Byt kúpený na hypotéku na vlastné bývanie nesmiete bez súhlasu banky prenajímať krátkodobo cez Airbnb ani Booking. Ak byt kupujete rovno na prenájom, potrebujete investičnú hypotéku, pre ktorú ČNB od 1. 4. 2026 odporúča prísnejšie parametre: LTV 70 % a DTI 7. Účelová hypotéka na vlastné bývanie je lacnejšia práve preto, že v byte bývate, kým komerčné ubytovanie mení účel aj riziko úveru.
Krátkodobý prenájom môže zarobiť zhruba dvojnásobok dlhodobého, ale len pri vysokej obsadenosti a za cenu vlastnej práce, živnosti a odvodov. Na modelovom pražskom 1+kk za 5,18 mil. Kč vychádza pri sadzbe 5,00 % dlhodobý nájom do záporného cash flow okolo −4 500 Kč mesačne. Krátkodobý je pri obsadenosti 65 % v pluse okolo +7 300 Kč, pri obsadenosti 50 % už len tesne nad nulou.
Rozhoduje účel, ktorý ste uviedli banke
V úverovej zmluve je uvedený účel: „pořízení nemovitosti k vlastnímu bydlení“ (obstaranie nehnuteľnosti na vlastné bývanie) alebo „investiční nemovitost“ (investičná nehnuteľnosť). Od neho závisí sadzba, maximálne LTV aj to, ako banka počíta vašu bonitu. Ak krátkodobo prenajímate byt, ktorý ste deklarovali ako vlastné bývanie, porušujete zmluvu:
- banka môže účtovať zmluvnú pokutu, preceniť úver na sadzbu pre investičné hypotéky alebo vo vážnom prípade úver zosplatniť,
- odpočet úrokov podľa § 15 českého zákona o daniach z príjmov (max. 150 000 Kč ročne) sa vzťahuje len na vlastné bývanie, za roky prenájmu ho uplatniť nesmiete,
- poistenie nehnuteľnosti na trvalé bývanie nemusí kryť škody spôsobené hosťami, ubytovanie preto treba s poisťovňou výslovne dohodnúť.
Ak sa plány zmenia, napríklad sa sťahujete a byt chcete prenajímať, požiadajte banku o súhlas alebo zmenu účelu. Dlhodobý prenájom banky obvykle povoľujú ľahšie, krátkodobý častejšie vedie k preceneniu na investičnú sadzbu.
Pravidlá pre investičnú hypotéku
| Parameter | Hypotéka na vlastné bývanie | Investičná hypotéka (byt na prenájom, 3. a ďalšia nehnuteľnosť) |
|---|---|---|
| LTV | záväzný limit ČNB 80 % (90 % do 36 rokov) | odporúčanie ČNB od 1. 4. 2026: max. 70 % |
| DTI | limit ČNB deaktivovaný 1. 1. 2024; banky interne obvykle 8–9,5 | odporúčanie ČNB od 1. 4. 2026: max. 7 |
| DSTI | limit ČNB deaktivovaný 1. 7. 2023; obvyklá interná hranica bánk 45 % (50 % do 36 rokov) | interná hranica banky, príjem z nájmu sa započítava len čiastočne |
| Sadzba | priemer nových hypoték 5,00 % (ČBA, august 2026) | spravidla vyššia ako pri vlastnom bývaní |
| Odpočet úrokov (§ 15) | áno, max. 150 000 Kč ročne | nie |
LTV 70 % a DTI 7 sú odporúčanie, nie zákonný limit. Každá banka ich však uplatňuje po svojom, preto si podmienky overte priamo v banke. Príjem z krátkodobého prenájmu, ktorý len plánujete, banka do bonity spravidla nezapočíta. Pri existujúcom prenájme chce vidieť daňové priznanie a započíta len časť príjmu. Podrobnejšie v článku Hypotéka na investičnú nehnuteľnosť.
