Preklenovací úver, alebo hypotéka? Pod jedným názvom sa skrývajú dva produkty

„Preklenovací úver“ (překlenovací úvěr) znamená v Česku dve odlišné veci. Prvou je úver zo stavebnej sporiteľne, ktorý dostanete hneď, ešte skôr než splníte podmienky na riadny úver zo stavebného sporenia (stavební spoření); neskôr ho nahradia nasporené peniaze a riadny úver. Druhou je krátkodobé financovanie, keď kupujete novú nehnuteľnosť skôr, než predáte tú starú, a banka vám „preklene“ peniaze, ktoré uvoľní až predaj.

V prvom význame je preklenovací úver konkurentom hypotéky. Vyhráva pri menších sumách, pri družstevných bytoch a tam, kde nechcete zakladať nehnuteľnosť, na kúpu bytu za milióny však zvyčajne vyjde lepšie hypotéka so sadzbou okolo 5,00 %. V druhom význame je doplnkom hypotéky: platíte úroky z preklenutej sumy, kým nepredáte, a banka chce, aby ste uniesli obe splátky naraz. Preklenutie 3 mil. Kč na 6–12 mesiacov stojí na úrokoch zhruba 90–180 tis. Kč (výpočet nižšie).

Ktorá cesta sa hodí vám?

• Potrebujete menej ako pár stoviek tisíc, kupujete družstevný byt alebo rekonštruujete prenajatý byt? → úver zo stavebnej sporiteľne; porovnajte RPMN (RPSN).
• Kupujete byt alebo dom za milióny a máte nehnuteľnosť do zálohu? → hypotéka; preklenovací úver zo stavebného sporenia by vás vo fáze 1, keď platíte úroky z celej sumy a k tomu vklady, stál mesačne viac.
• Kupujete skôr, než predáte, a váš príjem unesie všetky splátky naraz? → hypotéka s dvoma zálohmi a právom na mimoriadnu splátku z predaja bez sankcie.
• Príjem na všetky splátky nestačí? → predaj s odloženým odovzdaním, alebo predaj a dočasný nájom.
• Stará hypotéka je mladšia ako 24 mesiacov? → započítajte poplatok za predčasné splatenie (max. 0,25 % za rok do konca fixácie, celkovo 1 %), alebo zvážte prevod úveru na novú nehnuteľnosť.

Ako funguje preklenovací úver zo stavebného sporenia?

Stavebná sporiteľňa poskytne riadny úver zo stavebného sporenia až po pridelení cieľovej sumy, teda keď máte nasporenú predpísanú časť a dosiahnete hodnotiace číslo. Preklenovací úver túto čakaciu dobu preskočí:

1. Vo fáze 1 dostanete peniaze v plnej výške hneď. Mesačne platíte úroky z celej sumy a k tomu vklady na zmluvu o stavebnom sporení, istinu zatiaľ nesplácate.
2. Keď nasporíte požadovanú časť a splníte hodnotiace číslo, sporiteľňa pridelí cieľovú sumu a nasporené peniaze splatia časť preklenovacieho úveru.
3. Vo fáze 2 sa zvyšok prevedie na riadny úver zo stavebného sporenia, ktorý splácate anuitne. Sadzba býva pevná počas celej doby splácania, takže žiadna refixácia vás nečaká.

Pozor na fázu 1: úrok z celej sumy plus vklad dajú dokopy mesačnú platbu podobnú anuitnej splátke hypotéky, často aj vyššiu. Banky aj sporiteľne ju pri posudzovaní bonity započítavajú medzi vaše splátky rovnako ako iný úver. Porovnávajte preto RPMN a celkovú sumu, ktorú zaplatíte za obe fázy, nie nominálnu sadzbu. Vysvetlenie nájdete v článku RPMN vs. úroková sadzba.

