Пара без шлюбу отримає іпотеку на тих самих умовах, що й подружжя: обидва підписують кредитний договір як співпозичальники (spoludlužníci), банк рахує їхні доходи разом, а LTV 90 % діє, якщо хоча б одному з них менше 36 років. Свідоцтво про шлюб банк не цікавить.
Відмінність в іншому. Спільного майна подружжя (SJM) у вас немає, тож квартирою ви володієте не «разом», а в частковій спільній власності (podílové spoluvlastnictví), і частки записано в кадастрі нерухомості. Якщо ви розійдетеся, закон не передбачає поділу, як після розлучення. Якщо партнер помре, ви автоматично нічого не успадкуєте.
Борг при цьому спільний повністю: банк може стягувати весь платіж із будь-кого з вас. Майно й борг живуть окремим життям, і все, що подружжю врегульовує закон, партнерам без шлюбу доводиться прописати в договорах.
Чим пара без шлюбу відрізняється від подружжя при іпотеці?
| Сфера | Подружжя | Партнери без шлюбу |
|---|---|---|
| Борг перед банком | обоє співпозичальники, солідарно | так само, кожен винен усю суму |
| Власність на квартиру | зазвичай спільне майно подружжя, без часток | часткова спільна власність, частки за договором купівлі-продажу |
| Розпад стосунків | поділ SJM після розлучення за законними правилами | угода або судове припинення й поділ спільної власності |
| Смерть партнера | чоловік/дружина — спадкоємець першої черги | партнер спадкує за законом лише за відсутності нащадків спадкодавця, у другій черзі й після року спільного господарства |
| LTV 90 % до 36 років | так | так |
| Відрахування відсотків | ліміт 150 000 Kč на домогосподарство | той самий ліміт; право має лише партнер, який є стороною договору і співвласником |
Банк оцінить вас однаково, але захисту, який подружжю дає закон, у вас немає. Його мають замінити договір купівлі-продажу, угода співвласників і заповіт.
Частки 50/50 чи за внеском?
Частки, записані в кадастрі, визначають, кому яка частина грошей дістанеться при продажу. Борг за ними не ділиться: перед банком ви обоє винні всю суму. Варіантів є три.
- 50/50 без додаткової угоди. Це просто й справедливо, лише коли обоє вклали однаково власних грошей і однаково платите.
- Частки за внесками (наприклад, 60/40). Вони відображають нерівні власні кошти на день купівлі, але не те, хто скільки платитиме. Після десяти років спільних платежів такі частки вже не відповідають дійсності.
- 50/50 і угода співвласників про повернення внесків. У кадастрі частки рівні, а в угоді записано, що при продажу чи викупі кожен спершу отримує назад свій внесок, а решту ділять навпіл. Для більшості пар це найпрактичніше рішення.
Про частки думайте вже тоді, коли підписуєте договір резервації (rezervační smlouva) і договір купівлі-продажу (kupní smlouva). Змінити частки пізніше означає переоформити право власності з новим записом до кадастру і за згодою банку. Загальні питання купівлі вдвох розібрано в статті Спільна власність та іпотека.
Розрив через п’ять років у цифрах
Варіант A, частки 50/50 без угоди: кожен отримує 978 500 Kč. Петр втрачає частину вкладеного, адже його внесок був на 600 000 Kč більший.
Варіант B, 50/50 і угода про повернення внесків: спершу Петрові повертають 800 000 Kč, Луціє 200 000 Kč, а решту 957 000 Kč ділять навпіл. Петр отримує 1 278 500 Kč, Луціє 678 500 Kč. Кожен забирає свій внесок і половину приросту вартості.
Одна сторінка тексту, підписана під час купівлі, вирішила долю 300 000 Kč. Без неї Петрові довелося б у суді доводити, хто що заплатив.
Розрив: три шляхи і що скаже банк
1. Один партнер викуповує іншого. Той, хто залишається, виплачує партнерові його частку і сам бере на себе іпотеку. Банк має погодитися вивести із договору співпозичальника, що йде (vyvázání spoludlužníka), і погоджується лише тоді, коли партнер, що залишається, сам відповідає його умовам. Платіж 23 384 Kč із прикладу за звичайної внутрішньої межі банків 45 % вимагає чистого доходу близько 52 000 Kč.
