Бридж-кредит, или промежуточный кредит (překlenovací úvěr), в Чехии означает две вещи: кредит строительной сберкассы, который выдают сразу, и деньги на покупку нового жилья до продажи старого. В первом значении ипотека под ставку около 5,00 % почти всегда выйдет дешевле, если квартира стоит миллионы; сберкасса выигрывает на небольших суммах, у кооперативных квартир и там, где закладывать недвижимость вы не хотите. Во втором значении он не соперник ипотеке, а дополнение к ней.
В первом значении это кредит строительно-сберегательной кассы (stavební spořitelna), который вы получаете сразу, не дожидаясь права на обычный кредит по строительным сбережениям (stavební spoření, программа с господдержкой). Позже его заменят ваши накопления и обычный кредит. Во втором значении банк временно даёт деньги, которые освободятся после продажи старой квартиры. Вы платите проценты с этой суммы, пока не продадите, а доход должен выдержать оба платежа сразу. Перекрыть так 3 млн Kč на 6–12 месяцев стоит примерно 90–180 тыс. Kč процентов (расчёт ниже).
Как устроен промежуточный кредит стройсберкассы?
Обычный кредит по строительным сбережениям касса выдаёт только после назначения целевой суммы: нужно накопить положенную часть и набрать оценочное число (hodnoticí číslo). Промежуточный кредит позволяет этого не ждать. Он проходит в две фазы.
- Фаза 1, промежуточный кредит. Вся сумма приходит сразу. Каждый месяц вы платите проценты со всей суммы и вдобавок взносы на договор сбережений, а основной долг пока не гасите.
- Назначение целевой суммы. Когда вы накопите нужную часть и наберёте оценочное число, накопления закроют часть промежуточного кредита.
- Фаза 2, обычный кредит по строительным сбережениям. Остаток переходит в обычный кредит с аннуитетным платежом. Ставка, как правило, зафиксирована на весь срок, рефиксации не будет.
Фаза 1 обманчива. Проценты со всей суммы вместе со взносом дают ежемесячный платёж не меньше ипотечного, а то и больше. При оценке кредитоспособности банки и кассы учитывают его как любой другой кредит. Поэтому сравнивайте RPSN (полную стоимость кредита) и сумму, которую вы отдадите за обе фазы, а не номинальную ставку. Как это делать, объясняет статья RPSN и процентная ставка.
Когда выгоднее сберкасса, а когда ипотека
| Критерий | Промежуточный кредит по stavební spoření | Ипотека |
|---|---|---|
| Обеспечение | небольшие суммы без залога недвижимости (лимит устанавливает касса), более крупные — с залогом | всегда залоговое право на недвижимость |
| На что | жилищные нужды, включая кооперативную квартиру и ремонт квартиры, которой вы не владеете | покупка, строительство, реконструкция или рефинансирование недвижимости, которую можно заложить |
| Ставка | индивидуальная, зависит от кассы; в обычном кредите фиксирована до конца | средняя по новым ипотекам 5,00 % (ČBA, август 2026), фиксация 1–10 лет |
| Стартовые расходы | комиссии кассы, у обеспеченных кредитов — оценка | оценка 3 000–6 000 Kč, регистрация залогового права 2 000 Kč |
| Типичная сумма | сотни тысяч крон | миллионы крон |
Чем меньше сумма, тем заметнее постоянные расходы ипотеки. Ипотека 800 000 Kč на 30 лет при 5,00 % даёт платёж 4 295 Kč, на 20 лет 5 280 Kč. Но за оценку и регистрацию залога вы заплатите столько же, сколько при кредите на 5 миллионов, а оформление залога растянется на недели. Для небольшого кредита без залога касса ничего этого не требует.
Поэтому кредит сберкассы разумен для ремонта за сотни тысяч, для покупки кооперативной квартиры (пай в кооперативе заложить нельзя) или чтобы добрать собственные средства. На квартиру за 4–5 млн Kč обычно выгоднее ипотека. Как совместить оба пути, разобрано в статье Строительные сбережения и ипотека.
Как купить новое жильё раньше, чем продано старое?
Второе значение касается другой ситуации. Вы нашли дом, но деньги сидят в нынешней квартире. Продавец ждать не станет, а продавать второпях не хотите вы. Банки предлагают два решения.
- Одна ипотека на бóльшую сумму с двумя залогами. Банк выдаёт и ту часть, которую вы потом покроете продажей, и берёт в залог обе квартиры. В договоре записывают, что выручку от продажи вы направите на досрочное погашение без штрафа и кредит пересчитают.
