Как работает ипотека на покупку дома и чем она отличается от ипотеки на квартиру

Ипотека на покупку дома устроена так же, как ипотека на квартиру: банк даст не больше 80 % стоимости дома вместе с участком, а если хотя бы одному из заявителей меньше 36 лет, то 90 %. Для дома за 6 000 000 Kč это кредит 4 800 000 Kč, который на 30 лет под 5,00 % обойдётся в 25 767 Kč в месяц. По-другому проходят оценка, страхование и проверка старого дома.

Дом оценщик осматривает на месте, вместе с участком и хозяйственными постройками. Банк требует застраховать строение с винкуляцией в свою пользу, а у старого дома часто выгодно сразу профинансировать и ремонт, потому что банк может считать кредит от стоимости после него.

Чем ипотека на дом отличается от ипотеки на квартиру?

Порядок тот же: предодобрение, бронирование, оценка, одобрение, договор купли-продажи, депонирование и регистрация в кадастре. Различия в том, что банк берёт в залог и что он проверяет на объекте.

Как банк оценивает дом с участком?

Оценщик оценивает дом, участок, гараж и другие постройки вместе, и от итоговой залоговой стоимости банк считает LTV. Онлайн-оценку без осмотра банки предлагают для стандартных квартир; Raiffeisenbank в своём перечне документов допускает её только для готовой квартиры площадью 30–120 m². Поэтому для дома рассчитывайте на осмотр и цену 3 000–6 000 Kč.

Оценщик сверяет то, что видит, с кадастром и документацией. Пристройка, которой там нет, стоимость не повысит и может задержать одобрение. Без разрешения обходится только мелкая постройка, например строение до 40 m² застроенной площади и до 5 m высотой с одним надземным этажом, которое связано с жильём и стоит не ближе 2 m от границы участка (приложение к строительному закону).

У старого дома значение имеет и срок кредита. ČNB рекомендует, чтобы он не выходил за пределы экономически активного возраста заёмщика и срока службы недвижимости и, как правило, не превышал 30 лет. Если оценщик решит, что дому осталось служить недолго, банк может сократить срок, и платёж вырастет.

Что проверить у старого дома до бронирования?

• Вода и канализация. Городской водопровод и канализация, или колодец и очистное сооружение либо выгребная яма? Для колодца попросите анализ воды, для очистного сооружения документы о его эксплуатации.
• Крыша, сырость и статика. Трещины, влажные стены и старая кровля могут означать ремонт на сотни тысяч крон. Пусть дом осмотрит строительный техник раньше, чем вы подпишете договор бронирования.
• Проводка и отопление. Старая электропроводка или старый котёл означают работы, которые лучше сразу включить в кредит.
• Подъезд. Если дорога к дому идёт через чужой участок, нужен сервитут, внесённый в кадастр.
• Зона затопления. Покрывает ли страховая наводнение в этом месте и за какую цену, выясните раньше банка.
• Запись в кадастре. Дом записан как семейный дом (rodinný dům) или как постройка для семейного отдыха (stavba pro rodinnou rekreaci)? От этого зависит, как его оценит банк.
• Энергетический сертификат. Класс по PENB подскажет, сколько вы будете платить за отопление.

Покупка и ремонт в одной ипотеке

Старый дом обычно дешевле, но через пару лет ему понадобятся крыша, окна или отопление. Если включить ремонт в ипотеку на покупку, банк может считать кредит от стоимости дома после окончания работ. Например, mBank на своей странице пишет, что у заложенной ремонтируемой недвижимости учитывает будущую стоимость, которую определил оценщик, а деньги на работы выдаёт сразу по оценке или постепенно под счета. Что банки признают ремонтом, разбирает статья ипотека на ремонт.

На какую сумму страховать дом?

Банк требует, чтобы дом был застрахован, а страховое возмещение винкулировано в его пользу. Страховая сумма должна соответствовать тому, сколько стоило бы построить дом заново, а не цене покупки, в которую входит и участок, и не сумме кредита. У дома это важнее, чем у квартиры, потому что вы страхуете всё строение, включая крышу и наружные стены.

Недострахование не окупается. Если на момент ущерба страховая сумма ниже страховой стоимости, страховая компания уменьшит выплату в той же пропорции (§ 2854 Гражданского кодекса), если в договоре не договорились об ином. Строение стоит 4 500 000 Kč, а застраховано на 3 000 000 Kč: при ущербе 600 000 Kč страховая выплатит только 400 000 Kč. Об индексации и других пунктах для проверки рассказывает статья о страховании недвижимости для ипотеки.

Когда нужен другой кредит

• Дом вы только строите: банк выдаёт деньги по этапам и учитывает будущую стоимость, см. ипотека на строительство дома.
• Покупаете участок, а строить будете позже: проверки перед покупкой и условия банков описывает статья ипотека на участок.
• Дом записан как постройка для семейного отдыха: банк оценит его как дачу, и исключение LTV 90 % для молодых, рассчитанное на собственное жильё, на него, как правило, не распространяется, см. ипотека на дачу.
• Дом покупаете под сдачу: это инвестиционная ипотека, и ČNB с 1 апреля 2026 года рекомендует LTV не выше 70 %.