Як відняти відсотки за іпотекою від податку в Чехії і скільки це дасть

Відсотки, сплачені за іпотекою на власне житло, віднімають від бази податку з доходів (odpočet úroků). Для кредитів, укладених з 1. 1. 2021, це щонайбільше 150 000 Kč на рік, для давніших 300 000 Kč, тож за ставки податку 15 % ви заощадите до 22 500 Kč (відповідно 45 000 Kč) на рік.

З іпотекою 4 млн Kč за нинішньої середньої ставки 5,00 % у перший рік ви сплатите приблизно 198 тис. Kč відсотків. Ліміт буде використано повністю, і держава поверне 22 500 Kč, тобто близько 1 875 Kč на кожен щомісячний платіж.

Відрахування оформлюють або в роботодавця через річний перерахунок податку (roční zúčtování; довідку з банку здаєте до 15. 2. 2027), або самостійно в податковій декларації, у рядку 47. Далі описано порядок дій, умови, які перевіряє фінансовий орган (finanční úřad), і випадки, коли права на відрахування немає. Найчастіше це квартира, яку здають.

Хто має право на відрахування

Право виникає за § 15 odst. 3 і 4 закону про податки з доходів, тільки якщо виконано всі чотири умови.

• Ви сторона кредитного договору, тобто позичальник або співпозичальник. Поручитель права не має. Кредит має бути іпотечним, кредитом будівельного заощадження (stavební spoření) або кредитом на їх рефінансування; щодо американської іпотеки (americká hypotéka) треба довести, що гроші пішли на житло.
• Кредит фінансує житлову потребу за § 4b: купівлю квартири чи будинку, будівництво, купівлю ділянки, на якій будівництво почнеться протягом 4 років, реконструкцію та утримання, поділ спільної власності чи спадщини заради житла, погашення попереднього кредиту на житло.
• Ви власник або співвласник нерухомості протягом усього податкового періоду; у рік набуття достатньо володіти нею на 31. 12.
• У нерухомості постійно живете ви, ваш чоловік чи дружина, діти, батьки або дідусі й бабусі. Зареєстрованого постійного місця проживання (trvalý pobyt) закон не вимагає, важить фактичне проживання. Квартира, яку здаєте сторонній людині, і дача цієї умови не виконують.

У разі будівництва та реконструкції проживання оцінюють після завершення робіт. Відсотки за іпотекою на будівництво будинку віднімаєте вже під час будівництва, якщо потім справді в ньому живете.

Скільки відсотків за іпотекою можна відняти?

Ліміт діє для усіх кредитів одного спільного домогосподарства разом, а не для кожної іпотеки окремо. Його розмір визначає дата, коли було задоволено житлову потребу, а не дата останнього договору: хто купив квартиру в іпотеку 2019 року, а 2024 року її рефінансував, і далі має ліміт 300 000 Kč.

Якщо відсотки ви платили лише частину року (кредит видали у вересні або погасили в червні), ліміт зменшується до 1/12 за кожен місяць сплати відсотків. Іпотека 4 млн Kč, видана у вересні 2026, має за 2026 рік ліміт 4 × 12 500 = 50 000 Kč. Відсотки за чотири місяці під 5,00 % становлять приблизно 66 тис. Kč, тож ви віднімете 50 000 Kč і заощадите 7 500 Kč.

Скільки відрахування дає рік за роком на іпотеці 4 млн Kč

Таблиця припускає незмінну ставку 5,00 % на весь строк. Насправді ставка змінюється з кожною фіксацією, а з нею й відсотки. У довідці з банку завжди стоять фактично сплачені відсотки за календарний рік, і в декларацію йде саме це число, а не розрахунок із калькулятора.

Як подати: через роботодавця чи в декларації?

Найманий працівник здає довідку про відсотки роботодавцеві до 15 лютого, і відрахування йому зарахує річний перерахунок податку. Хто подає податкову декларацію, має строк до 1 квітня, в електронному вигляді на місяць довше, а з податковим консультантом до 1 липня.

Найманий працівник найпростіше отримає відрахування через річний перерахунок у роботодавця.

