Nezosobášený pár dostane v Česku spoločnú hypotéku za rovnakých podmienok ako manželia: obaja sú spoludlžníci, banka sčíta ich príjmy a LTV 90 % namiesto 80 % platí, ak má aspoň jeden z nich menej ako 36 rokov. Zákon však za vás nevyrieši podiely na byte ani dedenie. Bez dohody spoluvlastníkov a závetu môže po rozchode alebo smrti partnera zostať dlh na jednom a byt na dvoch.
Rozdiel je inde: chýba spoločné imanie manželov (SJM, v slovenskom práve obdoba BSM). Byt preto nevlastníte „spolu“, ale v podielovom spoluvlastníctve s podielmi zapísanými v katastri (katastr). Po rozchode nepríde žiadne zákonné vyporiadanie ako po rozvode a po smrti partnera automaticky nededíte.
Dlh je pritom spoločný naplno, banka môže celú splátku vymáhať od ktoréhokoľvek z vás. Majetok a dlh teda žijú každý vlastným životom a všetko, čo manželom rieši zákon, si nezosobášení partneri musia upraviť zmluvami.
Čo platí pre nezosobášený pár a čo pre manželov?
| Oblasť | Manželia | Nezosobášení partneri |
|---|---|---|
| Dlh voči banke | obaja spoludlžníci, spoločne a nerozdielne | rovnaké, každý dlhuje celú sumu |
| Vlastníctvo bytu | spravidla spoločné imanie manželov, bez podielov | podielové spoluvlastníctvo, podiely podľa kúpnej zmluvy |
| Rozpad vzťahu | vyporiadanie SJM po rozvode podľa zákonných pravidiel | dohoda, alebo súdne zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva |
| Smrť partnera | manžel je dedičom v prvej triede | partner dedí zo zákona len bez potomkov poručiteľa, v druhej triede a po roku spoločnej domácnosti |
| LTV 90 % do 36 rokov | áno | áno |
| Odpočet úrokov | limit 150 000 Kč na domácnosť | rovnaký limit; nárok má len partner, ktorý je účastníkom zmluvy a spoluvlastníkom |
Banka vás teda posúdi rovnako, ale ochrana, ktorú manželom dáva zákon, vám chýba. Nahradiť ju musí kúpna zmluva, dohoda spoluvlastníkov a závet.
Podiely 50/50, alebo podľa vkladov?
Podiely zapísané v katastri určujú, komu pripadne aká časť výťažku pri predaji. Dlh sa podľa nich nedelí, banke dlhujete obaja celú sumu. Na výber máte tri možnosti:
- 50/50 bez ďalšej dohody. Je to jednoduché, ale spravodlivé len vtedy, keď obaja vložili rovnako vlastných peňazí a rovnako splácate.
- Podiely podľa vkladov, napríklad 60/40. Odrážajú nerovnaké vlastné zdroje v deň kúpy, nie však to, kto bude koľko splácať. Po desiatich rokoch spoločného splácania už podiely realite nezodpovedajú.
- 50/50 a dohoda spoluvlastníkov o vrátení vkladov. V katastri sú podiely rovnaké a v zmluve stojí, že pri predaji alebo odkúpení dostane každý najprv späť svoj vklad a zvyšok sa delí napoly. Pre väčšinu párov je to najpraktickejšie riešenie.
Na vlastnícke podiely myslite už pri podpise rezervačnej a kúpnej zmluvy. Dodatočná zmena podielov je prevod vlastníctva s novým vkladom do katastra a so súhlasom banky. Všeobecné súvislosti kúpy vo dvojici rozoberá článok Spoluvlastníctvo a hypotéka.
Rozchod po piatich rokoch v číslach
Variant A, podiely 50/50 bez dohody: každý dostane 978 500 Kč. Peter tak dopláca na to, že vložil o 600 000 Kč viac ako Lucia.
Variant B, 50/50 a dohoda o vrátení vkladov: najprv sa vráti 800 000 Kč Petrovi a 200 000 Kč Lucii, zvyšok 957 000 Kč sa delí napoly. Peter dostane 1 278 500 Kč, Lucia 678 500 Kč, čiže obaja svoj vklad a polovicu zhodnotenia.
Jedna strana textu podpísaná pri kúpe rozhodla o 300 000 Kč. Bez nej by Peter musel uplatňovať nárok na súde a dokazovať, kto čo zaplatil.
