Сколько можно взять в ипотеку при доходе от 35 до 150 тысяч Kč

С чистым доходом 60 000 Kč в месяц в октябре 2026 года можно рассчитывать на ипотеку примерно в 5,0 млн Kč на 30 лет (4,6 млн Kč на 25 лет). Пара с чистым доходом 100 000 Kč выйдет примерно на 8,4 млн Kč. Расчёт сделан по средней ставке 5,00 % и исходит из того, что банк разрешит отдавать на платежи по всем кредитам не больше 45 % чистого дохода (50 % заявителям до 36 лет).

Эти 45 % не записаны в законе. ČNB (Чешский национальный банк) отключил показатель DSTI 1. 7. 2023, а DTI 1. 1. 2024, так что это обычный внутренний порог банков, и у каждого банка он свой: 40–50 % по DSTI, 8–9,5 годовых доходов по DTI.

Обязательный лимит ČNB только один: LTV 80 % стоимости недвижимости (90 % до 36 лет). Это второй потолок, и он может остановить вас раньше, чем доход.

Сколько дадут в ипотеку при доходе от 35 до 150 тысяч?

На 30 лет при 5,00 % доход 35 000 Kč чистыми даёт около 2,9 млн Kč ипотеки, 60 000 Kč около 5,0 млн Kč, 150 000 Kč около 12,6 млн Kč. Допущения: аннуитетное погашение, других кредитов нет, на платёж банк отводит 45 % чистого дохода. Суммы округлены до 100 тыс. Kč.

Для быстрой прикидки: при 5,00 % каждая 1 000 Kč ежемесячного платежа «несёт» около 186 тыс. Kč кредита на 30 лет (171 тыс. Kč на 25 лет). И обратно: миллион кредита стоит 5 368 Kč в месяц на 30 лет и 5 846 Kč на 25 лет. Свой доход и обязательства введите в калькулятор и посмотрите, какую ипотеку дадут в Чехии именно вам.

Для сравнения: средняя новая ипотека в августе 2026 года составила рекордные 4,59 млн Kč. По таблице на неё нужен чистый доход домохозяйства около 55 000 Kč при сроке 30 лет. Это сходится с тем, что большинство ипотек сегодня берут семьи с двумя доходами. Что ещё банк проверяет, кроме дохода, от собственных средств до документов и возраста, собрано в гиде по первой ипотеке.

DSTI и DTI: закон или правила банков?

Банк обязан проверить вашу кредитоспособность (bonita) по закону № 257/2016 Sb., то есть убедиться, что платёж вам по силам. Как именно это делать, каждый банк решает сам, опираясь на два показателя.

• DSTI (доля всех платежей в чистом доходе). Обычный внутренний порог 45 %, для заявителей до 36 лет 50 %, у некоторых банков от 40 %. Как обязательный лимит ČNB отменил его 1. 7. 2023.
• DTI (весь долг к годовому чистому доходу). Банки работают с 8–9,5 годовыми доходами. ČNB отключил этот лимит 1. 1. 2024 и лишь рекомендует быть осторожнее при DTI выше 8.

При нынешних ставках около 5 % почти всегда раньше срабатывает DSTI. Доход 60 000 Kč даёт 720 тыс. Kč в год, и при DTI 9 потолок был бы 6,5 млн Kč, но платёж в пределах 45 % потянет только 5,0 млн Kč. DTI начнёт решать, лишь если ставки опустятся примерно ниже 3 % (при сроке 30 лет).

Многие банки к тому же считают платёж не по предложенной ставке, а по чуть более высокой (так называемый стресс-тест), чтобы проверить, выдержите ли вы подорожание после конца фиксации. Поэтому при одинаковом доходе предложения банков расходятся на сотни тысяч крон, и обойти два-три банка имеет смысл.

Если вы покупаете квартиру под сдачу или третью по счёту недвижимость, имейте в виду: с 1. 4. 2026 ČNB рекомендует банкам более строгие параметры, LTV 70 % и DTI 7. Это не обязательно, и банки применяют рекомендацию по-разному, поэтому условия уточняйте в конкретном банке.

Что банк вычтет из дохода

Цифры в таблице выше верны для заявителя без долгов. Каждый регулярный платёж, который банк видит или о котором вы ему сказали, вычитается из этих 45 %. При 5,00 % на 30 лет каждая тысяча крон платежа отнимает 186 тыс. Kč кредита.

