Большинству покупателей в 2026 году выгоднее взять ипотеку на 30 лет и гасить её быстрее досрочными платежами, чем сразу подписываться на 20 лет. По ипотеке 4 млн Kč при 5,00 % короткий срок дороже на 4 925 Kč в месяц (26 398 против 21 473 Kč), зато процентов выходит на 1,39 млн Kč меньше (2,34 против 3,73 млн Kč).
Если раз в год отправлять эту разницу в банк досрочным платежом (mimořádná splátka), 30-летняя ипотека будет погашена за 20 лет и 3 месяца, а переплата по сравнению с «чистыми» 20 годами составит всего 46 тыс. Kč.
Эти 46 тыс. Kč и есть цена страховки. Если случится декрет, потеря работы или ремонт крыши, обязательный платёж останется 21 473 Kč, а досрочный вы просто пропустите. Короткий срок выгоден, когда запас в бюджете большой, а с дисциплиной есть сомнения, или когда его диктует возраст.
Сколько стоит ипотека 4 млн Kč на 20, 25 и 30 лет?
При 5,00 % ипотека 4 000 000 Kč стоит 26 398 Kč в месяц на 20 лет, 23 384 Kč на 25 лет и 21 473 Kč на 30 лет. Исходные условия: ставка 5,00 % весь срок, ежемесячные аннуитетные платежи, без комиссий и страховок.
| Срок | Ежемесячный платёж | Проценты всего | Заплатите всего | Остаток через 5 лет | Остаток через 10 лет |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 лет | 31 632 Kč | 1 693 714 Kč | 5 693 714 Kč | – | – |
| 20 лет | 26 398 Kč | 2 335 575 Kč | 6 335 575 Kč | 3 338 195 Kč | 2 488 861 Kč |
| 25 лет | 23 384 Kč | 3 015 080 Kč | 7 015 080 Kč | 3 543 208 Kč | 2 956 979 Kč |
| 30 лет | 21 473 Kč | 3 730 231 Kč | 7 730 231 Kč | 3 673 149 Kč | 3 253 683 Kč |
Всё решает состав первого платежа. Проценты за первый месяц с 4 млн Kč одинаковы при любом сроке: 16 667 Kč. При 20 годах на погашение основного долга уходит ещё 9 732 Kč, при 30 годах только 4 806 Kč. Поэтому через пять лет по 30-летней ипотеке вы должны на 335 тыс. Kč больше, чем по 20-летней, а через десять лет уже на 765 тыс. Kč.
30 лет плюс досрочный платёж раз в год
Закон о потребительском кредите в редакции с 1. 9. 2024 позволяет бесплатно погасить до 25 % первоначальной суммы кредита в год, если деньги пришли в течение месяца перед годовщиной договора (výročí smlouvy). На этом и держится стратегия: банк видит 30-летнюю ипотеку с низким обязательным платежом, а вы гасите в темпе 20-летней.
Лишние 46 тыс. Kč набегают только потому, что деньги целый год лежат у вас, а не уменьшают основной долг. Если в это время они на сберегательном счёте, часть разницы вернётся процентами.
Но главная ценность в другом. В год, когда деньги нужны на что-то ещё, вы пропускаете досрочный платёж, и ничего не происходит. По 20-летней ипотеке 26 398 Kč нужно платить каждый месяц. Если не получается, остаётся просить банк об отсрочке или продлении срока и надеяться на его добрую волю.
Условие одно: откладывать нужно по-настоящему. Кто разницу проест, заплатит на 1,39 млн Kč больше. Как оформить досрочный платёж, мы описали в статье о досрочном погашении ипотеки.
Насколько больше одолжит банк на 30 лет?
При чистом доходе 50 000 Kč банк на 30 лет одолжит примерно на 782 тыс. Kč больше, чем на 20 лет.
После того как ČNB (Чешский национальный банк) отключил лимиты DSTI (1. 7. 2023) и DTI (1. 1. 2024), обязательного ограничения на отношение платежей к доходу нет.
Но банки держат собственные внутренние пороги, обычно 45 % чистого дохода, а у заявителей до 36 лет 50 %. Поэтому чем длиннее срок, тем больше максимальный кредит:
| Чистый доход / макс. платёж (45 %) | 20 лет | 25 лет | 30 лет |
|---|---|---|---|
| 50 000 Kč / 22 500 Kč | 3 409 320 Kč | 3 848 851 Kč | 4 191 336 Kč |
| 60 000 Kč / 27 000 Kč | 4 091 183 Kč | 4 618 621 Kč | 5 029 604 Kč |
В Праге, где новые квартиры стоят около 146–150 тыс. Kč/м², 30 лет для многих покупателей вообще единственный способ уложиться во внутренний порог банка. Свой вариант проверьте в калькуляторе «Какую ипотеку мне дадут».
