Na úrocích se hypotéka do 1 milionu Kč vyplatí skoro vždy. Při 300 000 Kč na 10 let a sazbě 5,00 % stačí, aby byl spotřebitelský úvěr dražší o pouhých 0,4 p. b., a hypotéka se zaplatí i s fixními náklady. Ne každá banka vám ji ale dá, minimální výše hypotečního úvěru bývá 200–500 tis. Kč.
Malá hypotéka nese stejné fixní náklady jako velká. Odhad stojí 3 000–6 000 Kč, vklad zástavy do katastru 2 000 Kč a k tomu potřebujete pojištění nemovitosti s vinkulací. V menší částce tyto položky váží víc a bance se odhad, posouzení i zápis zástavy skoro nevyplatí.
Rozhodují proto spíš praktické věci: zda máte nemovitost, kterou lze zastavit, jak rychle peníze potřebujete a jestli by nebylo výhodnější navýšit hypotéku, kterou už splácíte.
Proč banky malé hypotéky nemají rády?
Práce banky na hypotéce 300 tis. Kč je stejná jako na hypotéce 3 mil. Kč: posoudit příjmy a registry, zadat odhad, připravit úvěrovou a zástavní smlouvu, zapsat zástavu, hlídat pojištění. Výnos z úroků je ale desetinový. Proto banky:
- stanovují minimální výši úvěru, obvykle mezi 200 a 500 tis. Kč (u neúčelové americké hypotéky bývá minimum vyšší),
- u malých částek častěji účtují poplatek za vyřízení, který u velkých hypoték při akcích odpouštějí,
- nabízejí ceníkovou, ne individuálně sníženou sazbu, protože s malou částkou máte slabou vyjednávací pozici.
Pokud už hypotéku máte, bývá nejsnazší cestou navýšení. Banka zná vaše splácení, zástavu už má zapsanou a řeší jen nový odhad a dodatek. Sazbu navýšení se přesto vyplatí porovnat s novou nabídkou jinde.
Co fixní náklady udělají s RPSN
Úroková sazba ukazuje jen cenu peněz. RPSN započítává i jednorázové náklady a u malé částky je dobře vidět, jak moc váží. Počítáme s fixními náklady 7 000 Kč (odhad 5 000 Kč + vklad zástavy 2 000 Kč), sazbou 5,00 % a splatností 10 let:
| Výše úvěru | Splátka | Úroky za 10 let | RPSN bez fixních nákladů | RPSN s 7 000 Kč nákladů |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 Kč | 3 182 Kč | 81 836 Kč | 5,1 % | 5,7 % |
| 500 000 Kč | 5 303 Kč | 136 393 Kč | 5,1 % | 5,4 % |
| 800 000 Kč | 8 485 Kč | 218 229 Kč | 5,1 % | 5,3 % |
U 300 tis. Kč tedy fixní náklady přidají zhruba půl procentního bodu. Další položky: pojištění nemovitosti (často už ho máte, jen je potřeba vinkulace), případný poplatek za vyřízení a na konci výmaz zástavy. Pokud banka nabízí online odhad bytu zdarma, RPSN se přiblíží sazbě. Rozdíl mezi oběma čísly vysvětlujeme v článku RPSN vs. úroková sazba.
Hypotéka, nebo spotřebitelský úvěr do 1 milionu?
Nezajištěný úvěr nevyžaduje odhad ani katastr, ale je dražší. Tabulka porovnává celkové úroky na 10 let s hypotékou za 5,00 % (už po odečtení 7 000 Kč fixních nákladů hypotéky). Sazby úvěru 6,5 % a 8 % jsou modelové, nejde o ceník konkrétní banky.
| Výše | Úspora hypotéky proti úvěru za 6,5 % | Úspora proti úvěru za 8 % | Bod zvratu (sazba úvěru) |
|---|---|---|---|
| 300 000 Kč | 19 937 Kč | 47 943 Kč | 5,40 % |
| 500 000 Kč | 37 895 Kč | 84 573 Kč | 5,24 % |
| 800 000 Kč | 64 832 Kč | 139 516 Kč | 5,15 % |
Bod zvratu je sazba spotřebitelského úvěru, při které vyjdou obě varianty nastejno. I u 300 tis. Kč stačí, aby byl úvěr dražší než 5,40 %, a hypotéka vyhraje. Úvěry bez zástavy za takovou sazbu banky běžně nenabízejí, takže čistě na číslech vychází hypotéka téměř vždy lépe. Prohrává jinde: vyřízení trvá 2–4 týdny místo dnů, potřebujete nemovitost, kterou lze zastavit, a víc dokladů.
