Для чеських банків громадянин Словаччини є громадянином ЄС, тож іпотеку отримує на тих самих умовах, що й чех. Це LTV до 80 % (або 90 %, якщо хоча б одному заявникові менше 36 років), ті самі ставки (середня ставка нових іпотек 5,00 % за серпень 2026) і ті самі внутрішні межі банків щодо частки платежів у доході. Ні постійне проживання (trvalý pobyt) у Чехії, ні дозвіл на перебування не потрібні.
Відмінності є лише в деталях. Якщо ви працюєте в Чехії і отримуєте крони, їх практично немає. Дохід у євро зі Словаччини банк перерахує за курсом і часто зменшить на знижку за валютний ризик (kurzové riziko). Квартиру в Словаччині чеський банк у заставу, як правило, не візьме, а словацький банк зазвичай не фінансує нерухомість у Чехії.
Як банк дивиться на словака в чотирьох ситуаціях?
| Ваша ситуація | Як оцінює банк | На що звернути увагу |
|---|---|---|
| Живете й працюєте в Чехії, зарплата в Kč | так само, як чеха; дохід без перерахунку | випробувальний строк (zkušební doba) після переїзду, коротка історія чеського рахунку |
| Живете в Чехії, працюєте на словацьку фірму (home office), зарплата в EUR | дохід з-за кордону (příjem ze zahraničí): перерахунок за курсом, у частини банків знижка | підтвердження роботодавця й внесків, валютний ризик |
| Живете в Словаччині, купуєте квартиру в Чехії для себе чи дитини | дохід з-за кордону; банк з’ясовує мету: власне житло чи інвестиція | квартира для оренди = інвестиційна іпотека з рекомендацією ČNB LTV 70 % і DTI 7 |
| Пара: чех і словачка (або навпаки) | спільна заявка, кожен дохід оцінюють окремо | узгодьте, хто буде власником і як ви розподілите частки |
Загальні принципи перерахунку іноземної валюти і знижок ми розібрали в статті Іпотека з доходом з-за кордону. Дохід у євро банкам оцінити найлегше: одні беруть його без знижки, інші застосовують знижку за внутрішньою методикою.
Чеська чи словацька іпотека?
Часто питають, чи не дешевше взяти кредит у Словаччині, де в єврозоні ставки зазвичай нижчі. Усе залежить від того, де розташована нерухомість.
- Квартиру в Чехії фінансує практично лише чеський банк. Словацькі банки заставу в Чехії, як правило, не приймають: інший кадастр, інше право, інший порядок стягнення.
- Квартиру в Словаччині, навпаки, зазвичай не візьмуть у заставу чеські банки. Хто хоче забезпечити кредит словацькою нерухомістю, має йти до словацького банку, і кредит буде в євро.
- Словацькі програми підтримки молоді на житло прив’язані до житла і кредиту в Словаччині, тож для квартири в Празі не годяться. Зате в Чехії до 36 років ви маєте право на вищий LTV 90 %.
Іпотеку в євро на квартиру в Чехії звичайному покупцеві дають хіба як виняток. На практиці ви порівнюєте чеські банки між собою: у жовтні 2026 року індивідуальні пропозиції найчастіше становлять від 4,7 до 5,8 % залежно від LTV, фіксації та страхування.
Мартін і Зузана: одна зарплата в кронах, друга в євро
Мартін (33) і Зузана (31)
Мартін працює в Празі, чистий дохід 45 000 Kč. Зузана з Праги дистанційно працює на братиславську фірму за 1 600 EUR чистими. Вони купують квартиру за 6 000 000 Kč. Для наочності беремо курс 25 Kč/EUR і знижку 15 % на дохід у євро; фактичні значення визначить банк.
- Дохід Зузани: 1 600 × 25 = 40 000 Kč, після знижки 15 % банк зарахує 34 000 Kč.
- Дохід домогосподарства для банку: 45 000 + 34 000 = 79 000 Kč. За звичайної внутрішньої межі 45 % платіж може сягати 35 550 Kč, а це на 30 років за 5,00 % відповідає кредиту ≈ 6,6 млн Kč.
- Обоє молодші за 36 років, тож ліміт LTV становить 90 %: кредит 5 400 000 Kč, власні кошти 600 000 Kč плюс витрати.
