Как вернуть налог за проценты по ипотеке в Чехии

Проценты по ипотеке на собственное жильё уменьшают базу подоходного налога: по кредитам, заключённым с 1. 1. 2021, не более чем на 150 000 Kč в год, по более старым на 300 000 Kč. При ставке налога 15 % это до 22 500 Kč (по старым кредитам до 45 000 Kč) в год.

Ипотека 4 млн Kč по средней ставке 5,00 % в первый год даёт примерно 198 тыс. Kč процентов, так что лимит выбран полностью и государство вернёт 22 500 Kč, то есть около 1 875 Kč на каждый ежемесячный платёж.

Оформить вычет можно у работодателя при годовом перерасчёте налога (roční zúčtování, справку из банка сдаёте до 15. 2. 2027) или самостоятельно в налоговой декларации (daňové přiznání), в строке 47. Ниже порядок действий, условия, которые проверяет налоговая инспекция (finanční úřad), и случаи, когда права на вычет нет. Чаще всего это квартира, которую сдают в аренду.

Кому положен вычет

Право на вычет по § 15 абз. 3 и 4 закона о подоходных налогах есть, только если выполнены все четыре условия.

• Вы сторона кредитного договора, то есть должник или созаёмщик. Поручитель права на вычет не имеет. Кредит должен быть ипотечным, кредитом по строительным сбережениям (stavební spoření, жилищные накопления с господдержкой) или кредитом на их рефинансирование. По американской ипотеке придётся доказать, что деньги пошли на жильё.
• Кредит идёт на жилищную потребность (bytová potřeba) по § 4b: покупку квартиры или дома, строительство, покупку участка, если стройка на нём начнётся в течение 4 лет, реконструкцию и содержание, раздел совместной собственности или наследства ради жилья, погашение прежнего кредита на жильё.
• Недвижимость принадлежит вам (или вы совладелец) весь налоговый период. В год покупки достаточно быть собственником на 31. 12.
• В недвижимости постоянно живёте вы, муж или жена, дети, родители, бабушки или дедушки. Регистрации постоянного места жительства закон не требует, решает фактическое проживание. Квартира, сданная чужому человеку, или дача для отдыха под это условие не подходят.

При строительстве и реконструкции проживание оценивают после завершения работ. Проценты по ипотеке на строительство дома можно вычитать уже во время стройки, если потом вы действительно в нём живёте.

Сколько процентов по ипотеке можно вычесть?

До 150 000 Kč в год по кредитам, заключённым с 1. 1. 2021, и до 300 000 Kč по более старым. При ставке налога 15 % это до 22 500 Kč налога в год.

Лимит действует на всё домохозяйство: кредиты всех, кто ведёт общее хозяйство, считаются вместе, а не каждая ипотека отдельно. Размер лимита зависит от даты приобретения жилья, а не от даты последнего договора. Кто купил квартиру в ипотеку в 2019 году и в 2024 году рефинансировал её, сохраняет лимит 300 000 Kč.

Если проценты платились только часть года (кредит выдан в сентябре или погашен в июне), лимит уменьшается до 1/12 за каждый месяц, когда вы платили проценты. Для ипотеки 4 млн Kč, выданной в сентябре 2026 года, лимит за 2026 год составит 4 × 12 500 = 50 000 Kč. Процентов за четыре месяца при 5,00 % набежит примерно 66 тыс. Kč, так что вычесть получится 50 000 Kč, а сэкономить 7 500 Kč.

Сколько вычет приносит год за годом

Таблица исходит из ставки 5,00 % на весь срок. На деле ставка меняется с каждой фиксацией, а с ней и проценты. В справке банка всегда стоят фактически уплаченные проценты за календарный год, и в декларацию идёт именно эта цифра, а не расчёт из калькулятора.

