Úrokové sadzby hypoték 2026: kde sú v októbri a kam smerujú

Hypotéky, ktoré banky v Česku podpísali v auguste 2026, mali priemernú sadzbu 5,00 % (ČBA Hypomonitor, štatistika Českej bankovej asociácie). V cenníkoch je číslo ešte vyššie: Swiss Life Hypoindex, ktorý sleduje ponuky bánk, ukazuje k októbru 2026 5,79 %. Najlacnejšia je pritom ročná fixácia, lebo banky od leta zdražujú najmä fixácie na 5 a viac rokov.

Realizované sadzby podľa ČBA rastú piaty mesiac po sebe. Od marcového minima 4,43 % vystúpili najvyššie od polovice roka 2024. Ponukový Hypoindex rastie už siedmy mesiac po sebe, z 4,89 % v marci.

Hore ich ťahá najmä 2T repo sadzba ČNB, ktorú banková rada od 19. 6. 2026 zvýšila na 3,75 %, a drahšie úrokové swapy, z ktorých banky skladajú cenu fixácií.

Rada zasadne znova 5. 11. 2026. Trh pripúšťa zvýšenie na 4,00 %, isté to však nie je.

V splátke je to cítiť. Pri hypotéke 4 mil. Kč na 25 rokov stojí každý percentuálny bod navyše zhruba 2 300–2 400 Kč mesačne a okolo 700 tis. Kč za celé splácanie.

Ako sa sadzby hypoték v Česku menili v roku 2026?

ČBA Hypomonitor meria sadzby na zmluvách, ktoré banky v danom mesiaci naozaj podpísali, teda aj s individuálnymi zľavami. Hypoindex sleduje cenníky, a preto realizované sadzby spravidla predbieha o 1–2 mesiace. Keď v októbri ukazuje 5,79 %, sadzby za september a október sa k tomuto číslu ešte len budú doťahovať.

Od marca do augusta pridali realizované sadzby 0,57 p. b. a ponuky od augusta do októbra ďalších 0,37 p. b. Dopyt napriek tomu neslabne. V auguste 2026 banky poskytli 5 825 nových hypoték za 26,8 mld. Kč (bez refinancovania) a priemerná hypotéka dosiahla rekordných 4,59 mil. Kč.

Od začiatku roka objem prekročil 273 mld. Kč.

Čo sa počas októbra zmenilo pri jednotlivých bankách, sleduje mesačný prehľad hypotéky v októbri 2026.

Ako sa sadzby hypoték v Česku vyvíjali od roku 2020?

Od roku 2020 prešli sadzby nových hypoték v Česku celým cyklom. Najlacnejšie boli v januári 2021 (1,95 %), do decembra 2022 vystúpili na 5,98 %, najvyššie za celé sledované obdobie, a potom tri roky klesali až k marcovému minimu 4,43 % v roku 2026. Od apríla 2026 znova rastú. Tabuľka ukazuje decembrovú hodnotu každého roka podľa ČBA Hypomonitora a najlacnejší a najdrahší mesiac roka.

Z radu vyplývajú dve veci. Kto si hypotéku zafixoval v rokoch 2020 a 2021, teraz refixuje z pásma okolo 2 % na 5 % a viac, čo pri 4 mil. Kč na 25 rokov znamená viac ako 6 000 Kč mesačne. A augustových 5,00 % je stále pod vrcholom: od augusta 2022 do konca roka 2023 sa nové hypotéky uzatvárali za viac ako 5,6 %.

Sadzby ČBA po mesiacoch od októbra 2024, ročný prehľad od roku 2020 a históriu repo sadzby ČNB od roku 2021, všetko aj na stiahnutie v CSV, nájdete na stránke hypotekárny trh v číslach.

Prečo sadzby od marca rastú

Sadzba s fixáciou sa neodvíja priamo od repo sadzby. Rozhoduje cena, za ktorú si banka na trhu zaistí peniaze na celú dobu fixácie, a tú ukazujú úrokové swapy (IRS). Päťročný korunový swap stál v septembri 2026 zhruba 4,5–4,7 %. Keď k nemu pripočítate maržu banky s nákladmi na riziko a kapitál, ste pri ponukových sadzbách 5,4–5,8 %, aké vidíte v cenníkoch.

Swapy a s nimi hypotéky zdraželi od jari z troch dôvodov:

1. ČNB zvýšila repo sadzbu z 3,50 na 3,75 % dňa 19. 6. 2026. Na zasadnutiach 6. 8. a 17. 9. ju nechala bez zmeny, ďalší krok však nevylúčila. Trojmesačný PRIBOR sa drží okolo 3,9 %.
2. Trh sa pozerá dopredu. Swapy v sebe nesú aj to, kde čaká repo sadzbu o 2–5 rokov. Ak počíta s repo sadzbou 4,00 %, fixácie to zachytia skôr, než ČNB rozhodne.
3. Dopyt je rekordný a nehnuteľnosti drahnú. Realizované ceny starších bytov stúpli v 2. štvrťroku 2026 medziročne o 14 % (v Prahe o 11 %). Banky nemusia o klientov bojovať cenou, takže zdražujú: Česká spořitelna 11. 9. 2026 zvýšila väčšinu fixácií o 0,3 p. b.

Inflácia je pritom nízka. V auguste 2026 bola 1,9 % (júl 1,7 %, jún 1,5 %), takmer presne na dvojpercentnom cieli ČNB. Sadzby hypoték však nesledujú dnešnú infláciu, ale výhľad menovej politiky a cenu peňazí na dlhom konci trhu.

