 Kč dostane pri 30 rokoch o 782 tis. Kč vyššiu hypotéku ako pri 20 rokoch. V Prahe, kde nové byty stoja okolo 146–150 tis. Kč/m², je preto 30 rokov pre mnohých kupujúcich jediný spôsob, ako sa do internej hranice banky vôbec zmestiť. Svoje čísla si overte v kalkulačke Koľko mi dajú hypotéku.
Dá sa hypotéka dohodnúť na 35 alebo 40 rokov?
V niektorých bankách áno. Napríklad mBank uvádza pri hypotéke na bývanie splatnosť až 40 rokov, úver však musí byť splatený do 70 rokov veku najstaršieho žiadateľa, takže na 40 rokov dosiahne len žiadateľ, ktorý má najviac 30. ČNB bankám odporúča, aby splatnosť úveru na bývanie spravidla neprekročila 30 rokov ani obdobie, keď žiadateľ ešte zarába (odporúčanie z 27. novembra 2025, platné od 1. apríla 2026). Zákonný limit to nie je, o dlhšej splatnosti rozhodujú pravidlá konkrétnej banky.
Aj keď ju banka pripustí, splátka už klesá málo. Hypotéka 4 000 000 Kč pri 5,00 % stojí na 30 rokov 21 473 Kč mesačne, na 35 rokov 20 188 Kč a na 40 rokov 19 288 Kč. Úroky pritom vzrastú z 3,73 na 4,48 a 5,26 mil. Kč. Každých päť rokov navyše tak zníži splátku o 900–1 300 Kč a pridá 750–780 tis. Kč úrokov.
Pri refixácii je dlhšia splatnosť citlivejšia
Sadzba platí len počas fixácie. Pri refixácii sa nová splátka počíta zo zostatku, a ten je pri dlhšej splatnosti vyšší. Povedzme, že sa po piatich rokoch skončí fixácia a nová sadzba je 6,00 % namiesto 5,00 %:
- pri 20 rokoch je zostatok 3 338 195 Kč a splátka stúpne z 26 398 na 28 170 Kč (+1 772 Kč);
- pri 30 rokoch je zostatok 3 673 149 Kč a splátka stúpne z 21 473 na 23 666 Kč (+2 193 Kč).
V absolútnych číslach je 30-ročná splátka aj po zdražení o 4 504 Kč nižšia, takže v rozpočte zostáva väčšia rezerva. Relatívne však vzrástla viac (o 10,2 % oproti 6,7 %). Banky v októbri 2026 navyše zdražujú hlavne dlhšie fixácie (Hypoindex 5,79 %), takže s rizikom refixácie treba počítať pri oboch variantoch.
Vek, dane a inflácia
Banky stanovujú vek, do ktorého musí byť hypotéka splatená, a každá ho má inde. Žiadatelia okolo päťdesiatky preto 30 rokov často vôbec nedostanú a o splatnosti rozhoduje vek staršieho z nich. Podrobnosti sú v článku o hypotéke pre seniorov.
Na daniach sa rozdiel takmer stratí. Úroky z hypotéky na vlastné bývanie možno v Česku odpočítať do 150 000 Kč ročne (úvery od 1. 1. 2021). Pri 4 mil. Kč a 5,00 % zaplatíte v prvom roku na úrokoch 197 286 Kč (20 rokov) alebo 198 660 Kč (30 rokov), takže strop vyčerpajú oba varianty celý.
Pod 150 000 Kč ročne klesnú úroky pri 20-ročnej hypotéke v 8. roku, pri 30-ročnej v 14. roku. Za prvých 10 rokov je rozdiel v odpočítateľných úrokoch 34 448 Kč, čo na dani znamená úsporu len asi 5 200 Kč. Dĺžku splatnosti podľa daní nevyberajte.
Inflácia hrá v prospech dlhšej splatnosti, ale pomaly. Anuitná splátka je nominálne stále rovnaká, reálne však lacnie. Pri inflácii 1,9 % (august 2026) je ten efekt malý, v dlhšom horizonte však dlžník s 30-ročnou hypotékou platí neskoršie splátky „ľahšími“ korunami.
Kedy vyhrá kratšia splatnosť
Zvoľte 20 alebo 25 rokov, ak platí väčšina z týchto bodov:
- 20-ročná splátka je pod 35 % čistého príjmu domácnosti a máte rezervu na 6 mesiacov výdavkov.
- Viete o sebe, že ušetrený rozdiel by ste neposielali banke ani neinvestovali.
- Vek staršieho žiadateľa 30 rokov aj tak nedovolí.
- Nečakáte výpadok príjmu (rodičovská dovolenka, zmena odboru, rozbiehajúce sa podnikanie).
- Chcete mať splatené pred dôchodkom alebo pred štúdiom detí.
Naopak 30 rokov dáva zmysel, keď ste blízko internej hranice banky, máte nepravidelný príjem, plánujete deti alebo chcete mať možnosť splácanie kedykoľvek „pribrzdiť“. Rozhodnutie navyše nie je definitívne. Skrátiť splatnosť môžete mimoriadnou splátkou alebo pri refixácii, predĺžiť ju zvyčajne len so súhlasom banky a po novom posúdení bonity.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v znení novely účinnej od 1. 9. 2024 (mimoriadne splátky, predčasné splatenie)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (odpočet úrokov)
- ČBA Hypomonitor – priemerná sadzba nových hypoték, august 2026
- ČNB – deaktivácia limitov DSTI (1. 7. 2023) a DTI (1. 1. 2024)
- ČSÚ – inflácia, august 2026