Koľko vynesie Airbnb a koľko dlhodobý nájom
Modelový byt: novostavba 1+kk, 35 m², Praha, 148 000 Kč/m² = 5 180 000 Kč
Investičná hypotéka s LTV 70 %: 3 626 000 Kč na 30 rokov za 5,00 %, splátka 19 465 Kč mesačne (233 580 Kč ročne). Vlastné zdroje 1 554 000 Kč. Pri DTI 7 potrebujete čistý ročný príjem aspoň 518 000 Kč (43 167 Kč mesačne), ak nemáte iné dlhy.
| Dlhodobý nájom | Airbnb, obsadenosť 65 % | Airbnb, obsadenosť 50 % | |
|---|---|---|---|
| Tržby za rok | 198 000 Kč (18 000 × 11 mesiacov) | 521 950 Kč (2 200 Kč/noc) | 401 500 Kč |
| Prevádzkové náklady | 18 000 Kč (fond opráv, poistenie, daň z nehnuteľnosti) | 35 % tržieb + 18 000 Kč | 35 % tržieb + 18 000 Kč |
| Čistý prevádzkový výnos | 180 000 Kč = 3,5 % | 321 268 Kč = 6,2 % | 242 975 Kč = 4,7 % |
| Cash flow po splátke (ročne) | −53 580 Kč | +87 688 Kč | +9 395 Kč |
| Mesačne | −4 465 Kč | +7 307 Kč | +783 Kč |
Predpoklady sú modelové. Nájom 18 000 Kč zodpovedá pražskému rozpätiu pre 1+kk 16–20 tis. Kč, cenu za noc a obsadenosť si overte na porovnateľných inzerátoch. Do 35 % nákladov krátkodobého prenájmu patrí provízia platformy, upratovanie, bielizeň, energie, internet a správa. Čísla sú pred zdanením a bez ocenenia vašej práce. Splátka obsahuje aj istinu, takže časť „straty“ sa vám vracia v podobe splateného dlhu.
Hrubý výnos dlhodobého nájmu je 3,8 % (198 000 Kč tržieb pri 11 mesiacoch nájmu ročne, teda s jedným mesiacom bez nájomníka), čo je pod sadzbou hypotéky. S pákou 70 % sa preto nový byt v Prahe v dlhodobom nájme v októbri 2026 sám nezaplatí. Airbnb tento rozdiel preklenie len pri vysokej obsadenosti: každých 10 p. b. obsadenosti v tomto modeli znamená zhruba 80 000 Kč tržieb a 52 000 Kč čistého prevádzkového výnosu ročne. Vlastné čísla si vypočítajte v kalkulačke Rentabilita prenájmu.
Prenájom podľa § 9, alebo živnosť?
Rozhoduje, či len prenajímate priestor, alebo poskytujete ubytovacie služby.
- Dlhodobý nájom je príjem z nájmu podľa § 9 českého zákona o daniach z príjmov. Uplatníte skutočné výdavky (vrátane úrokov z hypotéky na prenajímaný byt a odpisov) alebo paušál 30 % (max. 600 000 Kč). Sociálne a zdravotné poistenie sa z neho neplatí. Ako paušál a skutočné výdavky vychádzajú na konkrétnom byte, prepočítava článok daň z prenájmu bytu.
- Krátkodobý prenájom so službami (upratovanie, výmena bielizne, check-in, pravidelné striedanie hostí) je obvykle ubytovacia služba. Potrebujete živnostenské oprávnenie a príjem sa zdaňuje ako príjem zo samostatnej činnosti podľa § 7, vrátane sociálneho a zdravotného poistenia.
- Platiteľom DPH sa stanete od 1. januára roka, ktorý nasleduje po roku, v ktorom obrat z ubytovania a ďalších plnení v Česku prekročí 2 000 000 Kč. Ak počas roka prekročí 2 536 500 Kč, stávate sa platiteľom hneď nasledujúci deň (§ 6 českého zákona o DPH).
