Для чешских банков гражданин Словакии такой же гражданин ЕС, поэтому ипотеку он получает на тех же условиях, что и чех. Это LTV до 80 % или до 90 %, если хотя бы одному заявителю меньше 36 лет, те же ставки (средняя по новым ипотекам 5,00 % за август 2026 года) и те же внутренние пороги банков по доле платежей в доходе. Ни постоянное пребывание в Чехии (trvalý pobyt), ни разрешение на пребывание не нужны.
Отличия начинаются в деталях. Если вы работаете в Чехии и получаете кроны, их почти нет. Если же зарплата приходит в евро из Словакии, банк пересчитает её по курсу и часто срежет на валютный риск. Квартиру в Словакии чешский банк в залог, как правило, не возьмёт, а словацкий банк обычно не финансирует недвижимость в Чехии.
Четыре ситуации и как на них смотрит банк
| Ваша ситуация | Как оценивает банк | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Живёте и работаете в Чехии, зарплата в Kč | как чеха; доход без пересчёта | испытательный срок после переезда, короткая история чешского счёта |
| Живёте в Чехии, работаете на словацкую фирму (удалённо), зарплата в EUR | доход из-за рубежа: пересчёт по курсу, у части банков — скидка | подтверждение работодателя и взносов, валютный риск |
| Живёте в Словакии, покупаете квартиру в Чехии для себя или ребёнка | доход из-за рубежа; оценка цели — собственное жильё или инвестиция | квартира под сдачу = инвестиционная ипотека с рекомендацией ČNB LTV 70 % и DTI 7 |
| Пара чех + словак(-чка) | совместная заявка, каждый доход оценивается отдельно | договоритесь, кто будет собственником и как вы распределите доли |
Как банки пересчитывают иностранную валюту и сколько срезают, подробно разобрано в статье Ипотека с доходом из-за рубежа. С евро банкам проще всего: одни учитывают такой доход полностью, другие применяют скидку по своей методике.
Чешская или словацкая ипотека?
Частый вопрос: не дешевле ли взять кредит в Словакии, ведь в еврозоне ставки обычно ниже чешских? Ответ зависит от того, где находится недвижимость.
- Квартиру в Чехии на практике финансирует только чешский банк. Словацкие банки залог в Чехии, как правило, не принимают: другой кадастр, другое право, другое взыскание.
- Квартиру в Словакии чешские банки в залог обычно не берут. Если хотите заложить словацкую недвижимость, идите в словацкий банк, и кредит будет в евро.
- Словацкие программы поддержки молодёжи привязаны к жилью и кредиту в Словакии, для квартиры в Праге они не годятся. Зато в Чехии до 36 лет вам положен повышенный LTV 90 %.
Ипотека в евро на квартиру в Чехии для обычного покупателя — редкое исключение. На практике вы сравниваете чешские банки между собой. В октябре 2026 года индивидуальные предложения чаще всего укладываются в 4,7–5,8 % в зависимости от LTV, фиксации и страховки.
Пара из Праги с доходом в кронах и в евро
Мартин и Зузана покупают квартиру за 6 000 000 Kč
Мартину 33 года, он работает в Праге, чистый доход 45 000 Kč. Зузане 31 год, она живёт там же и удалённо работает на братиславскую фирму за 1 600 EUR чистыми. Для наглядности возьмём курс 25 Kč/EUR и скидку 15 % на доход в евро; настоящие цифры назовёт банк.
- Доход Зузаны: 1 600 × 25 = 40 000 Kč, после скидки 15 % банк учтёт 34 000 Kč.
- Доход семьи для банка: 45 000 + 34 000 = 79 000 Kč. При обычном внутреннем пороге 45 % платёж может доходить до 35 550 Kč, а это на 30 лет при 5,00 % кредит примерно на 6,6 млн Kč.
- Обоим нет 36 лет, поэтому лимит LTV 90 %: кредит 5 400 000 Kč, собственные средства 600 000 Kč плюс расходы.
- Платёж на 30 лет при 5,00 % составит 28 988 Kč, то есть 37 % учтённого дохода.
