Для більшості покупців у 2026 році вигідніше взяти іпотеку на 30 років і гасити її швидше достроковими платежами, ніж одразу зобов’язуватися на 20 років. На іпотеці 4 млн Kč під 5,00 % різниця в платежі становить 4 925 Kč на місяць (26 398 проти 21 473 Kč), а у відсотках 1,39 млн Kč (2,34 проти 3,73 млн Kč).
Якщо ж раз на рік відправляти цю різницю банку як достроковий платіж (mimořádná splátka), 30-річна іпотека закінчиться за 20 років і 3 місяці, а переплата порівняно з 20-річним варіантом становитиме лише 46 тис. Kč.
Ці 46 тис. Kč можна вважати ціною страховки. Коли прийде декретна відпустка, втрата роботи чи ремонт даху, обов’язковий платіж лишається 21 473 Kč, а достроковий ви просто пропускаєте. Коротший строк виправданий, коли запас у бюджеті великий, а дисципліни бракує, або коли його диктує вік.
Скільки коштує іпотека 4 млн Kč на 20 і 30 років?
Вихідні дані: іпотека 4 000 000 Kč, ставка 5,00 % на весь строк, ануїтетні щомісячні платежі, без комісій і страхування.
| Строк | Щомісячний платіж | Відсотки загалом | Сплатите загалом | Залишок через 5 років | Залишок через 10 років |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 років | 31 632 Kč | 1 693 714 Kč | 5 693 714 Kč | – | – |
| 20 років | 26 398 Kč | 2 335 575 Kč | 6 335 575 Kč | 3 338 195 Kč | 2 488 861 Kč |
| 25 років | 23 384 Kč | 3 015 080 Kč | 7 015 080 Kč | 3 543 208 Kč | 2 956 979 Kč |
| 30 років | 21 473 Kč | 3 730 231 Kč | 7 730 231 Kč | 3 673 149 Kč | 3 253 683 Kč |
Пояснення ховається в структурі першого платежу. Місячні відсотки з 4 млн Kč в усіх варіантах однакові, 16 667 Kč. На погашення основної суми (úmor jistiny) у 20-річної іпотеки йде 9 732 Kč, а в 30-річної лише 4 806 Kč. Тому через п’ять років за 30-річною іпотекою ви винні на 335 тис. Kč більше, ніж за 20-річною, а через десять років уже на 765 тис. Kč більше.
30 років плюс достроковий платіж щороку
Закон про споживчий кредит у редакції, чинній з 1. 9. 2024, дозволяє щороку без комісії погасити до 25 % початкової суми кредиту, якщо гроші надійдуть протягом місяця перед річницею договору (výročí smlouvy). На цьому тримається вся стратегія: банк бачить 30-річну іпотеку з низьким обов’язковим платежем, а ви гасите борг у темпі 20-річної.
Ці 46 тис. Kč набігають лише тому, що гроші рік лежать у вас, а не зменшують основну суму. Якщо вони тим часом на ощадному рахунку, частину ви повернете відсотками. Головна цінність, однак, в іншому. У рік, коли гроші потрібні деінде, ви пропускаєте достроковий платіж, і нічого не стається. За 20-річною іпотекою 26 398 Kč треба платити щомісяця, а якщо не виходить, доводиться просити банк про відстрочку (odklad splátek) чи подовження строку й покладатися на його добру волю.
Умова одна: це треба справді робити. Хто різницю проїдає, сплатить на 1,39 млн Kč більше. Як це організувати на практиці, описано у статті про дострокове погашення іпотеки.
Строк визначає й те, скільки вам позичить банк
Після деактивації DSTI (1. 7. 2023) і DTI (1. 1. 2024) обов’язкового ліміту ČNB на співвідношення платежів до доходу немає.
Банки, однак, тримають власні внутрішні межі, зазвичай 45 % чистого доходу, а для заявників до 36 років 50 %. Тож довший строк прямо збільшує максимальний кредит:
| Чистий дохід / макс. платіж (45 %) | 20 років | 25 років | 30 років |
|---|---|---|---|
| 50 000 Kč / 22 500 Kč | 3 409 320 Kč | 3 848 851 Kč | 4 191 336 Kč |
| 60 000 Kč / 27 000 Kč | 4 091 183 Kč | 4 618 621 Kč | 5 029 604 Kč |
Домогосподарство з чистим доходом 50 000 Kč на 30 років отримає на 782 тис. Kč більшу іпотеку, ніж на 20 років. У Празі нові квартири коштують близько 146–150 тис. Kč/м², і для багатьох покупців 30-річний строк єдиний спосіб узагалі вкластися у внутрішню межу банку. Перевірте свій випадок у калькуляторі Яку іпотеку я можу взяти.