Банк не ограничивается тем, что вы написали в заявке. Он смотрит в кредитные реестры (BRKI, NRKI, SOLUS), где видны все банковские и небанковские кредиты, карты и овердрафты, включая те, которыми вы не пользуетесь. Ненужную карту с лимитом 100 тыс. Kč закройте за месяц до заявки: это бесплатно и поднимет потолок.

Какой доход банк учтёт, а какой нет

В расчёт идёт чистый доход, регулярный и подтверждённый документами. Именно здесь банки расходятся сильнее всего.

• Работа по бессрочному договору. Банк берёт среднее по 3–6 расчётным листкам или справку о доходах от работодателя. В испытательный срок (zkušební doba) большинство банков доход не учитывает, некоторые принимают его после 3 месяцев с подтверждением работодателя.
• Бонусы, премии, сверхурочные. Обычно учитывают только часть и только если они повторяются хотя бы год.
• ИП (OSVČ). Доход берут из 1–2 налоговых деклараций и пересчитывают по методике банка. С паушальным налогом (paušální daň) сложнее: многие банки тогда считают фиксированную долю от оборота. Подробно в статье Ипотека для ИП.
• Директор s.r.o. (jednatel). Учитывают зарплату или вознаграждение от компании и долю в прибыли, а некоторые банки смотрят и на прибыль самой фирмы.
• Аренда, родительское пособие (rodičovský příspěvek), командировочные. Их засчитывают частично или с условиями, и каждый банк по-своему.

Пропорция простая: чем надёжнее доход и чем лучше он подтверждён, тем большую его часть банк засчитает. Поэтому два человека с одинаковой суммой в расчётном листке могут получить очень разный потолок.

Если заявителей двое

Ипотеку можно просить вдвоём и больше: супругам, партнёрам без брака, родителю с ребёнком. Доходы созаявителей (spolužadatelé) складываются, и потолок растёт почти линейно: 2 × 50 000 Kč = 100 000 Kč → около 8,4 млн Kč на 30 лет. Но складываются и обязательства, а прожиточный минимум считается на всё домохозяйство, поэтому пара с двумя детьми получит меньше, чем бездетная пара с тем же доходом.

У созаявителя есть два плюса, о которых часто забывают. Если хотя бы одному из вас меньше 36 лет, банк вправе дать LTV 90 % вместо 80 % и обычно применяет более мягкий порог DSTI 50 %. Кроме того, созаявитель не обязан быть совладельцем недвижимости, так что родитель может «одолжить» свой доход, не появляясь в выписке из кадастра (list vlastnictví). Юридическую сторону общей ипотеки с партнёром без брака разбираем в статье Совместная собственность и ипотека.

Второй потолок задаёт стоимость квартиры

Доход показывает, сколько вы можете занять. Стоимость недвижимости показывает, сколько банку разрешено вам дать: не больше 80 % оценочной стоимости (90 %, если одному из заявителей меньше 36 лет). Действует всегда меньшее из двух чисел.

Если обоих потолков не хватает, помогает вот что.

1. Продлить срок с 25 до 30 лет. Потолок вырастет на 9 %: при платеже 27 000 Kč с 4,62 до 5,03 млн Kč.
2. Погасить или объединить мелкие кредиты и закрыть ненужные карты. Каждые 1 000 Kč платежа равны 186 тыс. Kč ипотеки.
3. Добавить созаявителя. Это самый сильный рычаг, если у него есть свой стабильный доход.
4. Найти ставку ниже. Разница между 5,00 и 4,59 % (Moneta, годовая фиксация, LTV до 80 %, счёт и страховка) при платеже 27 000 Kč поднимет потолок с 5,03 до 5,27 млн Kč.
5. Выбрать банк с более высоким внутренним порогом. 50 % вместо 45 % при доходе 60 000 Kč дают 5,6 млн вместо 5,0 млн Kč. Методики банков сравнит ипотечный консультант (hypoteční poradce).

А вот занимать собственные средства потребительским кредитом бесполезно. Банк увидит кредит в реестре, вычтет его платёж, и потолок упадёт сильнее, чем вы заняли.