Пара без штампа в паспорте получает ипотеку на тех же условиях, что и супруги. Оба подписывают кредитный договор как созаёмщики (spoludlužníci), банк складывает доходы, а LTV 90 % доступен, если хотя бы одному из вас меньше 36 лет. Свидетельство о браке банк не спрашивает.
Разница начинается после подписания. Совместной собственности супругов (SJM, společné jmění manželů) у вас нет, поэтому квартира принадлежит вам в долях, и доли записаны в кадастре. При расставании закон не делит имущество за вас, как при разводе, а после смерти партнёра вы автоматически ничего не наследуете. Долг же общий целиком: банк вправе требовать весь платёж с любого из вас. Всё, что супругам решает закон, партнёрам без брака приходится закреплять договорами.
Чем пара без брака отличается от супругов при ипотеке?
Перед банком пара без брака отвечает так же, как супруги, а различаются собственность, раздел при расставании и наследство:
| Область | Супруги | Партнёры без брака |
|---|---|---|
| Долг перед банком | оба созаёмщики, солидарно | так же — каждый должен всю сумму |
| Собственность на квартиру | как правило, совместная собственность супругов, без долей | долевая собственность, доли по договору купли-продажи |
| Распад отношений | раздел SJM после развода по правилам закона | соглашение либо судебное прекращение и раздел долевой собственности |
| Смерть партнёра | супруг — наследник первой очереди | партнёр наследует по закону только при отсутствии потомков умершего, во второй очереди и после года совместного проживания |
| LTV 90 % до 36 лет | да | да |
| Вычет процентов | лимит 150 000 Kč на домохозяйство | тот же лимит; право имеет только партнёр, который является стороной договора и совладельцем |
Банк оценит вас так же, как супругов. А вот защиту, которую супругам даёт закон, вам заменят только договор купли-продажи, соглашение совладельцев и завещание.
Как поделить доли
Доли в кадастре определяют, кому сколько достанется при продаже. Долг по долям не делится: банку вы оба должны всю сумму. Обычно выбирают одно из трёх решений.
- 50/50 без дополнительных договорённостей. Просто и честно, только если оба вложили одинаково своих денег и платите поровну.
- Доли по вкладам, например 60/40. Они отражают неравные собственные средства на день покупки, но не то, кто сколько будет платить дальше. Через десять лет общих платежей такие доли уже ничего не отражают.
- 50/50 плюс соглашение совладельцев о возврате вкладов. В кадастре доли равные, а в договоре записано, что при продаже или выкупе каждому сначала возвращают его вклад, а остаток делят пополам. Большинству пар это подходит лучше всего.
О долях договоритесь ещё до договора бронирования и договора купли-продажи. Поменять их потом можно только переходом права собственности с новой записью в кадастре и согласием банка. Общие вопросы покупки вдвоём разобраны в статье Совместная собственность и ипотека.
Расставание через пять лет в цифрах
Вариант A, доли 50/50 без соглашения: каждому по 978 500 Kč. Игорь проигрывает: вложил на 600 000 Kč больше, а получает столько же.
Вариант B, 50/50 и соглашение о возврате вкладов: сначала Игорю возвращают 800 000 Kč, Марине 200 000 Kč, остаток 957 000 Kč делят пополам. Игорь получает 1 278 500 Kč, Марина 678 500 Kč. Каждый вернул свой вклад и половину прироста стоимости.
Одна страница, подписанная при покупке, решила судьбу 300 000 Kč. Без неё Игорю пришлось бы идти в суд и доказывать, кто сколько платил.
Что делать с ипотекой при расставании?
Вариантов три, и в каждом своё слово скажет банк.
1. Один выкупает долю другого. Тот, кто остаётся, выплачивает партнёру его долю и переоформляет ипотеку на себя. Банк должен согласиться вывести уходящего созаёмщика из договора, а соглашается он, только если оставшийся сам проходит по его требованиям.
Для платежа 23 384 Kč из примера при обычном внутреннем пороге банков 45 % нужен чистый доход около 52 000 Kč. Если нынешний банк против, остаётся рефинансирование в новую ипотеку на одно имя с новой проверкой дохода. Лимит LTV 80/90 % при этом действует, только если кредит увеличивается, например чтобы выплатить долю партнёра. Как это делается, описано в статье о переводе ипотеки на другое лицо.
2. Продажа и раздел выручки. Самый чистый вариант. Ипотеку гасите из цены продажи, и если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев, банк за это ничего не возьмёт. Раньше он вправе взять до 0,25 % досрочно погашенной суммы за каждый начатый год до конца фиксации, но в сумме не более 1 %. Выручку делите по долям или по своему соглашению.
3. Договориться не удалось. Оставаться совладельцем никто не обязан, и каждый может подать в суд иск о прекращении и разделе долевой собственности. Суд отдаст квартиру одному с компенсацией другому или назначит продажу. Это долго, и всё это время банку вы оба должны весь платёж. Перестанет платить съехавший партнёр, и платить придётся второму, а свою часть он будет потом требовать с бывшего уже сам.
Если партнёр умер
Переживший созаёмщик по-прежнему должен банку весь остаток. А доля умершего в квартире уходит его наследникам: детям, а если детей нет, родителям. Партнёр без брака наследует по закону только во второй очереди. Для этого у умершего не должно быть потомков, а общее хозяйство должно длиться не меньше года (и партнёр заботился о доме или жил на его иждивении). Даже тогда наследство он делит с родителями умершего.
Без подготовки выходит так: ипотеку вы платите целиком, а квартиру делите с родителями или детьми партнёра. Защищают от этого две вещи.
- Завещание, собственноручное или нотариальное. У детей наследодателя есть право на обязательную долю (несовершеннолетним три четверти законной доли, совершеннолетним одна четверть), поэтому составляйте его с юристом.
- Рисковое страхование жизни обоих партнёров на сумму, которая покрывает остаток кредита. Из выплаты переживший партнёр погасит ипотеку или рассчитается с наследниками.
Как на смерть заёмщика смотрит банк, разобрано в отдельной статье.
Что записать в соглашение совладельцев
- сколько своих денег вложил каждый и что при продаже или выкупе эти вклады возвращаются первыми;
- кто сколько платит и как учитывается, если один платит больше (например, пока сидит в декрете);
- как оценивают квартиру при выкупе: независимый оценщик и кто ему платит;
- срок, до которого уходящий получает выплату, и обязанность оставшегося попросить банк вывести созаёмщика или рефинансировать кредит;
- договорное преимущественное право покупки (předkupní právo) для партнёра, чтобы долю нельзя было продать постороннему;
- кто платит взносы в ремонтный фонд (fond oprav), страховку и налог на недвижимость, пока в квартире живёт один;
- что будет после свадьбы: добрачное имущество в SJM не попадает, но платежи из общих денег после свадьбы при разводе придётся пересчитать;
- ссылку на завещания и страховку жизни, чтобы соглашение и наследственные распоряжения друг другу не противоречили.
Если свадьба в планах, сразу подумайте о брачном договоре, который продолжит соглашение совладельцев.
Источники
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс — § 1115 и далее (совместная собственность), § 1140 и далее (прекращение и раздел совместной собственности), § 1872 (солидарное обязательство)
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс — § 1636 (вторая очередь наследования), § 1643 (обязательная доля)
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024 (досрочное погашение при продаже недвижимости)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходных налогах, § 15 (вычет процентов, лимит на домохозяйство)