Чи можна взяти іпотеку на 35 або 40 років?
У деяких банках можна. Наприклад, mBank для іпотеки на житло вказує строк до 40 років, але кредит має бути погашений до 70 років найстаршого заявника, тож 40 років отримає лише заявник, якому щонайбільше 30. ČNB рекомендує банкам, щоб строк кредиту на житло, як правило, не перевищував 30 років і періоду, коли позичальник ще заробляє (рекомендація від 27 листопада 2025 року, чинна з 1 квітня 2026 року). Законного ліміту немає: про довший строк вирішують правила конкретного банку.
Навіть коли банк його дозволить, платіж знижується вже мало. Іпотека 4 000 000 Kč під 5,00 % на 30 років коштує 21 473 Kč на місяць, на 35 років 20 188 Kč, на 40 років 19 288 Kč. Відсотки при цьому зростають із 3,73 до 4,48 і 5,26 млн Kč. Кожні п’ять додаткових років знижують платіж на 900–1 300 Kč і додають 750–780 тис. Kč відсотків.
Що станеться під час рефіксації
Ставка діє лише до кінця фіксації (fixace). Під час рефіксації (refixace) новий платіж рахують із залишку боргу, а за довшого строку цей залишок вищий. Припустімо, що через п’ять років фіксація закінчується і нова ставка становить 6,00 % замість 5,00 %:
- за 20-річною іпотекою залишок становить 3 338 195 Kč, і платіж зросте з 26 398 до 28 170 Kč (+1 772 Kč);
- за 30-річною залишок 3 673 149 Kč, платіж зросте з 21 473 до 23 666 Kč (+2 193 Kč).
В абсолютних цифрах 30-річний платіж і після подорожчання нижчий на 4 504 Kč, тож запас у бюджеті більший. У відсотках він, щоправда, зріс сильніше: на 10,2 % проти 6,7 %. До того ж у жовтні 2026 банки підвищують ставки насамперед для довших фіксацій (Hypoindex 5,79 %), тож ризик рефіксації реальний для обох варіантів.
Вік, податки та інфляція
Банки встановлюють вікову межу (věková hranice), до якої іпотеку має бути погашено, і в кожного банку вона своя. Заявникам близько п’ятдесяти років 30-річний строк часто взагалі не пропонують, бо його визначає вік старшого із заявників. Докладніше про це в статті про іпотеку для людей старшого віку.
З податками різниця мізерна. Відсотки за іпотекою на власне житло можна відраховувати до 150 000 Kč на рік (для кредитів з 1. 1. 2021). У перший рік за 4 млн Kč під 5,00 % ви сплатите 197 286 Kč відсотків (20 років) або 198 660 Kč (30 років), тож обидва варіанти повністю вичерпують стелю.
Нижче 150 000 Kč на рік відсотки за 20-річною іпотекою опустяться у 8-му році, за 30-річною у 14-му. За перші 10 років різниця у відсотках, які можна відрахувати, становить 34 448 Kč, тобто податку ви заощадите лише близько 5 200 Kč. Вибирати строк через податки не варто.
Ануїтетний платіж номінально не змінюється, але в реальному вимірі дешевшає. За інфляції 1,9 % (серпень 2026) цей ефект повільний, проте на довгому горизонті він грає на користь позичальника з 30-річною іпотекою: пізніші платежі він сплачує «легшими» кронами.
Коли виграє коротший строк
Оберіть 20 або 25 років, якщо про вас більшість із цього:
- 20-річний платіж нижчий за 35 % чистого доходу домогосподарства, і у вас є резерв на 6 місяців витрат.
- Ви чесно визнаєте, що заощаджену різницю не відправляли б банку й не інвестували б.
- Вік старшого заявника однаково не дозволить 30 років.
- Ви не очікуєте випадіння доходу (декретна відпустка, зміна професії, бізнес, який лише стартує).
- Ви хочете позбутися боргу до пенсії або до того, як діти підуть навчатися.
Натомість 30 років мають сенс, коли ви близько до внутрішньої межі банку, маєте нерегулярний дохід, плануєте дітей або хочете мати свободу будь-коли платити лише обов’язковий мінімум. Рішення не остаточне: скоротити строк можна достроковим платежем або під час рефіксації, а подовжити зазвичай лише за згодою банку й після нової перевірки платоспроможності (bonita).
Джерела
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024 (дострокові платежі, дострокове погашення)
- закон № 586/1992 Sb. про податки з доходів, § 15 (відрахування відсотків)
- ČBA Hypomonitor — середня ставка нових іпотек, серпень 2026
- ČNB — деактивація лімітів DSTI (1. 7. 2023) і DTI (1. 1. 2024)
- ČSÚ — інфляція, серпень 2026