Hypoteční úvěr
Hypoteční úvěr je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, nejčastěji na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci bydlení. Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ho řadí mezi spotřebitelské úvěry na bydlení a poskytovat ho smí banka nebo jiný věřitel s licencí podle tohoto zákona. Neúčelové variantě se říká americká hypotéka. Díky zástavě má nižší sazbu než nezajištěné půjčky.
Příklad
Průměrná nová hypotéka měla v srpnu 2026 rekordních 4,59 mil. Kč a banky toho měsíce poskytly 5 825 nových hypoték. Při průměrné sazbě 5,00 % a splatnosti 25 let stojí úvěr 4 000 000 Kč 23 384 Kč měsíčně a na úrocích za celou dobu zhruba 3 015 000 Kč.
V praxi
Banka půjčí nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům do 36 let 90 %; je to jediný závazný limit ČNB. Průměrná sazba nových hypoték byla v srpnu 2026 5,00 % (ČBA Hypomonitor). Bez poplatku splatíte na konci fixace, do 3 měsíců od oznámení nové sazby a každý rok až 25 % původní výše úvěru v měsíci před výročím smlouvy. Před podpisem máte 14 dní na rozmyšlenou, po podpisu už lhůta na odstoupení jako u spotřebitelských půjček neplatí.
Čím se liší
Americká hypotéka je neúčelová, a proto dražší. Spotřebitelský úvěr bez zástavy se sjednává rychleji, ale na menší částky, s kratší splatností a vyšší sazbou. Úvěr ze stavebního spoření je také určen na bydlení, do určité výše ho ale stavební spořitelna poskytne i bez zástavy nemovitosti.
Časté otázky
Co je hypotéka?
Hovorový název hypotečního úvěru: půjčky, za kterou ručíte nemovitostí. Když dlužník nesplácí, banka se může uspokojit z prodeje zástavy (§ 1309 občanského zákoníku). Úvěr 4 000 000 Kč na 25 let při 5,00 % stojí 23 384 Kč měsíčně.
Jaké jsou podmínky hypotečního úvěru?
Závazný je jen limit LTV: úvěr do 80 % hodnoty nemovitosti, do 36 let 90 %. Splátky všech úvěrů banky obvykle drží do 45 % čistého příjmu (do 36 let 50 %), to je ale jejich interní pravidlo, ne zákon. K tomu chtějí doložený stabilní příjem a čistou historii v registrech.
Kdy může klient hypoteční úvěr splatit bez poplatku?
Na konci fixace a do 3 měsíců od oznámení nové sazby, každý rok do 25 % původní výše úvěru v měsíci před výročím smlouvy a po 24 měsících od podpisu smlouvy při prodeji nemovitosti nebo vypořádání SJM. Jindy smí banka účtovat nejvýš 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem 1 %.
Související pojmy
Hloubkový průvodce
Spočítejte si vlastní situaci
Místo abstraktních definic — zadejte své vlastní parametry a uvidíte výsledek na své koži. Bez registrace, bez formuláře, bez prodejců.