Hypotéku se záznamem v registru dostat jde, pokud je záznam drobný a už nějakou dobu starý. Zpoždění splátky o pár dní, které jste doplatili, většina bank přejde. Prodlení přes 90 dnů, exekuce nebo insolvence naopak znamenají zamítnutí prakticky všude. Mezi tím leží šedá zóna, kde rozhoduje interní scoring konkrétní banky a kde se vyplatí žádat cíleně, ne naslepo.
V bankovním (BRKI) a nebankovním (NRKI) registru zůstávají záznamy vidět 4 roky po doplacení závazku, v registru SOLUS 3 roky. Co o vás banka uvidí, si zjistěte výpisem předem. Každá žádost o úvěr se totiž v registru zapíše jako dotaz, takže zkoušet štěstí v několika bankách najednou se nevyplácí. Záznam navíc často nestojí jen šanci na úvěr: banka může snížit LTV a přidat desetiny procentního bodu k sazbě, která u nových hypoték činí v průměru 5,00 % (ČBA, srpen 2026).
Co je negativní záznam v registru dlužníků?
Negativní záznam je zápis o tom, že jste dluh nesplatili včas: prodlení se splátkou, selhání po víc než 90 dnech nebo vymáhaný dluh. Banka ho čte spolu s insolvenčním rejstříkem a evidencí exekucí.
Registry přitom neobsahují jen „dluhy“. BRKI (Bankovní registr klientských informací) eviduje všechny úvěry u bank včetně kreditních karet a kontokorentů, NRKI totéž u nebankovních věřitelů a leasingů, SOLUS navíc dluhy u operátorů, dodavatelů energií a splátkových prodejců. U každého závazku je vidět průběh splácení a to, zda a jak dlouho jste byli v prodlení. Banka si při žádosti stáhne výpis ze všech tří a zároveň nahlédne do insolvenčního rejstříku a Centrální evidence exekucí.
| Co je v registru | Jak to banka čte | Šance na hypotéku |
|---|---|---|
| Jednorázové prodlení do 30 dnů, doplaceno | Zapomenutá platba, technická chyba | Vysoká – většina bank přejde, chce stručné vysvětlení |
| Opakovaná prodlení 30–60 dnů | Napjatý rozpočet, chaotické placení | Střední – záleží na stáří a výši, část bank odmítne |
| Prodlení nad 90 dnů (v registru označeno jako selhání) | Vážný problém, i když je dluh doplacen | Nízká – obvykle se čeká, až záznam vyprší |
| Aktivní nesplácený nebo vymáhaný dluh | Klient nezvládá současné závazky | Nulová, dokud není dluh uhrazen |
| Běžící exekuce nebo insolvence | Právní i riziková překážka | Nulová po dobu trvání (podrobně v článku o exekuci a insolvenci) |
| Mnoho dotazů z žádostí o úvěr v krátké době | „Úvěrová turistika“, hledání peněz za každou cenu | Mírně negativní, po několika měsících bez vlivu |
| Ručení nebo spoludlužnictví za cizí problémový úvěr | Váš závazek jako každý jiný | Posuzuje se stejně jako vlastní prodlení |
Pozitivní historie naopak scoring zlepšuje. Splacená půjčka na auto nebo kreditní karta bez jediného prodlení vám u banky přidávají body.
Jak dlouho záznam v registru zůstává?
Lhůty se počítají od vyrovnání závazku, ne od chvíle, kdy k prodlení došlo. Kdo doplatí dluh z roku 2023 až v říjnu 2026, bude ho mít v bankovním registru vidět do října 2030.
- BRKI a NRKI: 4 roky po splacení (zániku) závazku. Po celou dobu je vidět i průběh splácení včetně prodlení.
- SOLUS: 3 roky po uhrazení dluhu v negativním registru fyzických osob, u dluhů u operátorů a dodavatelů energií 1 rok.
- Insolvenční rejstřík: dlužníka vyškrtnou ze seznamu dlužníků 5 let po skončení insolvenčního řízení, po oddlužení s osvobozením podle současného znění 3 roky od osvobození (§ 425 insolvenčního zákona).
- Centrální evidence exekucí: záznam zmizí krátce po pravomocném skončení exekuce. Dokud exekuce běží, je vidět.
Správný záznam na žádost vymazat nejde. Nepomůže zaplacený poplatek ani „služba na čištění registrů“, kterou někdo nabízí na internetu. Opravit lze jen chybný záznam, a to reklamací u věřitele, který ho zapsal, nebo přímo u provozovatele registru.
Jak zjistit, co o vás banka uvidí
Výpis si pořiďte sami, nejlépe 2–3 měsíce před žádostí. Uvidíte přesně totéž co úvěrař v bance a zbude vám čas na reklamaci nebo doplacení.
- BRKI a NRKI provozují společnosti CBCB a CNCB. Společný výpis dostanete online na portálu kolikmam.cz po ověření identity. Online výpis stojí stokoruny, kopii svých osobních údajů ale můžete podle GDPR žádat i zdarma.
- SOLUS vydá výpis po přidělení identifikačního čísla (SIN), online přes aplikaci nebo poštou.
- Insolvenční rejstřík (isir.justice.cz) je veřejný a bezplatný, hledáte se podle jména a data narození.
- Centrální evidenci exekucí vede Exekutorská komora. Výpis získáte online nebo na Czech POINTu, zpravidla za poplatek.
Ve výpisu sledujte označení prodlení u každého závazku, datum zániku závazku (od něj běží lhůta) a seznam dotazů. Najdete-li závazek, který není váš, nebo prodlení, které podle výpisů z účtu nenastalo, reklamujte ho písemně. Kopii reklamace pak přiložte k žádosti o hypotéku.
