Hypotéku do 1 milióna Kč dostanete, ale nie v každej banke: minimálna výška hypotekárneho úveru býva 200–500 tis. Kč. Na úrokoch pritom malá hypotéka vychádza lacnejšie ako nezabezpečený úver. Pri 300 000 Kč na 10 rokov a sadzbe 5,00 % stačí, aby bol spotrebný úver drahší o púhych 0,4 p. b., a hypotéka sa zaplatí aj s fixnými nákladmi.
Tie sú rovnaké ako pri veľkej hypotéke: odhad za 3 000–6 000 Kč, vklad záložného práva do katastra 2 000 Kč a poistenie nehnuteľnosti s vinkuláciou. Pri malej sume preto tvoria väčší podiel celkovej ceny a pod spomínanou hranicou sa banke neoplatí ani samotné posúdenie. Rozhodujú teda skôr praktické veci: či máte nehnuteľnosť, ktorú možno založiť, ako rýchlo peniaze potrebujete a či nie je jednoduchšie navýšiť hypotéku, ktorú už splácate.
Prečo banky malé hypotéky nemajú rady?
Na hypotéke 300 tis. Kč má banka rovnakú prácu ako na hypotéke 3 mil. Kč: posúdi príjmy a registre, zadá odhad, pripraví úverovú a záložnú zmluvu, zapíše záložné právo a stráži poistenie. Na úrokoch však zarobí desatinu. Preto banky:
- stanovujú minimálnu výšku úveru, obvykle medzi 200 a 500 tis. Kč (pri neúčelovej americkej hypotéke býva minimum vyššie),
- pri malých sumách častejšie účtujú poplatok za spracovanie, ktorý pri veľkých hypotékach v akcii odpúšťajú,
- ponúkajú sadzbu z cenníka, nie individuálne zníženú, lebo s malou sumou máte slabú vyjednávaciu pozíciu.
Ak už hypotéku máte, najjednoduchšou cestou býva jej navýšenie. Banka pozná vaše splácanie, záložné právo už má zapísané a rieši len nový odhad a dodatok. Sadzbu navýšenia si však porovnajte s novou ponukou inej banky.
Ako fixné náklady zdvihnú RPMN
Úroková sadzba ukazuje len cenu peňazí. RPMN (ročná percentuálna miera nákladov, v českých zmluvách RPSN) započítava aj jednorazové náklady a pri malej sume je dobre vidieť, ako veľmi vážia. Počítame s fixnými nákladmi 7 000 Kč (odhad 5 000 Kč + vklad záložného práva 2 000 Kč), sadzbou 5,00 % a splatnosťou 10 rokov:
| Výška úveru | Splátka | Úroky za 10 rokov | RPMN bez fixných nákladov | RPMN so 7 000 Kč nákladov |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 Kč | 3 182 Kč | 81 836 Kč | 5,1 % | 5,7 % |
| 500 000 Kč | 5 303 Kč | 136 393 Kč | 5,1 % | 5,4 % |
| 800 000 Kč | 8 485 Kč | 218 229 Kč | 5,1 % | 5,3 % |
Pri 300 tis. Kč teda fixné náklady pridajú zhruba pol percentuálneho bodu. K nim sa môže pridať poistenie nehnuteľnosti (často ho už máte a treba len vinkuláciu), poplatok za spracovanie a na konci výmaz záložného práva. Ak banka ponúka online odhad bytu zadarmo, RPMN sa priblíži sadzbe. Rozdiel medzi oboma číslami vysvetľujeme v článku RPMN vs. úroková sadzba.
Hypotéka, alebo spotrebný úver?
Nezabezpečený úver nepotrebuje odhad ani kataster, ale je drahší. Tabuľka porovnáva celkové úroky za 10 rokov s hypotékou za 5,00 % (už po odpočítaní 7 000 Kč fixných nákladov hypotéky). Sadzby úveru 6,5 % a 8 % sú modelové, nie cenník konkrétnej banky.
| Výška | Úspora hypotéky oproti úveru za 6,5 % | Úspora oproti úveru za 8 % | Bod zvratu (sadzba úveru) |
|---|---|---|---|
| 300 000 Kč | 19 937 Kč | 47 943 Kč | 5,40 % |
| 500 000 Kč | 37 895 Kč | 84 573 Kč | 5,24 % |
| 800 000 Kč | 64 832 Kč | 139 516 Kč | 5,15 % |
Bod zvratu je sadzba spotrebného úveru, pri ktorej vyjdú oba varianty rovnako. Aj pri 300 tis. Kč stačí, aby bol úver drahší ako 5,40 %, a hypotéka vyhrá. Nezabezpečené úvery za takú sadzbu banky bežne neponúkajú, takže na číslach vychádza hypotéka takmer vždy lepšie.
