Дадут ли ипотеку после экзекуции или банкротства и что будет с квартирой

Пока идёт исполнительное производство (exekuce), ипотеку не даст ни один банк. Более того, вы не сможете законно заложить недвижимость: с начала экзекуции распоряжаться своим имуществом вам запрещено. После окончания экзекуции банки обычно хотят видеть погашенный долг и 1–2 года чистой истории. После освобождения от долгов (oddlužení, чешский вариант личного банкротства) они отсчитывают 3–5 лет с момента освобождения от уплаты остатка долгов, причём первые годы вы ещё значитесь в реестре банкротств.

Исключения бывают, но «сразу после окончания» ипотеку не дают. Второй вопрос обычно острее: что будет с квартирой, на которой уже висит ипотека, если пришла экзекуция или банкротство. Банк как залоговый кредитор (в банкротстве обеспеченный) получает деньги от продажи квартиры первым, остаток идёт другим кредиторам. Поэтому почти всегда выгоднее продать квартиру самому, чем ждать торгов. При ценах на вторичные квартиры на 14 % выше, чем годом раньше (II квартал 2026 года), и средней ставке по новым ипотекам 5,00 % это верно вдвойне: на аукционе квартира по рыночной цене не уходит.

Ищете другое? Нечем платить ипотеку · ипотека после смерти заёмщика · залог недвижимости · досрочный платёж по ипотеке

Почему во время экзекуции ипотеку не дают

Причин три, и от конкретного банка они не зависят.

1. Закон о потребительском кредите (§ 86) обязывает банк оценить кредитоспособность. Клиент с экзекуцией её по определению не проходит: он не платит существующий долг, который к тому же уже взыскивают.
2. Действует генеральный запрет распоряжаться имуществом (generální inhibitorium, § 44a исполнительного кодекса, exekuční řád). С момента, когда должник получил уведомление о начале экзекуции, он не вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе закладывать недвижимость. Договор залога, заключённый вопреки запрету, недействителен (сослаться на это могут судебный исполнитель и кредиторы), и банк это знает.
3. Центральный реестр исполнительных производств открыт банку онлайн, так что скрыть экзекуцию не получится. Банк увидит её и в выписке из кредитных реестров, где взыскиваемый долг значится непогашенным.

При экзекуции доступна разве что небанковская «ипотека», то есть кредит под залог недвижимости по ставке в разы выше банковских 5,00 %. Для должника в экзекуции это прямой путь к потере жилья, а не решение.

Когда дадут ипотеку после окончания экзекуции?

Обычно после погашения долга и 1–2 лет чистой истории, но многое зависит от того, как экзекуция закончилась. Заканчивается она либо взысканием (долг вместе с расходами оплачен), либо прекращением, чаще всего потому, что у должника нечего взыскать. Для банка разница принципиальная. Экзекуция, завершённая взысканием, означает закрытую главу. Если же её прекратили из-за отсутствия имущества, долг никуда не делся, и кредитор может взыскивать его снова.

• Запись в Центральном реестре исполнительных производств (CEE) судебный исполнитель удаляет вскоре после того, как решение о завершении экзекуции вступит в силу. После этого банк её в CEE не видит.
• Запись в BRKI/NRKI о непогашенном кредите, из-за которого началась экзекуция, остаётся 4 года после погашения, в SOLUS 3 года. Как банки с ней работают, мы разбираем в статье об ипотеке с записью в реестре.
• Внутренняя практика банков: обычно 1–2 года после завершения экзекуции взысканием без новых просрочек, подтверждённый стабильный доход и более низкий LTV (часто 70 % вместо 80 %). Экзекуцию, прекращённую из-за отсутствия имущества, большинство банков не примет, пока долг не урегулирован.

К экзекуции из-за мелочи (неоплаченный штраф, долг оператору), которую вы быстро погасили, банки обычно относятся мягче, чем к экзекуции по непогашенному кредиту. Объяснение и подтверждающие документы всё равно понадобятся.

Ипотека после личного банкротства

Освобождение от долгов (oddlužení) по заявлениям, поданным после поправки к закону о несостоятельности 2024 года, обычно длится 3 года, в более старых делах чаще 5 лет. Заканчивается оно постановлением суда об освобождении от уплаты остатка долгов (§ 414 закона о несостоятельности, insolvenční zákon), и именно от этой даты банки отсчитывают время.

Из списка должников в реестре банкротств (insolvenční rejstřík) после процедуры, завершившейся освобождением, по действующей редакции вычёркивают через 3 года после вступления в силу решения об освобождении. В остальных случаях это происходит через 5 лет после окончания производства (§ 425). Всё это время любой банк вашу запись найдёт.

Не путайте освобождение с «концом банкротства». Если суд освобождения не дал, потому что должник не выполнял условия процедуры, долги остаются, и об ипотеке речи нет.

Что будет с заложенной квартирой при экзекуции?