Rekonstrukce koupelny a kuchyně za 500 000 Kč
- Navýšení hypotéky za 5,00 % na 10 let: splátka 5 303 Kč, úroky 136 393 Kč a k tomu odhad a vklad za zhruba 7 000 Kč. Celkem 143 393 Kč.
- Spotřebitelský úvěr za modelových 8 % na 10 let: splátka 6 066 Kč, úroky 227 966 Kč, žádné další náklady.
- Hypotéka vyjde o 84 573 Kč levněji a splátka je o 763 Kč nižší.
Natažení hypotéky na 20 let sníží splátku na 3 300 Kč, ale úroky vzrostou na 291 947 Kč, tedy víc než u dražšího úvěru na 10 let. Malou částku proto nenatahujte na co nejdelší splatnost jen kvůli nízké splátce.
Do výpočtu si dosaďte vlastní nabídky v kalkulačce Srovnání dvou hypoték. Zadejte hypotéku i úvěr se stejnou dobou splatnosti a porovnejte celkové náklady.
Alternativy k malé hypotéce
| Varianta | Zástava | Kdy dává smysl |
|---|---|---|
| Navýšení stávající hypotéky | už existuje | máte hypotéku a dostatek volné hodnoty (LTV po navýšení do 80 %) |
| Úvěr ze stavebního spoření | do určité výše bez zástavy nemovitosti (limit podle spořitelny) | rekonstrukce, modernizace, dofinancování; peníze jen na bytové účely |
| Spotřebitelský úvěr na bydlení | ne | částky v nižších stovkách tisíc, rychlé splacení během pár let |
| Americká hypotéka | ano | neúčelové peníze (třeba konsolidace); sazba je vyšší než u účelové hypotéky |
| Účelová hypotéka | ano | koupě garáže, pozemku, podílu na nemovitosti, levného bytu |
Pro rekonstrukce do zhruba milionu korun bývá úvěr ze stavebního spoření nejpohodlnější. Obvykle se obejde bez odhadu a katastru, platíte za to ale vyšší sazbou než u hypotéky. Jak ho kombinovat s hypotékou, popisuje článek Stavební spoření a hypotéka.
Kdy malou hypotéku nebrat
- Když ji splatíte do dvou tří let. Za krátkou dobu se fixní náklady nerozloží a úrokový rozdíl je malý. Mimo konec fixace navíc můžete hypotéku bez sankce mimořádně splatit jen do 25 % původní výše úvěru ročně v měsíci před výročím smlouvy. Celou ji zdarma splatíte jen ve zvláštních případech: při prodeji nemovitosti nebo vypořádání SJM, pokud od podpisu smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců, a při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě, které výrazně sníží schopnost splácet.
- Když nemovitost nesplní podmínky banky. Chata bez kolaudace, podíl bez souhlasu spoluvlastníků nebo nemovitost s věcným břemenem dožití bývají jako zástava problém.
- Když spěcháte. Od žádosti po čerpání počítejte u hypotéky s 2–4 týdny, u spotřebitelského úvěru s dny.
- Když nechcete byt zatížit zástavou, protože ho brzy prodáte nebo chystáte jinou hypotéku.
Limit LTV 80 % (90 % u žadatelů do 36 let) platí i pro malé hypotéky; u částek do milionu ale bývá splněný snadno.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (RPSN, předčasné splacení, novela od 1. 9. 2024)
- ČNB – limit LTV pro úvěry zajištěné rezidenční nemovitostí
- ČBA Hypomonitor – průměrná sazba nových hypoték za srpen 2026