Tri cesty po rozchode a čo na ne povie banka
1. Jeden partner odkúpi druhého. Kto zostáva, vyplatí partnerovi jeho podiel a hypotéku prevezme sám. Banka musí súhlasiť s uvoľnením odchádzajúceho spoludlžníka (vyvázání spoludlužníka) a súhlasí len vtedy, keď zostávajúci partner sám splní jej podmienky. Pri splátke 23 384 Kč z príkladu to pri obvyklej internej hranici bánk 45 % znamená čistý príjem okolo 52 000 Kč.
Ak súčasná banka nesúhlasí, zostáva refinancovanie do novej hypotéky len na jedno meno, pri ktorom sa príjem posudzuje znova. Limit LTV 80/90 % sa uplatní, len ak sa úver navyšuje, napríklad o vyplatenie podielu partnera. Postup opisujeme v článku o prevode hypotéky na inú osobu.
2. Predaj a rozdelenie výťažku. Najčistejšie riešenie: hypotéku splatíte z kúpnej ceny, a ak od uzavretia úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov, bez sankcie. Skôr smie banka účtovať najviac 0,25 % predčasne splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, celkovo najviac 1 %. Výťažok sa delí podľa podielov alebo podľa vašej dohody.
3. Bez dohody. Nikoho nemožno nútiť, aby v spoluvlastníctve zotrval, a každý môže na súde navrhnúť zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd byt prikáže jednému za náhradu, alebo nariadi predaj. Trvá to dlho a celý ten čas platí, že banke dlhujete obaja celú splátku. Keď partner, ktorý sa odsťahoval, prestane platiť, banku musí zaplatiť ten druhý a jeho časť potom môže od partnera vymáhať sám.
Po smrti partnera zostáva dlh, byt nemusí
Ak zomrie jeden zo spoludlžníkov, pozostalý partner banke ďalej dlhuje celý zostatok. Podiel zomrelého na byte však pripadne jeho dedičom, teda deťom, prípadne rodičom. Partner, s ktorým nebol zosobášený, dedí podľa českého zákona len v druhej dedičskej triede, a to iba vtedy, keď zomrelý nemal potomkov a spoločná domácnosť trvala aspoň rok (a partner sa o ňu staral alebo bol na zomrelom výživou závislý). Aj vtedy sa delí s jeho rodičmi.
Bez prípravy teda splácate celú hypotéku a byt vlastníte napoly s rodičmi alebo deťmi zosnulého partnera. Ochrániť sa dá dvoma nástrojmi:
- Závet, vlastnoručný alebo notársky. Ak má poručiteľ deti, majú nárok na povinný diel (maloleté tri štvrtiny, plnoleté jednu štvrtinu zákonného podielu), preto závet spisujte s právnikom.
- Rizikové životné poistenie na oboch partnerov s poistnou sumou, ktorá pokryje zostatok úveru. Pozostalý z plnenia doplatí hypotéku alebo vyplatí dedičov.
Čo sa s hypotékou po smrti dlžníka deje z pohľadu banky, rozoberá samostatný článok o úmrtí dlžníka.
Čo dať do dohody spoluvlastníkov
- výška vlastných vkladov každého partnera a pravidlo, že sa pri predaji alebo odkúpení vracajú prednostne;
- kto koľko spláca a ako sa zohľadní, keď jeden spláca viac (napríklad počas rodičovskej);
- ako sa ocení byt pri odkúpení (odhad nezávislého znalca) a kto odhad zaplatí;
- lehota, dokedy musí odchádzajúci partner dostať vyplatené, a povinnosť zostávajúceho požiadať banku o uvoľnenie spoludlžníka alebo refinancovať;
- zmluvné predkupné právo pre druhého partnera, aby podiel nemohol predať tretej osobe;
- kto platí fond opráv, poistenie a daň z nehnuteľností, kým byt obýva len jeden;
- čo sa stane, keď sa zosobášite: majetok nadobudnutý pred sobášom do SJM neprechádza, ale splátky platené po svadbe zo spoločných peňazí sa pri rozvode vyporiadavajú;
- odkaz na závety a životné poistenie, aby dohoda a dedičské usporiadanie nešli proti sebe.
Ak svadbu plánujete, zvážte rovno predmanželskú zmluvu, ktorá nadviaže na dohodu spoluvlastníkov.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – § 1115 a nasl. (spoluvlastníctvo), § 1140 a nasl. (zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva), § 1872 (spoločný a nerozdielny záväzok)
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – § 1636 (druhá dedičská trieda), § 1643 (povinný diel)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v znení novely účinnej od 1. 9. 2024 (predčasné splatenie pri predaji nehnuteľnosti)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (odpočet úrokov, limit na domácnosť)