1. Січень 2027. Банк видає довідку про сплачені відсотки (potvrzení o zaplacených úrocích) за 2026 рік. Вона з’явиться в інтернет-банкінгу або прийде поштою, просити її не треба.
2. До 15. 2. 2027. У бухгалтерії підпишіть заяву про річний перерахунок (частина бланка Prohlášení poplatníka, заяви платника податку) і додайте довідку. У перший рік до неї додають копію кредитного договору та документ про право власності (виписку з кадастру), у разі будівництва дозвіл на будівництво, у разі реконструкції документи про цільове використання кредиту.
3. Березень 2027. Роботодавець проведе перерахунок і поверне переплату податку не пізніше ніж разом із зарплатою за березень.

Річний перерахунок недоступний працівникові, який мусить подати податкову декларацію. Зазвичай це ті, хто в одному місяці працював на двох роботах, або ті, чиї доходи від оренди чи підприємництва перевищують законний ліміт. Для них порядок такий.

1. У декларації з податку на доходи фізичних осіб впишіть суму відсотків (не більше ліміту) в рядок 47, у розділі неоподатковуваних частин бази податку (nezdanitelné části základu daně).
2. Додайте довідку банку, а в перший рік ще й кредитний договір і документ про право власності. Якщо подаєте електронно, додатки завантажуєте як файли.
3. Декларацію за 2026 рік подайте до 1. 4. 2027 у паперовому вигляді; електронно маєте на місяць більше, з податковим консультантом до 1. 7. 2027. Переплату фінансовий орган повертає протягом 30 днів від строку подання, якщо в кінці бланка ви попросили її повернути.

ФОП (OSVČ) у режимі паушального податку (paušální daň) відрахування не отримає: декларацію він не подає, а в паушальному режимі жодні відрахування не застосовуються. Якщо ви платите близько 150 тис. Kč відсотків на рік, це привід перерахувати, чи вигідний вам паушальний податок. ФОП з паушальними витратами (60 %, 40 %) відрахування отримати може, бо паушал стосується лише витрат, а не неоподатковуваних частин бази податку.

Хто з подружжя чи партнерів має взяти відрахування

Закон дає два варіанти: відсотки використовує одна зі сторін договору повністю або кожна рівними частками. Інші пропорції (70/30) неможливі. Оберіть той, що дасть більшу економію.

• Якщо один із подружжя в декретній відпустці або має низьку базу податку, усе відрахування бере другий. Відрахування зменшує базу податку, і тому, хто податку не платить, нічого не дасть.
• Якщо один із подружжя оподатковує частину доходів за ставкою 23 %, для нього відрахування варте 23 % замість 15 %, тож хай бере він.
• Якщо доходи схожі, поділ навпіл нічого не зіпсує, але й не додасть. Простіше залишити все на одному.
• Партнери без шлюбу використовують відрахування так само, якщо обидва є сторонами кредитного договору й обидва співвласники квартири. Партнер, який лише співпозичальник без частки у квартирі, відрахування не отримає.

Ліміт 150 000 Kč лишається спільним для домогосподарства, хоч скільки людей ним користується. Як розподілити частки власності, коли купуєте вдвох, розбираємо у статті Співвласність та іпотека.

Коли права немає і де помиляються найчастіше

• Квартира під оренду. Відсотки за іпотекою на нерухомість, яку здаєте, не відраховують за § 15, а вписують як витрату проти доходів від оренди за § 9, і то лише якщо ви обліковуєте фактичні витрати, а не паушал 30 %. Докладно у статті Іпотека на інвестиційну нерухомість.
• Дача чи заміський будинок для відпочинку. Це не постійне проживання.
• Кредит, лише частина якого пішла на житло (решта на авто чи меблі). Відняти можна тільки пропорційну частку відсотків.
• Відсотки, які платив хтось інший. Батьки, що погашають іпотеку дитини, яка є єдиним позичальником, відрахування не отримають, а дитина отримає.
• Забуте відрахування за минулі роки. Його можна наздогнати додатковою податковою декларацією (dodatečné daňové přiznání), зазвичай до трьох років назад.
• Продаж квартири або здавання її в оренду. Відрахування закінчується роком, коли нерухомість перестає служити вашому проживанню. Заднім числом нічого не доподатковують, на відміну від розірваного пенсійного накопичення чи страхування життя.

Податок на нерухомість, звільнення від податку під час продажу, ПДВ (DPH) на новобудову та інші податкові питання іпотеки й нерухомості зібрано у статті Іпотека та податки.