Без Мартина Зузана со своим доходом в евро после скидки потянула бы кредит лишь примерно на 2,85 млн Kč. А вот как выглядит валютный риск в жизни: платёж 28 988 Kč при курсе 25 Kč/EUR обходится ей в 1 160 EUR, если крона укрепится до 23 Kč/EUR, уже в 1 260 EUR, а если ослабнет до 27 Kč/EUR, в 1 074 EUR.
Какие документы понадобятся
- Удостоверение личности: словацкая ID-карта (občiansky preukaz) или паспорт. Банки обычно хотят два документа, как и от чехов.
- Язык. Словацкие документы (трудовой договор, справку о доходах, налоговую декларацию) чешские банки обычно принимают без перевода, но в конкретном банке это лучше уточнить заранее.
- Адрес. Некоторые банки хотят контактный адрес в Чехии или подтверждение о временном пребывании гражданина ЕС (potvrzení o přechodném pobytu). Его оформляют в OAMP, отделе МВД по вопросам убежища и миграционной политики.
- Кредитная история. Чешские реестры ваших словацких кредитов, как правило, не видят: BRKI обменивается данными со словацким реестром SBCB только с вашего согласия. Банк может попросить выписку из словацких реестров или заявление под честное слово (čestné prohlášení) об обязательствах в Словакии. Указывайте всё: расхождение всплывёт и закончится отказом.
- Доход в EUR: расчётные листки, выписки со счёта, куда приходит зарплата, подтверждение работодателя и налоговая декларация (если доход облагается в Словакии, словацкая декларация или годовой перерасчёт налога, ročné zúčtovanie).
Где словаку платить налоги и что можно вычесть?
Вычет процентов по ипотеке на собственное жильё (до 150 000 Kč в год по кредитам с 2021 года, то есть до 22 500 Kč сэкономленного налога) работает только для доходов, облагаемых в Чехии. Мартин из примера им воспользуется. Зузана живёт в Праге и работает отсюда, поэтому по договору об избежании двойного налогообложения со Словакией (ст. 14) её зарплату, как правило, облагает Чехия, хотя работодатель словацкий. Она подаёт чешскую налоговую декларацию и тоже может применить вычет. Если фирма удерживает словацкий налог, решите это с налоговым консультантом; при работе в Чехии страховые взносы, как правило, тоже платятся в Чехии.
Если вы сдаёте квартиру в Чехии, доход от аренды облагается в Чехии по § 9 (фактические расходы или паушальные 30 %), даже если сами живёте в Словакии. Как отразить его в словацкой декларации и не заплатить налог дважды, определяет соглашение об избежании двойного налогообложения. Здесь лучше посоветоваться с налоговым консультантом.
Продажа квартиры в Чехии освобождена от налога, если вы владели ею не меньше 10 лет (при покупке с 2021 года), прожили в ней 2 года или вкладываете выручку в собственное жильё. Налог на приобретение недвижимости (daň z nabytí nemovitých věcí) с 2020 года не платится.
Что сделать перед подачей заявки
- Решите, покупаете ли вы квартиру для себя или под сдачу: от этого зависят LTV и круг банков.
- Если зарплата в евро, узнайте в 2–3 банках, по какому курсу и с какой скидкой они её посчитают.
- Пользуйтесь возрастом: до 36 лет хватит 10 % собственных средств.
- Откройте чешский счёт и получайте на него доход хотя бы несколько месяцев до подачи заявки.
- Подготовьте выписку или заявление о словацких обязательствах.
- Рассчитайте лимит в калькуляторе «Какую ипотеку я могу взять», подставив доход после скидки, а не полный.
Источники
- ČNB — лимит LTV 80/90 % и рекомендация для инвестиционных ипотек с 1. 4. 2026
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге (o daních z příjmů), § 4 (освобождение при продаже), § 9 (аренда), § 15 (вычет процентов)
- договор между ЧР и СР об избежании двойного налогообложения, № 100/2003 Sb. m. s., ст. 14 (доходы от работы по найму)
- ČBA Hypomonitor — средняя ставка новых ипотек за август 2026
- Министерство внутренних дел ЧР — пребывание граждан ЕС