Jak banka záznam skutečně posuzuje
Registry s regulací ČNB nesouvisejí. Jediný závazný limit ČNB pro hypotéky na vlastní bydlení je LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let). Ukazatele DSTI a DTI ČNB deaktivovala (2023, resp. 2024) a banky je dnes používají jako obvyklé interní hranice. Jak banka naloží se záznamem v registru, je čistě věc její rizikové politiky, a proto se banky tolik liší.
Žádost nejdřív projde automatickým scoringem. Vážný záznam znamená okamžité zamítnutí bez ohledu na příjem. Méně závažný pošle žádost k ručnímu posouzení a tam úvěrař hledí na stáří záznamu (prodlení starší než 2 roky váží výrazně méně než loňské) a na částku, protože stokoruny u operátora jsou něco jiného než desetitisíce na kreditní kartě.
Svou roli hraje i opakování. Jedno zpoždění je příhoda, pět zpoždění už je vzorec chování. Zbytek profilu může záznam částečně vyvážit, hlavně stabilní příjem, nižší LTV a vyšší vlastní zdroje.
Hraničnímu klientovi banka buď žádost zamítne, nebo nabídne horší podmínky: nižší LTV (typicky 70 % místo 80 %) a sazbu na horním okraji dnešního rozpětí individuálních nabídek 4,7–5,8 %. Obcházet naslepo pět bank nemá smysl, každá žádost přidá do registru další dotaz. Lepší je dát záznam předem posoudit hypotečnímu poradci, který interní metodiky bank zná, a pak žádat cíleně v jedné či dvou.
Kolik záznam stojí u hypotéky na 3 mil. Kč
| Sazba (3 000 000 Kč, 25 let) | Měsíční splátka | Úroky celkem |
|---|---|---|
| 5,00 % (klient bez záznamu) | 17 538 Kč | 2 261 tis. Kč |
| 5,50 % (hraniční klient) | 18 423 Kč | 2 527 tis. Kč |
| 5,80 % (horní okraj nabídek, říjen 2026) | 18 964 Kč | 2 689 tis. Kč |
Horší sazba nezůstane navždy. Při příští fixaci, až bude záznam starší nebo vymazaný, ji můžete přesjednat nebo hypotéku refinancovat. Dražší je nižší LTV, protože vlastní peníze navíc musíte mít hned.
Jak záznam vyřešit a čemu se vyhnout
- Uhraďte dluh a nechte zapsat zánik závazku. Teprve od splacení běží lhůta 4 roky (BRKI/NRKI) nebo 3 roky (SOLUS). Od věřitele si vyžádejte potvrzení o uhrazení a ve výpisu zkontrolujte, že je závazek označený jako ukončený.
- Prodlení vysvětlete a doložte. U jednorázového kratšího prodlení pomůže písemné vysvětlení s dokladem, třeba o chybně zadaném trvalém příkazu, hospitalizaci nebo výpis, podle kterého peníze odešly včas a chybu udělal věřitel. Přiložte ho rovnou k žádosti, nečekejte, až se banka zeptá.
- Chybný záznam reklamujte. Zápis za dluh, který jste nikdy neměli (zapomenutá SIM karta, zrušený účet s poplatkem), reklamujte u věřitele i u registru. Do vyřízení je záznam označený jako sporný a úvěrař to vidí.
- Upravte parametry žádosti. Pomůže spolužadatel s čistou historií, nižší LTV díky vyšším vlastním zdrojům a zrušení nepotřebné kreditní karty a kontokorentu, které ubírají prostor v interním DSTI. Výsledek si předem ověřte ve výpočtu podle příjmu.
- Můžete také počkat, až záznam vyprší, ale nejdřív si spočítejte, co čekání stojí. Realizované ceny starších bytů rostly ve 2. čtvrtletí 2026 o 14 % meziročně (Praha +11 %). Kdyby tempo vydrželo, rok čekání zdraží byt za 4,3 mil. Kč o 470–600 tis. Kč. Horší sazba o 0,5 p. b. přitom stojí na 3 mil. Kč zhruba 10 600 Kč ročně a při příští fixaci ji lze přesjednat. Čekat má smysl u vážného záznamu, který vyprší do několika měsíců, ne u drobného prodlení se třemi roky do výmazu.
Čemu se vyhnout: inzerátům na „hypotéku bez registru“ od nebankovních společností. I nebankovní poskytovatel musí mít licenci ČNB a podle § 86 zákona o spotřebitelském úvěru posoudit vaši úvěruschopnost. Kdo půjčuje proti zástavě nemovitosti bez ohledu na registr a příjem, počítá s tím, že při prvním výpadku zástavu zpeněží. Sazby bývají násobně vyšší než bankovních 5,00 % a jediné, co tím získáte, je další záznam. Pokud vás banka odmítla, projděte si nejdřív sedm reálných řešení, co dělat, když nedostanu hypotéku.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 a 87 (posouzení úvěruschopnosti a důsledky jeho neprovedení)
- zákon č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon, § 425 (vyškrtnutí dlužníka ze seznamu dlužníků po 5 letech, po oddlužení s osvobozením po 3 letech)
- CBCB / CNCB – výpis z Bankovního a Nebankovního registru klientských informací (kolikmam.cz)
- SOLUS, zájmové sdružení právnických osob – negativní registr fyzických osob
- ČNB – makroobezřetnostní politika: horní hranice LTV, deaktivace DSTI (1. 7. 2023) a DTI (1. 1. 2024)