Вычет через работодателя

1. В январе 2027 года банк выставит справку об уплаченных процентах (potvrzení o zaplacených úrocích) за 2026 год. Она появится в интернет-банке или придёт по почте, запрашивать её не нужно.
2. До 15. 2. 2027 подпишите в бухгалтерии заявление о годовом перерасчёте (часть бланка «Декларация налогоплательщика», Prohlášení poplatníka) и приложите справку. В первый год к ней добавьте копию кредитного договора и документ о праве собственности (выписку из кадастра). При строительстве нужно ещё разрешение на строительство, при реконструкции документы о цели кредита.
3. В марте 2027 года работодатель сделает перерасчёт и вернёт переплату налога не позже чем с зарплатой за март.

Годовой перерасчёт недоступен работнику, который обязан подать налоговую декларацию. Обычно это две работы одновременно в одном месяце или доходы от аренды либо предпринимательства выше установленного законом порога. Тогда действуйте через декларацию.

Как получить вычет через налоговую декларацию?

Впишите проценты в декларацию и подайте её до 1. 4. следующего года, в электронном виде на месяц позже, а через налогового консультанта до 1. 7.:

1. В декларации по подоходному налогу с физических лиц впишите сумму процентов (не больше лимита) в строку 47, в разделе необлагаемых частей налоговой базы.
2. Приложите справку банка, а в первый год ещё кредитный договор и документ о праве собственности. При электронной подаче приложения загружают файлами.
3. Декларацию за 2026 год подайте до 1. 4. 2027 на бумаге; в электронном виде у вас есть ещё месяц, с налоговым консультантом срок до 1. 7. 2027. Переплату налоговая возвращает в течение 30 дней после срока подачи, если в конце формы вы попросили её вернуть.

ИП (OSVČ) в режиме паушального налога (paušální daň) вычет не получит: декларацию он не подаёт, и никакие вычеты в этом режиме не применяются. Если по ипотеке набегает около 150 тыс. Kč процентов в год, это повод пересчитать, выгоден ли вам паушальный налог. ИП с паушальными расходами (60 %, 40 %) вычет получить может, потому что паушал касается только расходов, а не необлагаемых частей налоговой базы.

Кто из супругов или партнёров заявляет вычет

Вариантов закон даёт два: проценты заявляет один из участников договора целиком или каждый в равной доле. Другие пропорции (70/30) не допускаются. Выбирайте то, что даст большую экономию.

• Если один из супругов в декрете или у него низкая налоговая база, весь вычет заявляет второй. Вычет уменьшает базу, и тому, кто налог не платит, он ничего не даст.
• Если один из супругов платит с части доходов 23 %, у него вычет стоит 23 % вместо 15 %, и заявлять его выгоднее ему.
• Если доходы у обоих похожи, деление пополам ничего не испортит, но и не прибавит. Проще оставить всё на одном.
• Партнёры без брака получают вычет на тех же условиях, если оба участвуют в кредитном договоре и оба совладельцы квартиры. Созаёмщик без доли в квартире вычет не получит.

Лимит 150 000 Kč остаётся общим для домохозяйства, сколько бы человек его ни заявляли. Как распределить доли собственности при покупке вдвоём, разбираем в статье Совместная собственность и ипотека.

Когда вычета нет и где чаще всего ошибаются

• Квартира под сдачу. Проценты по ипотеке на сдаваемую недвижимость вычетом по § 15 не считаются. Это расход против доходов от аренды по § 9, и учесть его можно только при фактических расходах, а не при 30-процентном паушале. Подробно об этом в статье Ипотека на инвестиционную недвижимость.
• Дача или загородный дом для отдыха. Это не постоянное проживание.
• Кредит лишь частично ушёл на жильё (часть ипотеки потратили на машину или мебель). Вычесть можно только соответствующую долю процентов.
• Проценты платил кто-то другой. Если родители гасят ипотеку ребёнка, а должник только он, вычет получит ребёнок, а не родители.
• Вычет за прошлые годы забыли заявить. Это исправляется дополнительной налоговой декларацией, обычно до трёх лет назад.
• Недвижимость продали или сдали. Вычет заканчивается годом, когда она перестала служить вашим жильём. Задним числом ничего не доначисляют, в отличие от расторгнутого пенсионного накопления или страхования жизни.

Остальные налоги вокруг ипотеки и недвижимости (налог на недвижимость, освобождение при продаже, НДС на новостройку) собраны в статье Ипотека и налоги.