Коли дадуть іпотеку після виконавчого провадження чи банкрутства і що буде з квартирою

Поки триває виконавче провадження (exekuce), іпотеку не дасть жоден банк. Навіть заставу ви дійсно не оформите, бо від початку провадження вам заборонено розпоряджатися своїм майном. Після завершення провадження банки зазвичай хочуть бачити погашений борг і 1–2 роки чистої історії, а після особистого банкрутства (oddlužení) рахують 3–5 років від звільнення від сплати решти боргів. Перші роки після звільнення вас ще видно в реєстрі неплатоспроможності (insolvenční rejstřík). Винятки бувають, але не «одразу після завершення».

Часто нагальніше інше питання: що буде з квартирою, на якій уже є іпотека, коли прийде виконавче провадження або неплатоспроможність (insolvence). Банк як заставний, тобто забезпечений кредитор першим отримує гроші з продажу квартири, решта йде іншим кредиторам. Тому майже завжди вигідніше продати квартиру самому, ще до аукціону (dražba). Ціни старіших квартир за рік зросли на 14 % (2-й квартал 2026), середня ставка нових іпотек становить 5,00 %, а аукціон за ринковою ціною не продає.

Шукаєте інше? Не можу платити іпотеку · іпотека після смерті позичальника · право застави на нерухомість · достроковий платіж за іпотекою

Чому під час виконавчого провадження іпотеку не дасть жоден банк

Причин три, і від конкретного банку вони не залежать.

1. Закон про споживчий кредит (§ 86) зобов’язує банк оцінити кредитоспроможність (úvěruschopnost). Клієнт із виконавчим провадженням їй за визначенням не відповідає: він не погашає наявний борг, який із нього вже стягують.
2. Діє генеральна заборона розпоряджатися майном (generální inhibitorium, § 44a exekučního řádu). Щойно боржникові вручили повідомлення про відкриття провадження, він не може розпоряджатися своїм майном, а отже, і встановити заставу на нерухомість. Договір застави, укладений усупереч цьому, недійсний (на це можуть послатися судовий виконавець і кредитори), і банк це знає.
3. Центральний облік виконавчих проваджень (Centrální evidence exekucí) банк бачить онлайн, тож приховати провадження не вийде. Видно його й у виписці з реєстрів, де стягуваний борг значиться непогашеним.

Під час виконавчого провадження доступна хіба що небанківська «іпотека»: кредит під заставу нерухомості за ставкою в рази вищою за нинішні банківські 5,00 %. Боржника у виконавчому провадженні такий кредит веде до втрати нерухомості, а не до розв’язання проблеми.

Коли можна подаватися на іпотеку після виконавчого провадження?

Виконавче провадження закінчується або стягненням (борг разом із витратами сплачено), або припиненням, найчастіше тому, що в боржника немає майна. Для банку це принципова різниця. Провадження, завершене стягненням, означає закриту сторінку. Припинене через відсутність майна означає, що борг досі існує і кредитор може стягувати його знову.

• Запис у Центральному обліку виконавчих проваджень судовий виконавець видаляє незабаром після остаточного завершення провадження. Відтоді банк у CEE його не бачить.
• Запис у BRKI/NRKI про непогашений кредит, через який почалося провадження, тримається 4 роки після погашення, у SOLUS 3 роки. Як банки з ним працюють, описуємо у статті про іпотеку із записом у реєстрі.
• Внутрішня практика банків зазвичай така: 1–2 роки після стягнення без жодного нового прострочення, підтверджений стабільний дохід, нижчий LTV (часто 70 % замість 80 %). Провадження, припинене через відсутність майна, більшість банків не приймає, доки борг не врегульовано.

Якщо провадження виникло через дрібний борг (несплачений штраф, рахунок оператора) і його швидко стягнули, банки зазвичай ставляться до нього поблажливіше, ніж до провадження через непогашений кредит. Пояснити його й підтвердити документами однаково доведеться.

Після особистого банкрутства банки чекають 3–5 років

Особисте банкрутство (oddlužení) за заявами, поданими після поправки до закону про неплатоспроможність 2024 року, зазвичай триває 3 роки, у давніших провадженнях зазвичай 5 років. Закінчується воно ухвалою суду про звільнення від сплати решти боргів (§ 414 insolvenčního zákona), і саме від неї банки відраховують час.

Зі списку боржників у реєстрі неплатоспроможності людину після банкрутства зі звільненням за чинною редакцією викреслюють через 3 роки від набрання законної сили рішенням про звільнення, в інших випадках через 5 років після завершення провадження (§ 425). Увесь цей час будь-який банк запис побачить.

Не плутайте звільнення з кінцем провадження. Якщо суд звільнення не надав (боржник не виконував умов процедури), борги лишаються, і про іпотеку не йдеться. Рахунок іде саме від звільнення.

Що буде з іпотечною квартирою під час виконавчого провадження?