Якщо поточний банк не погодиться, лишається рефінансування в нову іпотеку на одне ім’я, і дохід знову оцінюють. Ліміт LTV 80/90 % застосовується, лише коли кредит збільшується, наприклад щоб виплатити частку партнера. Порядок описано в статті про переведення іпотеки на іншу особу.
2. Продаж і поділ грошей. Це найчистіше рішення. Іпотеку ви погасите з ціни продажу, і якщо від укладення кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці, погашення при продажу безкоштовне. Раніше банк може взяти не більше 0,25 % достроково погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації ставки, загалом не більше 1 %. Гроші ділять за частками або за вашою угодою.
3. Згоди немає. Ніхто не зобов’язаний лишатися в спільній власності, тож кожен може подати позов про її припинення й поділ. Суд передасть квартиру одному з компенсацією іншому або призначить продаж. Це триває довго, і весь цей час перед банком ви обоє винні весь платіж. Якщо партнер, який виїхав, перестане платити, банкові мусить заплатити інший, а потім сам стягувати його частку.
Після смерті партнера борг лишається, а квартира не обов’язково
Якщо один зі співпозичальників помирає, інший і далі винен банкові весь залишок. Але частка померлого в квартирі переходить до його спадкоємців: дітей, а якщо їх немає, батьків. Партнер, з яким він не був у шлюбі, спадкує за законом лише в другій черзі і тільки тоді, коли померлий не мав нащадків, а спільне господарство тривало щонайменше рік (і партнер дбав про нього або був на його утриманні). Навіть тоді він ділить спадщину з батьками померлого.
Без підготовки виходить так: ви сплачуєте всю іпотеку, а квартирою володієте навпіл із батьками чи дітьми покійного партнера. Захистити себе можна двома інструментами.
- Заповіт (závěť), власноручний або в нотаріуса. Якщо спадкодавець має дітей, вони мають право на обов’язкову частку (povinný díl): неповнолітні на три чверті, повнолітні на одну чверть законної частки. Тому заповіт складайте з юристом.
- Ризикове страхування життя (rizikové životní pojištění) на обох партнерів зі страховою сумою, що покриває залишок кредиту. З виплати той, хто лишився, погасить іпотеку або розрахується зі спадкоємцями.
Що відбувається з іпотекою після смерті позичальника з погляду банку, пояснює окрема стаття про смерть боржника.
Що записати в угоду співвласників
- розмір власних внесків кожного партнера і правило, що при продажу чи викупі їх повертають насамперед;
- хто скільки платить і як це врахувати, якщо один платить більше (наприклад, поки інший у відпустці для догляду за дитиною);
- як оцінювати квартиру при викупі: незалежний експерт і хто оплачує оцінку;
- строк, до якого партнер, що йде, має отримати гроші, і обов’язок того, хто лишається, попросити банк вивести співпозичальника або рефінансувати кредит;
- договірне переважне право купівлі (předkupní právo) для іншого партнера, щоб частку не можна було продати третій особі;
- хто платить до ремонтного фонду (fond oprav), страхування й податок на нерухомість (daň z nemovitých věcí), поки в квартирі живе лише один;
- що буде, якщо ви одружитеся: майно, набуте до шлюбу, до SJM не переходить, але платежі зі спільних грошей після весілля при розлученні доведеться розраховувати;
- посилання на заповіти й страхування життя, щоб угода і спадкові розпорядження не суперечили одне одному.
Якщо плануєте весілля, одразу подумайте про шлюбний договір, який продовжить угоду співвласників.
Джерела
- закон № 89/2012 Sb., Цивільний кодекс (občanský zákoník) — § 1115 і далі (спільна власність), § 1140 і далі (припинення й поділ спільної власності), § 1872 (солідарне зобов’язання)
- закон № 89/2012 Sb., Цивільний кодекс — § 1636 (друга черга спадкування), § 1643 (обов’язкова частка)
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024 (дострокове погашення при продажу нерухомості)
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 15 (відрахування відсотків, ліміт на домогосподарство)