- Платіж на 30 років за 5,00 %: 28 988 Kč, тобто 37 % зарахованого доходу.
Якби Зузана подавала заявку сама, її дохід у євро після знижки витримав би кредит лише ≈ 2,85 млн Kč. Валютний ризик теж видно в цифрах: платіж 28 988 Kč за курсу 25 Kč/EUR коштує їй 1 160 EUR; якщо крона зміцниться до 23 Kč/EUR, вийде 1 260 EUR, а якщо послабиться до 27 Kč/EUR, то 1 074 EUR.
Документи і підготовка до заявки
- Документ, що посвідчує особу: словацька ID-картка або паспорт. Банки зазвичай просять два документи, як і в чехів.
- Мова. Словацькі трудовий договір, довідку про доходи і податкову декларацію чеські банки зазвичай приймають без перекладу, але заздалегідь перевірте це в конкретному банку.
- Адреса. Деякі банки хочуть контактну адресу в Чехії або підтвердження тимчасового перебування громадянина ЄС (potvrzení o přechodném pobytu), яке оформлюють у відділі у справах притулку та міграційної політики МВС (OAMP).
- Кредитна історія. Словацькі кредити чеський банк побачить у BRKI лише тоді, коли ви погодитеся на обмін даними зі словацьким реєстром SBCB. Тому банк може попросити виписку зі словацьких реєстрів або заяву під чесне слово про зобов’язання в Словаччині. Зазначте все: розбіжність виявиться, і банк відмовить.
- Дохід у EUR: розрахункові листки, виписки з рахунку, куди надходить зарплата, підтвердження роботодавця і податкова декларація (якщо дохід оподатковується у Словаччині, словацька декларація або річний перерахунок податку, ročné zúčtovanie).
Почніть із головного рішення: купуєте для себе чи для оренди, бо від цього залежать LTV і коло банків. Якщо зарплата в євро, запитайте у 2–3 банках, який курс і яку знижку вони застосують. До 36 років вам вистачить 10 % власних коштів, і цим варто скористатися.
Відкрийте чеський рахунок і кілька місяців до заявки отримуйте на нього дохід. Ліміт рахуйте в калькуляторі «Яку іпотеку я можу взяти» з доходом після знижки, а не з повною сумою.
Де платити податки і що можна відрахувати
Відрахування відсотків (odpočet úroků) за іпотекою на власне житло (до 150 000 Kč на рік для кредитів із 2021 року, тобто податкова економія до 22 500 Kč) можна застосувати лише до доходів, оподатковуваних у Чехії. Мартін із прикладу ним скористається. Зузана живе в Празі й працює звідси, тож за угодою про уникнення подвійного оподаткування зі Словаччиною (ст. 14) її зарплату, як правило, оподатковує Чехія, хоча роботодавець словацький. Вона подає чеську податкову декларацію і теж може застосувати відрахування. Якщо фірма утримує словацький податок, вирішіть це з податковим консультантом; за роботи в Чехії страхові внески, як правило, теж сплачують у Чехії.
Дохід від оренди квартири в Чехії оподатковується в Чехії за § 9 (фактичні витрати або нормативні 30 %), навіть якщо ви живете в Словаччині. Як показати його в словацькій декларації і не платити податок двічі, визначає угода про уникнення подвійного оподаткування, тож порадьтеся з податковим консультантом.
Продаж квартири в Чехії звільнено від податку, якщо ви володіли нею щонайменше 10 років (для набутої з 2021 року), прожили в ній 2 роки або спрямуєте виручку на власне житло. Податок на набуття нерухомості (daň z nabytí nemovitých věcí) з 2020 року не сплачується.
Джерела
- ČNB — ліміт LTV 80/90 % і рекомендація для інвестиційних іпотек з 1. 4. 2026
- закон № 586/1992 Sb. про податки з доходів, § 4 (звільнення під час продажу), § 9 (оренда), § 15 (відрахування відсотків)
- угода між ЧР і СР про уникнення подвійного оподаткування, № 100/2003 Sb. m. s., ст. 14 (доходи від роботи за наймом)
- ČBA Hypomonitor — середня ставка нових іпотек за серпень 2026
- Міністерство внутрішніх справ ЧР — перебування громадян ЄС