Виконавче провадження зазвичай ініціює не банк, а інший кредитор (борг за позикою, несплачені аліменти, штраф). Судовий виконавець може призначити продаж нерухомості, навіть якщо вона заставлена банку. Черговість, у якій ділять виручку від аукціону, встановлює закон (§ 337c občanského soudního řádu). Спершу покривають витрати провадження, потім заставного кредитора за черговістю запису права застави, тобто банк, що має заставу з часу купівлі, і лише після нього стягувача та інших заявлених кредиторів.

Правила аукціону грають проти боржника. Мінімальна ставка становить дві третини ціни, визначеної експертом (§ 336e OSŘ), а якщо квартира не продалася, у наступних раундах вона знижується. Тож квартиру часто продають значно дешевше, ніж за звичайним оголошенням. Якщо виручка не покриє іпотеку, решта боргу перед банком лишається, тільки вже без застави, і банк стягує її, як будь-який інший кредитор.

Борг, через який ведеться провадження, часто незрівнянно менший за вартість квартири. Для дрібних вимог закон не дозволяє продавати нерухомість, у якій боржник живе. Щойно борги перевищать установлену законом межу, аукціон можливий, хоч би якими малими вони здавалися поруч із вартістю квартири.

Що буде з квартирою під час особистого банкрутства

У процедурі неплатоспроможності банк є забезпеченим кредитором (zajištěný věřitel). Він отримує гроші лише з виручки від продажу застави (§ 298 insolvenčního zákona) і сам своєю вказівкою вирішує, чи продавати квартиру; ні боржник, ні інші кредитори цього не вирішують. На практиці буває двояко.

• Банк дає вказівку реалізувати заставу. Арбітражний керуючий (insolvenční správce) продає квартиру на аукціоні або напряму за згодою банку, і виручка за вирахуванням витрат дістається банку. Якщо її не вистачить на іпотеку, решта вимоги стає незабезпеченою і входить до процедури банкрутства, тобто після звільнення її прощають разом з іншими боргами.
• Банк реалізації не вимагає. Якщо боржник сумлінно погашає іпотеку і банк не має причин продавати заставу, квартира може залишитися в процедурі, а платежі за іпотекою йдуть поза графіком платежів банкрутства. Це не право боржника, а практика деяких банків, і домовлятися про неї варто ще до подання заяви про неплатоспроможність.

Захист «захищеного житла» (chráněné obydlí), запроваджений законом про неплатоспроможність з 1. 6. 2019 (§ 398 абз. 6, під час звільнення від боргів за графіком платежів із реалізацією майна), стосується лише незабезпечених кредиторів. Від продажу на користь банку з правом застави він боржника не рятує.

Як продати квартиру раніше, ніж її виставлять на аукціон

1. Звертайтеся до банку, щойно перестаєте впоратися з платежами, а не після вимоги судового виконавця. Банкові потрібне погашення, а не аукціон. Поки прострочення невелике, банк може запропонувати відстрочку платежів або подовження строку.
2. Отримайте згоду на продаж. Під час виконавчого провадження нерухомість можна продати попри заборону розпоряджатися майном, якщо письмово погодяться судовий виконавець, стягувач і всі заявлені кредитори, а ціна не нижча за звичайну ринкову (§ 44a odst. 4 exekučního řádu). Виконавці зазвичай погоджуються, бо добровільний продаж дасть більше, ніж аукціон.
3. Продавайте за ринковою ціною через ріелтора, який уже працював з обтяженою нерухомістю й уміє пояснити покупцям записи в листі власності (list vlastnictví): право застави банку й виконавчий наказ.
4. Купівельну ціну покладіть на адвокатський депозит (advokátní úschova), звідки її розподілять за інструкціями. Спершу отримує банк (залишок іпотеки на день погашення), потім судовий виконавець (стягувана вимога з витратами), решта дістається вам. Після погашення банк дає згоду на виключення права застави, виконавець скасовує виконавчий наказ, і лише тоді кадастр записує покупця.
5. Покупець з іпотекою теж можливий. Його банк перерахує гроші безпосередньо вашому банку та виконавцеві, але має погодитися з такою процедурою і часто хоче, щоб виконавчий наказ скасували ще до видачі кредиту.

Коли реально повернутися до іпотеки

• Виконавче провадження завершене стягненням у жовтні 2026. З Центрального обліку виконавчих проваджень його видалять до кінця 2026 року, запис про непогашений кредит у BRKI протримається до 2030 року. Перший реальний шанс у поблажливіших банків з’явиться у 2027–2028 роках, із LTV 70 % і вищою ставкою.
• Особисте банкрутство зі звільненням у жовтні 2026. У реєстрі неплатоспроможності ви будете ще 3–5 років залежно від редакції закону, за якою йшло провадження. Індивідуальний розгляд у частини банків можливий із 2029–2030 років, стандартний після викреслення з реєстру.
• Що робити тим часом. Будуйте чисту історію (один невеликий сумлінно погашений кредит допомагає більше, ніж жодного), накопичуйте власні кошти понад 20–30 % ціни і не подавайте заявок «на пробу», бо кожна записується в реєстр як запит.

Скільки іпотеки за нижчого LTV і вищої ставки витримає ваш бюджет, покаже розрахунок платежу. Для 3 млн Kč на 25 років різниця між ставкою 5,00 % і 5,80 % становить 1 426 Kč на місяць.