- Отдельный краткосрочный кредит на время продажи, обычно на 1–2 года, по которому вы платите только проценты. Такой продукт есть лишь у нескольких банков, и ставка у него, как правило, выше ипотечной.
В обоих случаях условия одинаковые. Общий LTV по всем залогам не выходит за лимит ČNB 80 % (90 % до 36 лет). Ваш доход выдерживает все платежи одновременно: по новой ипотеке, по промежуточному финансированию и по старой ипотеке, пока квартира не продана. И банк хочет понимать, когда и за сколько вы продаёте. Не уложитесь в срок, и он может настаивать на снижении цены или на пересчёте кредита.
Старую ипотеку из выручки вы погасите без штрафа, если с подписания договора прошло не меньше 24 месяцев. Иначе банк вправе взять до 0,25 % за каждый начатый год до конца фиксации, но в сумме не больше 1 % погашаемой суммы. Как продают квартиру в залоге, описано в отдельной статье.
Дом за 8 млн Kč до продажи квартиры
Деньги: долгосрочная ипотека на дом 5 000 000 Kč на 30 лет при 5,00 % (платёж 26 841 Kč) и промежуточный кредит 3 000 000 Kč под 6,00 % (допущение: на 1 п. п. выше средней ставки новых ипотек), который обходится в 15 000 Kč в месяц одних процентов.
Залоги: долги 5 + 3 + 1 = 9 млн Kč против залогов 8 + 4 = 12 млн Kč, LTV 75 %, в пределах лимита.
Доход: все платежи вместе ≈ 48 400 Kč в месяц. При обычном внутреннем пороге банков 45 % для этого нужен чистый доход семьи примерно 107 600 Kč.
Цена ожидания: продажа за 6 месяцев обойдётся в 90 000 Kč процентов, за 12 месяцев в 180 000 Kč. Для сравнения, сначала продать и полгода снимать 2+kk за 20–26 тыс. Kč в месяц стоит 120–156 тыс. Kč, плюс два переезда.
Промежуточное финансирование окупается, если вы продаёте быстро, а главное, если оно избавляет от спешки. Скидка 1 % с квартиры за 4 млн Kč означает 40 000 Kč, а тот, кто продаёт под давлением, обычно уступает больше.
Если дохода на оба платежа не хватает
Можно сначала продать и какое-то время пожить в аренде. Это самый безопасный путь, без двойного долга; 2+kk в Праге обойдётся примерно в 20–26 тыс. Kč в месяц.
Можно продать с отложенной передачей. Покупатель платит через депонирование (úschova), а вы остаётесь в квартире ещё несколько недель или месяцев: так оговаривают в договоре купли-продажи или оформляют договор аренды. Деньги от продажи приходят раньше, чем вам нужно съезжать.
Можно договориться о долгом бронировании нового жилья. У девелоперов и некоторых частных продавцов удаётся выторговать срок, за который вы успеете продать квартиру.
Наконец, обе сделки можно синхронизировать. Договоры купли-продажи квартиры и дома подписывают с разницей в несколько дней, и деньги покупателя из депонирования сразу идут на оплату дома. Без адвоката, который ведёт оба депонирования, тут не обойтись.
Что выбрать в вашей ситуации
- Нужно меньше пары сотен тысяч, покупаете кооперативную квартиру или ремонтируете съёмную: берите кредит строительной сберкассы и сравните RPSN.
- Покупаете квартиру или дом за миллионы и есть что заложить: ипотека. В фазе 1 промежуточный кредит сберкассы обошёлся бы дороже в месяц.
- Покупаете до продажи и доход выдержит все платежи сразу: ипотека с двумя залогами и правом без штрафа погасить часть из выручки.
- На все платежи дохода не хватает: продажа с отложенной передачей или продажа и временная аренда.
- Старой ипотеке меньше 24 месяцев: заложите комиссию за досрочное погашение (макс. 0,25 % за год до конца фиксации, всего 1 %) или узнайте, можно ли перенести кредит на новую недвижимость.
Источники
- закон № 96/1993 Sb. о строительных сбережениях и государственной поддержке строительных сбережений
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024 (досрочное погашение при продаже недвижимости, пределы возмещения расходов)
- ČBA Hypomonitor — средняя ставка новых ипотек за август 2026 (опубликовано 16. 9. 2026)
- ČNB — макропруденциальная политика: лимит LTV 80 % (90 % до 36 лет)