Можно ли взять ипотеку на 35 или 40 лет?
В некоторых банках можно. mBank, например, указывает для ипотеки на жильё срок до 40 лет, но кредит должен быть погашен до 70 лет старшего заявителя, так что 40 лет получит только тот, кому не больше 30. ČNB рекомендует банкам, чтобы срок жилищного кредита, как правило, не превышал 30 лет и период, пока заявитель ещё зарабатывает (рекомендация от 27 ноября 2025 года, действует с 1 апреля 2026 года). Закон этого не запрещает: о более длинном сроке решают правила конкретного банка.
Но даже если банк его допустит, платёж снижается уже мало. Ипотека 4 000 000 Kč при 5,00 % стоит на 30 лет 21 473 Kč в месяц, на 35 лет 20 188 Kč и на 40 лет 19 288 Kč, а проценты растут с 3,73 до 4,48 и 5,26 млн Kč. Каждые пять лет сверху снижают платёж на 900–1 300 Kč и добавляют 750–780 тыс. Kč процентов.
При рефиксации длинный срок чувствительнее
Ставка действует только до конца фиксации. При рефиксации новый платёж считают из остатка долга, а при длинном сроке он выше. Допустим, через пять лет фиксация заканчивается и новая ставка составляет 6,00 % вместо 5,00 %:
- 20 лет: остаток 3 338 195 Kč, платёж вырастет с 26 398 до 28 170 Kč (+1 772 Kč);
- 30 лет: остаток 3 673 149 Kč, платёж вырастет с 21 473 до 23 666 Kč (+2 193 Kč).
В кронах 30-летний платёж и после подорожания на 4 504 Kč ниже, так что запас в бюджете остаётся больше. Но в процентах он вырос сильнее (на 10,2 % против 6,7 %). Вдобавок в октябре 2026 года банки поднимают в прайс-листах в основном длинные фиксации (Hypoindex 5,79 %), так что рефиксация может подорожать при любом сроке.
Возраст, налоги и инфляция
Банки ставят возрастную границу, к которой ипотека должна быть погашена, и у каждого она своя. Поэтому заявителям около пятидесяти 30 лет часто вообще не предлагают: срок зависит от возраста старшего из заявителей. Подробнее об этом в статье об ипотеке для пенсионеров.
На налоги срок почти не влияет. Проценты по ипотеке на собственное жильё можно вычесть до 150 000 Kč в год (кредиты с 1. 1. 2021). При 4 млн Kč и 5,00 % в первый год вы заплатите 197 286 Kč процентов при сроке 20 лет или 198 660 Kč при 30 годах, то есть оба варианта выбирают лимит полностью.
Ниже 150 000 Kč в год проценты по 20-летней ипотеке опустятся на 8-й год, по 30-летней на 14-й. За первые 10 лет разница в вычитаемых процентах составит 34 448 Kč, а экономия на налоге всего около 5 200 Kč. Выбирать срок ради вычета не стоит.
Инфляция играет на стороне длинного срока. Аннуитетный платёж номинально не меняется, но реально дешевеет. При инфляции 1,9 % (август 2026) эффект медленный, однако на длинной дистанции заёмщик с 30-летней ипотекой вносит поздние платежи «более лёгкими» кронами.
Когда выигрывает короткий срок
Выбирайте 20 или 25 лет, если про вас большинство пунктов:
- 20-летний платёж ниже 35 % чистого дохода домохозяйства, и у вас есть резерв на 6 месяцев расходов.
- Вы честно признаёте, что сэкономленную разницу не отправляли бы в банк и не инвестировали.
- Возраст старшего заявителя всё равно не позволяет 30 лет.
- Вы не ждёте просадки доходов (декрет, смена профессии, бизнес на старте).
- Вы хотите расплатиться до пенсии или до того, как дети пойдут учиться.
30 лет разумнее, если вы близки к внутреннему порогу банка, доход у вас нерегулярный, вы планируете детей или хотите в любой момент иметь возможность снизить нагрузку. Решение к тому же не окончательное. Сократить срок можно досрочным платежом или при рефиксации, а продлить обычно только с согласия банка и после новой проверки платёжеспособности (bonita).
Источники
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024 (досрочные платежи, досрочное погашение)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 15 (вычет процентов)
- ČBA Hypomonitor — средняя ставка новых ипотек, август 2026
- ČNB — деактивация лимитов DSTI (1. 7. 2023) и DTI (1. 1. 2024)
- ČSÚ — инфляция, август 2026