15 ошибок при ипотеке, которые обходятся в десятки и сотни тысяч крон

Самые дорогие ошибки при ипотеке связаны не со ставкой, а со сроками и условиями: договор бронирования подписан раньше, чем банк сказал «да», оценка оказалась ниже цены покупки, окно перед концом фиксации пропущено. Каждая такая ошибка стоит от десятков до сотен тысяч крон, то есть больше, чем разница в 0,1–0,2 п. п., за которую клиенты обычно торгуются с банком.

Ниже 15 ошибок, которые мы видим чаще всего, в том порядке, в каком они подстерегают: до покупки, при выборе предложения, в договоре и во время погашения. Для каждой есть оценка в кронах. Если не сказано иное, считаем ипотеку 4 000 000 Kč на 25 лет при средней ставке 5,00 % (ČBA, август 2026), то есть с платежом 23 384 Kč.

Все 15 ошибок и их цена

Какие ошибки совершают до покупки?

До покупки ошибаются чаще всего в четырёх местах: бронь без предодобрения, деньги только на 20 %, цена выше оценки и смена работы во время оформления.

1. Бронирование раньше предварительного одобрения. Договор бронирования (rezervační smlouva) с девелопером или риелтором обычно означает задаток от десятков до сотен тысяч крон и срок на оплату цены. Если банк не одобрит ипотеку или одобрит меньшую сумму, задаток может пропасть. Предварительное одобрение (předschválení) занимает дни, а не недели, поэтому начинайте с него.

2. Расчёт только на 20 % собственных средств. Свои деньги покрывают разницу между кредитом и ценой, но не сопутствующие расходы: оценку за 3 000–6 000 Kč, заявление о регистрации в кадастре (návrh na vklad) за 2 000 Kč, адвокатское депонирование, страховку, переезд и мебель. Если накоплено ровно 20 %, первый же незапланированный расход создаст проблему.

3. Цена покупки выше оценки. Банк кредитует от оценочной стоимости, а не от цены. Квартира за 5 000 000 Kč с оценкой 4 700 000 Kč при LTV 80 % даёт кредит 3 760 000 Kč вместо 4 000 000 Kč. Это 240 000 Kč своих денег сверху, и выясняется это часто за неделю до подписания договора купли-продажи. На рынке, где вторичные квартиры подорожали за год на 14 % (ČBA, 2-й квартал 2026), оценки чаще отстают от цен.

4. Смена работы во время оформления. Новый трудовой договор с испытательным сроком (zkušební doba) может остановить уже одобренную ипотеку: большинство банков не принимает доход в испытательный срок. Меняйте работу после выдачи кредита или заранее узнайте, примет ли ваш банк доход через 3 месяца с подтверждением работодателя. Что ещё банк проверяет до одобрения, собрано в гиде по первой ипотеке.

Когда выбираете предложение

5. Сравнение ставок вместо всех расходов. Более низкая ставка с комиссиями может обойтись дороже, чем более высокая без них. Для этого и существует RPSN (полная стоимость кредита). Конкретные цифры в расчёте ниже.

6. Страховка ради скидки, которая её не окупает. Скидка 0,2 п. п. на 4 млн Kč экономит примерно 470 Kč в месяц. Если обязательная страховка стоит больше, «скидка» на деле оборачивается наценкой.

7. Фиксация по принципу «что сегодня дешевле». В октябре 2026 года дешевле всего годовая фиксация, потому что банки поднимают в основном длинные. Но через год ставку придётся договаривать заново, и неизвестно, какой она будет, а каждый лишний процентный пункт стоит 2 300–2 400 Kč в месяц. Короткая фиксация — это пари, а не экономия.

8. Весь лимит без запаса. Чистый доход 60 000 Kč и платёж 27 000 Kč дают 45 %, ровно обычный внутренний порог банков DSTI; это ипотека примерно на 5,03 млн Kč на 30 лет при 5,00 %. Если после пятилетней фиксации ставка вырастет на 1 п. п., платёж по остатку (около 4 620 000 Kč на оставшиеся 25 лет) поднимется на 2 758 Kč, до 29 758 Kč, а это уже почти 50 % дохода.

9. Срок 30 лет без плана. По сравнению с 25 годами платёж снижается с 23 384 до 21 473 Kč, зато проценты вырастают с 3,02 до 3,73 млн Kč, примерно на 715 тыс. Kč. Длинный срок имеет смысл только вместе с планом досрочных платежей.

Разницу между ставкой и RPSN мы объясняем в статье «RPSN и процентная ставка». Сравнивайте всегда за период фиксации, а не за весь срок: после фиксации условия всё равно изменятся.

На что смотреть при подписании договора?

При подписании смотрите на условия скидки, сроки и условия выдачи и правила досрочного погашения.

10. Непрочитанные условия скидки. Скидка на ставку (bonifikace) обычно привязана к поступлению дохода на счёт, числу платежей картой или страховке. Перестанете выполнять условие (перевели зарплату в другой банк, отменили страховку), и ставка подскочит. Надбавка 0,5 п. п. на 4 млн Kč поднимает платёж с 23 384 до 24 563 Kč, то есть на 1 179 Kč в месяц.

11. Пропущенный срок и условия выдачи. Кредитный договор определяет, что и до какого числа вы должны предоставить до выдачи: страховку с винкуляцией, заявление о регистрации в кадастре, договор купли-продажи. Пропустите срок, и понадобится новое одобрение, возможно, уже по другим ставкам.

12. Незнание правил досрочного погашения. Вне законных исключений банк может взять не более 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, в сумме максимум 1 %. Кто за 3 года до конца фиксации досрочно отправит 1 000 000 Kč, заплатит до 7 500 Kč. А мог бы дождаться месяца перед годовщиной договора, когда 25 % первоначальной суммы кредита гасятся бесплатно.

Перед подписанием пройдитесь по чек-листу к подписанию договора: ошибки 10–12 обычно ловит одно внимательное чтение.

Когда уже платите

13. Молча принятая новая ставка. Банк обязан сообщить новую ставку не позднее чем за 3 месяца до конца фиксации. Если вы не реагируете, договор автоматически продолжается по предложенной ставке.

Допустим, через 5 лет по ипотеке из примера выше остаток 3 543 тыс. Kč и до конца 20 лет. Ставка 5,80 % вместо выторгованных 5,00 % означает платёж 24 976 вместо 23 382 Kč, то есть 1 594 Kč в месяц и больше 95 тыс. Kč за следующую пятилетнюю фиксацию.

Окно для смены банка без комиссии длится 3 месяца с момента уведомления о новой ставке. Как им воспользоваться, описано в статье «Конец фиксации ипотеки».

14. Неиспользованные бесплатные досрочные платежи. Раз в год, в месяц перед годовщиной договора, можно без комиссии погасить до 25 % первоначальной суммы кредита. Досрочные 300 000 Kč после 5 лет погашения сэкономят на процентах около 460 000 Kč и сократят срок на 2 года и 8 месяцев.

15. Неиспользованный вычет процентов. По ипотеке на собственное жильё, взятой с 2021 года, из налоговой базы можно вычесть до 150 000 Kč уплаченных процентов в год, а при ставке налога 15 % это до 22 500 Kč в год. Нужна только справка из банка для годового перерасчёта налога у работодателя (roční zúčtování) или для налоговой декларации.