Kedy vyhrá stavebné sporenie a kedy hypotéka

Pri malej sume vážia fixné náklady hypotéky viac. Hypotéka 800 000 Kč na 30 rokov pri 5,00 % má splátku 4 295 Kč, na 20 rokov 5 280 Kč, odhad a vklad však zaplatíte rovnako ako pri úvere za 5 miliónov a celé zakladanie trvá týždne. Stavebná sporiteľňa pri menších nezabezpečených úveroch nič z toho nepotrebuje.

Preklenovací úver zo stavebného sporenia je preto rozumná voľba na rekonštrukciu za stovky tisíc, na kúpu družstevného bytu (družstevný podiel založiť nemožno) alebo na dofinancovanie vlastných zdrojov. Na kúpu bytu za 4–5 mil. Kč vychádza zvyčajne lepšie hypotéka. Ako obe cesty kombinovať, rozoberá článok Stavebné sporenie a hypotéka.

Preklenutie pri kúpe pred predajom

Druhý význam rieši inú situáciu: našli ste dom, ale peniaze máte viazané v súčasnom byte. Predávajúci nepočká a vy nechcete predávať pod tlakom. Banky to riešia dvoma spôsobmi:

• Jedna hypotéka s vyššou sumou a dvoma zálohmi. Banka požičia aj časť, ktorú neskôr zaplatíte z predaja, a do zálohu vezme novú aj starú nehnuteľnosť. V zmluve sa dojedná, že výťažok z predaja pošlete ako mimoriadnu splátku bez sankcie a úver sa prepočíta.
• Samostatný krátkodobý úver na dobu predaja, zvyčajne na 1–2 roky, pri ktorom platíte len úroky. Ponúka ho len niekoľko bánk a sadzba býva vyššia ako pri štandardnej hypotéke.

Pri oboch variantoch platia tri podmienky. Celkové LTV zo všetkých záloh musí zostať v limite ČNB 80 % (90 % do 36 rokov). Váš príjem musí uniesť všetky splátky naraz, teda novej hypotéky, preklenutia aj starej hypotéky, kým byt nepredáte. A banka chce vedieť, v akej lehote a za koľko budete predávať; keď predaj nestihnete, môže trvať na predaji za nižšiu cenu alebo na prepočte úveru.

Starú hypotéku splatíte z kúpnej ceny bez sankcie, ak od jej uzavretia uplynulo aspoň 24 mesiacov. Inak smie banka účtovať najviac 0,25 % za každý začatý rok do konca fixácie, celkovo najviac 1 % splácanej sumy. Postup predaja bytu so záložným právom opisujeme v samostatnom článku.

Dom za 8 mil. Kč skôr, než predáte byt

Preklenutie sa oplatí, keď predáte rýchlo, a najmä vtedy, keď vám umožní nepredávať v zhone. Zľava 1 % z ceny bytu za 4 mil. Kč je 40 000 Kč a kto predáva pod tlakom, zvyčajne zľaví viac.

Keď na obe splátky príjem nestačí

• Predať najprv a krátko bývať v nájme. Je to najbezpečnejší variant bez dvojitého zadlženia; v Prahe počítajte s nájmom 2+kk okolo 20–26 tis. Kč mesačne.
• Predaj s odloženým odovzdaním. Kupujúci zaplatí cez úschovu a vy v byte zostanete ešte niekoľko týždňov až mesiacov na základe dohody v kúpnej zmluve alebo nájomnej zmluvy. Peniaze z predaja tak máte skôr, než sa sťahujete.
• Dlhšia rezervácia novej nehnuteľnosti. Pri developeroch a časti súkromných predávajúcich sa dá vyjednať rezervačná lehota, ktorá pokryje predaj bytu.
• Oba prevody naraz. Kúpne zmluvy na byt a na dom sa podpíšu v priebehu niekoľkých dní a peniaze kupujúceho idú z úschovy rovno na kúpnu cenu domu. Potrebujete na to advokáta, ktorý koordinuje obe úschovy.