Úroky z hypotéky na vlastné bývanie si odpočítate od základu dane z príjmov: pri úveroch uzavretých od 1. 1. 2021 najviac 150 000 Kč ročne, pri starších úveroch 300 000 Kč. Pri 15 % sadzbe dane ušetríte až 22 500 Kč (resp. 45 000 Kč) za rok.
Kto má hypotéku 4 mil. Kč pri dnešnej priemernej sadzbe 5,00 %, zaplatí v prvom roku na úrokoch približne 198 tis. Kč. Limit teda využije celý a štát mu vráti 22 500 Kč, zhruba 1 875 Kč na každú mesačnú splátku.
Zamestnanci uplatnia odpočet u zamestnávateľa v ročnom zúčtovaní (roční zúčtování) a potvrdenie z banky mu odovzdajú do 15. 2. 2027. Ostatní ho uvedú v daňovom priznaní na riadku 47. Nárok naopak nemáte predovšetkým pri byte na prenájom.
Nárok máte, len ak splníte štyri podmienky
Podľa § 15 ods. 3 a 4 zákona o daních z příjmů vzniká nárok iba vtedy, keď platia všetky štyri podmienky naraz:
- Ste účastníkom úverovej zmluvy, teda dlžníkom alebo spoludlžníkom. Kto len ručí, nárok nemá. Úver musí byť hypotekárny, zo stavebného sporenia (stavební spoření) alebo úver na ich refinancovanie; pri americkej hypotéke musíte preukázať, že išla na bývanie.
- Úver financuje bytovú potrebu podľa § 4b: kúpu bytu či domu, výstavbu, kúpu pozemku, na ktorom sa začne stavať do 4 rokov, rekonštrukciu a údržbu, vysporiadanie spoluvlastníctva alebo dedičstva kvôli bývaniu či splatenie skoršieho úveru na bývanie.
- Nehnuteľnosť vlastníte (alebo spoluvlastníte) počas celého zdaňovacieho obdobia; v roku nadobudnutia stačí, že ju vlastníte k 31. 12.
- Nehnuteľnosť slúži na trvalé bývanie vám, manželovi či manželke, deťom, rodičom alebo starým rodičom. Zákon nevyžaduje zapísaný trvalý pobyt, rozhoduje skutočné bývanie. Byt prenajatý cudzej osobe ani rekreačná chata podmienku nespĺňajú.
Pri výstavbe a rekonštrukcii sa bývanie posudzuje po dokončení. Úroky z hypotéky na stavbu domu teda odpočítavate už počas výstavby, ak v dome po dokončení naozaj bývate.
Koľko úrokov si môžete odpočítať?
| Úver uzavretý od 1. 1. 2021 | Úver uzavretý do 31. 12. 2020 | |
|---|---|---|
| Maximálny odpočet úrokov za rok (na domácnosť) | 150 000 Kč | 300 000 Kč |
| Úspora na dani pri sadzbe 15 % | 22 500 Kč | 45 000 Kč |
| Úspora v pásme sadzby 23 % | 34 500 Kč | 69 000 Kč |
| Mesačný ekvivalent úspory (15 %) | 1 875 Kč | 3 750 Kč |
Limit platí pre všetky úvery v jednej spoločne hospodáriacej domácnosti dohromady, nie pre každú hypotéku zvlášť. O výške limitu rozhoduje dátum obstarania bytovej potreby, nie dátum poslednej zmluvy. Kto kúpil byt na hypotéku v roku 2019 a v roku 2024 ju refinancoval, zostáva pri 300 000 Kč.
Ak úroky platíte len časť roka (čerpanie v septembri, doplatenie v júni), limit sa znižuje na 1/12 za každý mesiac, v ktorom ste úroky platili. Hypotéka 4 mil. Kč načerpaná v septembri 2026 má za rok 2026 limit 4 × 12 500 = 50 000 Kč. Úroky za štyri mesiace pri 5,00 % robia zhruba 66 tis. Kč, odpočítate teda 50 000 Kč a ušetríte 7 500 Kč.
Ako sa úspora mení počas 25 rokov splácania
| Rok splácania | Zaplatené úroky | Uplatnený odpočet | Úspora na dani (15 %) |
|---|---|---|---|
| 1. | 198 127 Kč | 150 000 Kč | 22 500 Kč |
| 5. | 179 908 Kč | 150 000 Kč | 22 500 Kč |
| 10. | 151 376 Kč | 150 000 Kč | 22 500 Kč |
| 11. | 144 764 Kč | 144 764 Kč | 21 715 Kč |
| 15. | 114 758 Kč | 114 758 Kč | 17 214 Kč |
| 20. | 67 764 Kč | 67 764 Kč | 10 165 Kč |
| 25. | 7 454 Kč | 7 454 Kč | 1 118 Kč |
Tabuľka predpokladá nemennú sadzbu 5,00 % počas celej doby. V praxi sa sadzba pri každej fixácii zmení a s ňou aj úroky. Potvrdenie z banky vždy uvádza skutočne zaplatené úroky za kalendárny rok a do priznania patrí toto číslo, nie výpočet z kalkulačky.
Postup pre zamestnancov cez ročné zúčtovanie
- Január 2027: banka vystaví potvrdenie o zaplatených úrokoch (potvrzení o zaplacených úrocích) za rok 2026. Nájdete ho v internetbankingu alebo vám príde poštou, žiadať oň netreba.