Prehráva inde. Vybavuje sa 2–4 týždne namiesto pár dní, potrebujete nehnuteľnosť, ktorú možno založiť, a viac dokladov.
Spočítané na 500 000 Kč: nová kúpeľňa a kuchyňa
- Navýšenie hypotéky za 5,00 % na 10 rokov: splátka 5 303 Kč, úroky 136 393 Kč a k tomu odhad a vklad za cca 7 000 Kč. Spolu 143 393 Kč.
- Spotrebný úver za modelových 8 % na 10 rokov: splátka 6 066 Kč, úroky 227 966 Kč, žiadne ďalšie náklady.
- Hypotéka vyjde o 84 573 Kč lacnejšie a splátka je o 763 Kč nižšia.
Ak by ste hypotéku natiahli na 20 rokov, splátka klesne na 3 300 Kč, ale úroky vzrastú na 291 947 Kč, teda viac ako pri drahšom úvere na 10 rokov. Malú sumu preto nenaťahujte na čo najdlhšiu splatnosť len kvôli nízkej splátke.
Vlastné ponuky si dosaďte do kalkulačky Porovnanie dvoch hypoték. Zadajte hypotéku aj úver s rovnakou splatnosťou a porovnajte celkové náklady.
Čím malú hypotéku nahradiť
| Variant | Záložné právo | Kedy dáva zmysel |
|---|---|---|
| Navýšenie súčasnej hypotéky | už existuje | máte hypotéku a dosť voľnej hodnoty (LTV po navýšení do 80 %) |
| Úver zo stavebného sporenia (stavební spoření) | do určitej výšky bez záložného práva k nehnuteľnosti (limit podľa stavebnej sporiteľne) | rekonštrukcia, modernizácia, dofinancovanie; peniaze len na bytové účely |
| Spotrebný úver na bývanie | nie | sumy v nižších stovkách tisíc, rýchle splatenie počas pár rokov |
| Americká hypotéka | áno | neúčelové peniaze (napríklad konsolidácia); sadzba je vyššia ako pri účelovej hypotéke |
| Účelová hypotéka | áno | kúpa garáže, pozemku, podielu na nehnuteľnosti, lacného bytu |
Pri rekonštrukciách zhruba do milióna korún býva najpohodlnejší úver zo stavebného sporenia. Obvykle sa zaobíde bez odhadu a katastra, platíte zaň však vyššou sadzbou ako pri hypotéke. Ako ho skombinovať s hypotékou, opisuje článok Stavebné sporenie a hypotéka.
Kedy malú hypotéku nebrať
- Keď ju splatíte do dvoch troch rokov. Fixné náklady sa za krátky čas nerozložia a úrokový rozdiel je malý. Navyše pri hypotéke môžete mimo konca fixácie bez sankcie mimoriadne splatiť najviac 25 % pôvodnej výšky úveru ročne, a to v mesiaci pred výročím zmluvy. Celú ju zadarmo splatíte len v osobitných prípadoch: pri predaji nehnuteľnosti alebo vyporiadaní SJM (bezpodielového spoluvlastníctva), ak od podpisu zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov, a pri úmrtí, dlhodobej chorobe alebo invalidite, ktoré výrazne znížia schopnosť splácať.
- Keď nehnuteľnosť nesplní podmienky banky. Chata bez kolaudácie, podiel bez súhlasu spoluvlastníkov alebo nehnuteľnosť s vecným bremenom dožitia bývajú ako záloh problém.
- Keď sa ponáhľate. Od žiadosti po čerpanie počítajte pri hypotéke s 2–4 týždňami, pri spotrebnom úvere s dňami.
- Keď nechcete byt zaťažiť záložným právom, lebo ho čoskoro plánujete predať alebo si brať ďalšiu hypotéku.
Limit LTV 80 % (90 % pri žiadateľoch do 36 rokov) platí aj pre malé hypotéky, pri sumách do milióna ho však obvykle splníte ľahko.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (RPSN/RPMN, predčasné splatenie, novela od 1. 9. 2024)
- ČNB – limit LTV pre úvery zabezpečené rezidenčnou nehnuteľnosťou
- ČBA Hypomonitor – priemerná sadzba nových hypoték za august 2026