- Provízia platformy so sídlom v inom štáte EÚ je služba prijatá zo zahraničia. Z toho vám môže vzniknúť povinnosť registrovať sa k DPH ako identifikovaná osoba a odviesť daň z provízie. Overte si to s daňovým poradcom ešte pred prvým hosťom.
- Poplatok za pobyt (poplatek z pobytu) vyberáte od hostí a odvádzate obci. K tomu patrí evidencia ubytovaných a hlásenie cudzincov.
Ako spolu súvisia hypotéka a dane, rozoberá článok Hypotéka a dane.
Čo môže zakázať SVJ a mesto?
Krátkodobé ubytovanie je v bytových domoch častým zdrojom sporov a regulácia sa sprísňuje. Pred kúpou si preto overte pravidlá domu, stavebného úradu aj obce:
- Stanovy SVJ a vyhlásenie vlastníka. SVJ (spoločenstvo vlastníkov jednotiek) môže v stanovách upravovať užívanie jednotiek, domový poriadok a rozúčtovanie nákladov podľa počtu osôb. Ďalšie pravidlá môže obsahovať vyhlásenie vlastníka (prohlášení vlastníka). Opýtajte sa výboru, ako sa dom na krátkodobý prenájom pozerá a či sa nechystá zmena stanov.
- Účel stavby. Jednotka zapísaná ako byt slúži na bývanie a pri intenzívnej ubytovacej prevádzke môže stavebný úrad riešiť, či nejde o zmenu užívania.
- Obec. Praha dlhodobo tlačí na evidenciu krátkodobých ubytovaní, výber poplatku za pobyt a odovzdávanie dát od platforiem. Nariadenie EÚ 2024/1028 o údajoch z krátkodobých prenájmov sa síce uplatňuje od 20. 5. 2026, Česko však podľa MMR k 10. 10. 2026 nikde neuplatňuje registračný postup ani nevyžaduje dáta od platforiem. Novela zákona č. 159/1999 Sb. so systémom eTurista, ktorá by obciam umožnila krátkodobé prenájmy regulovať, ešte čaká na prerokovanie v Poslaneckej snemovni. Povinnosti platné ku dňu kúpy si overte na úrade mestskej časti a na magistráte. Zisk z modelu vyššie predpokladá, že prenájom bude možné prevádzkovať celý rok.
Kontrolný zoznam pred kúpou bytu na Airbnb
- Žiadate o investičnú hypotéku, nie o hypotéku na vlastné bývanie, a počítate s vlastnými zdrojmi aspoň 30 %.
- Váš príjem spĺňa DTI 7 a internú hranicu DSTI banky aj bez budúcich tržieb z Airbnb.
- Model je ziskový aj pri obsadenosti 50 % a sadzbe o 0,5 p. b. vyššej (pri modeli vyššie by splátka pri 5,50 % bola 20 588 Kč).
- Stanovy SVJ krátkodobý prenájom neobmedzujú a v dome nie je rozbehnutý spor.
- Máte vyriešenú živnosť, DPH z provízie platformy, poplatok za pobyt a poistenie zodpovednosti voči hosťom.
- Viete, kto bude upratovať a odovzdávať kľúče a koľko to stojí, ak to nebudete vy.
- Byt obstojí aj v dlhodobom nájme, keby krátkodobú prevádzku obmedzila regulácia.
Zdroje
- ČNB – odporúčanie k investičným hypotékam (LTV 70 %, DTI 7) od 1. 4. 2026; deaktivácia DSTI (1. 7. 2023) a DTI (1. 1. 2024)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 7, § 9 a § 15
- ČBA Hypomonitor – priemerná sadzba nových hypoték za august 2026
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – bytové spoluvlastníctvo, stanovy SVJ
- MMR – eTurista a nariadenie (EÚ) 2024/1028 o údajoch z krátkodobých prenájmov (stav k 10. 10. 2026)