- Do 15. 2. 2027: v mzdovej učtárni podpíšte žiadosť o ročné zúčtovanie (je súčasťou tlačiva Prohlášení poplatníka, teda vyhlásenia daňovníka) a priložte potvrdenie. V prvom roku pridajte kópiu úverovej zmluvy a doklad o vlastníctve (výpis z katastra), pri výstavbe stavebné povolenie a pri rekonštrukcii doklady o účele úveru.
- Marec 2027: zamestnávateľ urobí zúčtovanie a preplatok dane vám vyplatí najneskôr so mzdou za marec.
Ročné zúčtovanie nemôže využiť zamestnanec, ktorý musí podať daňové priznanie. Typicky ide o súbeh dvoch zamestnaní v tom istom mesiaci alebo o príjmy z prenájmu či podnikania nad zákonný limit. Taký zamestnanec postupuje podľa nasledujúcej časti.
Ako uplatniť odpočet v daňovom priznaní?
- V priznaní k dani z príjmov fyzických osôb uveďte sumu úrokov (najviac do limitu) na riadku 47 v oddiele nezdaniteľných častí základu dane.
- Priložte potvrdenie banky, v prvom roku uplatnenia aj zmluvu o úvere a doklad o vlastníctve. Pri elektronickom podaní nahráte prílohy ako súbory.
- Priznanie za rok 2026 podajte v papierovej podobe do 1. 4. 2027, elektronicky máte o mesiac viac a s daňovým poradcom čas do 1. 7. 2027. Preplatok vráti finančný úrad do 30 dní od lehoty na podanie, ak ste o jeho vrátenie v závere formulára požiadali.
SZČO (v Česku OSVČ) v režime paušálnej dane odpočet uplatniť nemôže: nepodáva priznanie a v paušálnom režime sa žiadne odpočty neuplatňujú. Kto má hypotéku s úrokmi okolo 150 tis. Kč ročne, mal by si preto výhodnosť paušálnej dane prepočítať. SZČO s paušálnymi výdavkami (60 %, 40 %) odpočet uplatniť môže, lebo paušál sa týka len výdavkov, nie nezdaniteľných častí základu dane.
Kto z manželov či partnerov odpočet uplatní
Zákon dáva dve možnosti: úroky uplatní jeden z účastníkov zmluvy celé, alebo každý rovným dielom. Iné pomery (70/30) možné nie sú. Vyberte variant, ktorý prinesie vyššiu úsporu.
- Ak je jeden z manželov na rodičovskej dovolenke alebo má nízky základ dane, celý odpočet uplatní druhý. Odpočet znižuje základ dane, takže daňovníkovi, ktorý daň neplatí, nič neprinesie.
- Ak jeden z manželov zdaňuje časť príjmov sadzbou 23 %, má u neho odpočet hodnotu 23 % namiesto 15 %, a preto ho uplatní on.
- Ak majú obaja podobné príjmy, rozdelenie na polovicu nič nepokazí, ale ani nepridá. Jednoduchšie je nechať všetko na jednom.
- Nezosobášení partneri uplatnia odpočet rovnako, ak sú obaja účastníkmi úverovej zmluvy a obaja byt spoluvlastnia. Partner, ktorý je len spoludlžníkom bez podielu na byte, odpočet uplatniť nemôže.
Limit 150 000 Kč zostáva spoločný pre domácnosť bez ohľadu na to, koľko osôb ho uplatňuje. Ako nastaviť vlastnícke podiely pri kúpe vo dvojici, riešime v článku Spoluvlastníctvo a hypotéka.
Kedy nárok nemáte a najčastejšie chyby
- Byt na prenájom. Úroky z hypotéky na prenajímanú nehnuteľnosť nie sú odpočtom podľa § 15, ale výdavkom oproti príjmom z prenájmu podľa § 9, a to len pri uplatnení skutočných výdavkov, nie 30 % paušálu. Podrobne v článku Hypotéka na investičnú nehnuteľnosť.
- Chata alebo chalupa na rekreáciu nie je trvalé bývanie.
- Ak hypotéka išla len sčasti na bývanie (zvyšok na auto alebo vybavenie), odpočítať môžete iba pomernú časť úrokov.
- Úroky, ktoré platil niekto iný, si neodpočítate. Rodičia, ktorí splácajú hypotéku dieťaťa ako jediného dlžníka, odpočet uplatniť nemôžu, dieťa áno.
- Zabudnutý odpočet za minulé roky napravíte dodatočným daňovým priznaním, spravidla až tri roky spätne.
- Pri predaji alebo prenájme nehnuteľnosti odpočet končí rokom, v ktorom prestane slúžiť vášmu bývaniu. Spätne sa nič nedodaňuje, na rozdiel od zrušeného penzijného či životného poistenia.
Čo ďalšie sa pri hypotéke a nehnuteľnosti daní a čo sa dá odpočítať (daň z nehnuteľných vecí, oslobodenie pri predaji, DPH pri novostavbe), zhŕňa článok Hypotéka a dane.
Zdroje
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4b (bytová potreba), § 15 ods. 3 a 4 (odpočet úrokov), § 38ch (ročné zúčtovanie preddavkov), § 38l (preukazovanie nároku)
- zákon č. 386/2020 Sb. – zníženie limitu odpočtu úrokov na 150 000 Kč pre bytové potreby obstarané od 1. 1. 2021
- Finanční správa ČR – tlačivo Přiznání k dani z příjmů fyzických osob (r. 47) a pokyny k nezdaniteľným častiam základu dane
- ČBA Hypomonitor – priemerná sadzba nových hypoték 5,00 % (august 2026), priemerná výška hypotéky 4,59 mil. Kč