Čo banky ponúkajú podľa fixácie (október 2026)

Banky najviac zdražujú dlhé fixácie, takže najlacnejšia je ročná fixácia a päťročná či dlhšia vychádzajú najdrahšie. Súvisí to s tvarom výnosovej krivky: PRIBOR okolo 3,9 % oproti päťročnému swapu 4,5–4,7 %.

Swiss Life Hypoindex za október 2026 to potvrdzuje. Nad LTV 80 % je každá fixácia drahšia o 0,26–0,31 p. b.:

Správy o hypotékach „nad 6 %“ sa teda týkajú desaťročných fixácií a päťročných fixácií pri LTV nad 80 %, nie priemeru trhu, ktorý je 5,79 %.

Individuálne ponuky sa v októbri 2026 pohybujú najčastejšie medzi 4,7 a 5,8 %, pri desaťročnej fixácii vyššie. Cenu posúva LTV (do 80 % je úver lacnejší), dĺžka fixácie, poistenie uzavreté v banke a to, či k nej prevediete účet.

Sadzba „od“ v cenníku platí pre ideálneho klienta. Ak niektorú podmienku nesplníte, dostanete viac. Preto je medzi cenníkovým „od 4,59 %“ a priemerom Hypoindexu 5,79 % taký veľký rozdiel.

Krátka fixácia je lacnejšia, ale o rok budete sadzbu vyjednávať znova a nikto nevie, kde vtedy bude. Za dlhšiu zaplatíte viac a kupujete si tým istú splátku. Ako sa rozhodnúť, rozoberáme v článku Fixná, alebo variabilná sadzba.

Zvýši ČNB sadzby 5. 11. 2026?

Repo sadzba je od 19. 6. 2026 na 3,75 % (diskontná 2,75 %, lombardná 4,75 %) a banková rada ju 6. 8. ani 17. 9. nezmenila.

Do konca roka 2026 sa zíde ešte dvakrát, 5. 11. a 17. 12. Zvýšenie na 4,00 % je v hre, hotová vec to však nie je. Proti hovorí inflácia 1,9 %, za ceny nehnuteľností a úverový boom.

Pre hypotéky z toho vyplývajú tri scenáre:

• ČNB zvýši repo na 4,00 %. Trh s tým sčasti počíta, takže fixácie na 3–5 rokov by nemali poskočiť. Najviac by zdraželi ročné fixácie a variabilné sadzby naviazané na PRIBOR.
• ČNB nechá 3,75 % a naznačí, že so zvyšovaním končí. Swapy by mohli mierne klesnúť a ponuky by sa zastavili zhruba tam, kde sú. Realizované sadzby by ich ešte 1–2 mesiace doťahovali.
• Sadzba zostane a trh začne počítať so znižovaním v roku 2027. Ako prvé by zlacneli dlhé fixácie, presne naopak, než v lete zdražovali.

Ani v najlepšom prípade sa sadzby za pár týždňov nevrátia na 4,4 % z marca 2026. Ak hypotéku potrebujete teraz, nečakajte na „lepší mesiac“. Ak byt za rok zdražie o jednotky percent, prídete o viac, než by vás stálo pol percentuálneho bodu na sadzbe. A ten sa dá pri ďalšej fixácii vyjednať.

Čo urobí 1 p. b. so splátkou 4 mil. Kč na 25 rokov

Rozdiel medzi marcovými 4,43 % a októbrovými ponukami okolo 5,8 % nie je kozmetický. Tabuľka ukazuje anuitnú splátku hypotéky 4 000 000 Kč na 25 rokov.

Splátku zníži viac predĺženie splatnosti na 30 rokov než pol percentuálneho bodu na sadzbe. Hypotéka 4 mil. Kč na 30 rokov vyjde pri 5,00 % na 21 473 Kč mesačne, pri 5,80 % na 23 468 Kč. Na úrokoch však celkovo zaplatíte viac. Vlastnú kombináciu sumy, sadzby a splatnosti si spočítate cez výpočet splátky.

Končí vám fixácia? Tri kroky na október 2026

Dnešné sadzby najviac bolia tých, ktorým končí fixácia z rokov 2021–2022. Kto mal na 4 mil. Kč sadzbu 1,99 % a splátku 16 935 Kč, pri 5,00 % bude platiť 23 384 Kč, teda o 6 449 Kč mesačne viac. Český zákon o spotrebiteľskom úvere (č. 257/2016 Sb.) vám dáva tri páky a oplatí sa využiť všetky.

1. Banka vám musí novú sadzbu oznámiť najneskôr 3 mesiace pred koncom fixácie. Odvtedy máte čas osloviť konkurenciu. Prvá refixačná ponuka vašej banky býva vyššia, než akú by dostal nový klient, a keď predložíte lepšiu ponuku z inej banky, spravidla zľaví.
2. Ku koncu fixácie môžete hypotéku splatiť alebo refinancovať bez poplatku, a to kedykoľvek počas 3 mesiacov po tom, čo vám banka oznámi novú sadzbu. Sankciu za predčasné splatenie vtedy neplatíte.
3. Porovnávajte celú fixáciu, nielen sadzbu. Rozdiel 0,3 p. b. na 3,5 mil. Kč robí približne 600 Kč mesačne, za päťročnú fixáciu 36 tis. Kč. Odpočítajte od toho náklady na prechod (odhad 3 000–6 000 Kč, vklad záložného práva 2 000 Kč). Prepočet vám uľahčí kalkulačka refinancovania.

Harmonogram, ktorý začína šesť mesiacov pred koncom fixácie, nájdete v článku Koniec fixácie hypotéky.