Экзекуцию обычно ведёт не банк, а другой кредитор: по займу, неуплаченным алиментам, штрафу. Судебный исполнитель (exekutor) может назначить продажу недвижимости, даже если она заложена банку. Очерёдность выплат из выручки от аукциона установлена законом (§ 337c Гражданского процессуального кодекса, občanský soudní řád, OSŘ). Сначала покрываются расходы на экзекуцию, затем деньги получает залоговый кредитор в порядке регистрации залогового права, то есть банк, у которого залог с момента покупки. Взыскатель по экзекуции и другие заявившиеся кредиторы идут только после него.

Правила аукциона играют против должника. Минимальная цена составляет две трети цены, определённой экспертом (§ 336e OSŘ), а если торги не состоялись, в следующих турах она снижается. Поэтому квартира часто уходит намного дешевле, чем её можно было бы продать по обычному объявлению. Если выручки не хватит на ипотеку, остаток долга перед банком сохраняется, только уже без залога, и банк взыскивает его, как любой другой кредитор.

Долг, по которому идёт экзекуция, обычно несоизмеримо меньше стоимости квартиры. При мелких требованиях закон не разрешает продавать недвижимость, в которой живёт должник. Но как только долги превысят установленный законом порог, аукцион возможен, даже если по сравнению со стоимостью квартиры сумма невелика.

Что будет с квартирой при личном банкротстве

В процедуре несостоятельности банк выступает обеспеченным кредитором (zajištěný věřitel). Он получает деньги только из выручки от продажи предмета залога (§ 298 закона о несостоятельности), и продавать ли квартиру, решает своим указанием именно он, а не должник и не остальные кредиторы. На практике бывает два сценария.

• Банк даёт указание реализовать залог. Арбитражный управляющий (insolvenční správce) продаёт квартиру с аукциона или напрямую с согласия банка, и выручка за вычетом расходов достаётся банку. Если её не хватит на ипотеку, остаток требования становится необеспеченным и входит в процедуру освобождения от долгов. После освобождения его прощают вместе с остальными долгами.
• Банк реализации не требует. Если должник исправно платит ипотеку и продавать залог банку незачем, квартира на время процедуры может остаться у должника. Платежи по ипотеке тогда идут отдельно от графика платежей по освобождению от долгов. Это не право должника, а практика некоторых банков, и договариваться о ней стоит ещё до подачи заявления о банкротстве.

Защита «охраняемого жилища» (chráněné obydlí), которую закон о несостоятельности ввёл с 1. 6. 2019 (§ 398 абз. 6, при освобождении от долгов по графику платежей с реализацией имущества), касается только необеспеченных кредиторов. От банка с залоговым правом она не спасает.

Как продать квартиру до аукциона

1. Свяжитесь с банком, как только понимаете, что не справляетесь с платежами, а не после требования судебного исполнителя. Банку нужно погашение, а не аукцион. Пока просрочка невелика, банк может предложить отсрочку платежей или продление срока.
2. Получите согласие на продажу. При экзекуции недвижимость можно продать, несмотря на генеральный запрет, если письменно согласны судебный исполнитель, взыскатель и все заявившиеся кредиторы, а цена не ниже обычной рыночной (§ 44a абз. 4 исполнительного кодекса). Исполнители на это идут, потому что добровольная продажа приносит больше аукциона.
3. Продавайте по рыночной цене через риелтора, который уже работал с обременённой недвижимостью и сумеет объяснить покупателям записи в выписке из кадастра (list vlastnictví): залоговое право банка и постановление об исполнении (exekuční příkaz).
4. Покупная цена поступает на адвокатское депонирование (advokátní úschova) и распределяется по инструкциям. Первым деньги получает банк (по расчёту остатка ипотеки на дату погашения), затем судебный исполнитель (взыскиваемое требование вместе с расходами), остаток ваш. Банк после погашения даёт согласие на удаление залогового права, исполнитель отменяет постановление об исполнении, и только после этого кадастр регистрирует покупателя.
5. Покупатель может взять ипотеку. Его банк перечислит деньги напрямую вашему банку и исполнителю, но на такую схему он должен согласиться и часто требует отменить постановление об исполнении до выдачи кредита.

Когда можно вернуться к ипотеке

Если экзекуцию завершили взысканием в октябре 2026 года, из Центрального реестра исполнительных производств она исчезнет до конца 2026 года, а запись о непогашенном кредите в BRKI продержится до 2030 года. Первый реальный шанс в более лояльных банках появится в 2027–2028 годах, с LTV 70 % и более высокой ставкой.

Если личное банкротство (oddlužení) закончилось освобождением от долгов в октябре 2026 года, в реестре банкротств вы пробудете ещё 3–5 лет в зависимости от редакции закона, по которой шло производство. Индивидуальную оценку часть банков предложит с 2029–2030 годов, стандартную вы получите после вычёркивания из реестра.

Пока ждёте, создавайте чистую историю: один небольшой кредит, погашенный без просрочек, помогает больше, чем полное отсутствие кредитов. Копите собственные средства сверх 20–30 % цены и не подавайте заявок «на пробу», ведь каждая остаётся в реестре как запрос.

Какую ипотеку при более низком LTV и более высокой ставке потянет ваш бюджет, проверьте в расчёте платежа. Разница между ставкой 5,00 % и 5,80 % на 3 млн Kč и 25 лет составляет 1 426 Kč в месяц.