Koľko si môžem požičať na hypotéku podľa čistého príjmu

S čistým príjmom 60 000 Kč mesačne si v októbri 2026 požičiate na hypotéku v Česku zhruba 5,0 mil. Kč na 30 rokov, na 25 rokov 4,6 mil. Kč. Pár s čistým príjmom 100 000 Kč dosiahne asi na 8,4 mil. Kč.

Počítame s priemernou sadzbou 5,00 % a s tým, že banka pustí na splátky všetkých úverov najviac 45 % čistého príjmu (žiadateľom do 36 rokov 50 %).

Tých 45 % nie je zákon. ČNB ukazovateľ DSTI deaktivovala 1. 7. 2023 a DTI 1. 1. 2024, takže ide o obvyklú internú hranicu bánk, ktorá sa od banky k banke líši (pri DSTI 40–50 %, pri DTI 8–9,5-násobok ročného príjmu).

Jediný záväzný limit ČNB je LTV 80 % hodnoty nehnuteľnosti (pod 36 rokov 90 %). To je druhý strop a môže vás zastaviť skôr než príjem.

Koľko si môžem požičať pri čistom príjme 35 až 150 tisíc?

Predpoklady: sadzba 5,00 %, anuitné splácanie, žiadne iné úvery a na splátku 45 % čistého príjmu. Sumy sú zaokrúhlené na 100 tis. Kč.

Na rýchly odhad: pri 5,00 % unesie každých 1 000 Kč mesačnej splátky asi 186 tis. Kč úveru na 30 rokov, na 25 rokov 171 tis. Kč. Opačne povedané, milión úveru stojí 5 368 Kč mesačne na 30 rokov a 5 846 Kč na 25 rokov. Sumu pre váš príjem a záväzky zistíte v kalkulačke koľko mi dajú hypotéku.

Priemerná nová hypotéka mala v auguste 2026 rekordných 4,59 mil. Kč. Podľa tabuľky na ňu treba pri 30 rokoch čistý príjem okolo 55 000 Kč, čo sedí s tým, že väčšinu hypoték dnes berú domácnosti s dvoma príjmami. Čo banka okrem príjmu posudzuje, od vlastných zdrojov po doklady a vek, zhŕňa sprievodca prvou hypotékou.

Sú DSTI a DTI zákon, alebo pravidlá bánk?

Úverovú spôsobilosť (bonitu) banka posudzuje podľa zákona č. 257/2016 Sb., teda musí overiť, že splátku zvládnete. Ako presne, si určuje sama a opiera sa pritom o dva ukazovatele:

• DSTI (podiel všetkých splátok na čistom príjme): obvyklá interná hranica je 45 %, pri žiadateľoch do 36 rokov 50 %, niektoré banky začínajú na 40 %. ČNB tento ukazovateľ ako záväzný limit zrušila 1. 7. 2023.
• DTI (celkový dlh k ročnému čistému príjmu): banky používajú 8–9,5-násobok. ČNB limit deaktivovala 1. 1. 2024 a len odporúča zvýšenú opatrnosť nad 8-násobkom.

Pri sadzbách okolo 5 % vás takmer vždy zastaví DSTI skôr než DTI. Príjem 60 000 Kč znamená ročne 720 tis. Kč a pri DTI 9 strop 6,5 mil. Kč, splátka vo výške 45 % však unesie len 5,0 mil. Kč. DTI by rozhodovalo až vtedy, keby sadzby klesli zhruba pod 3 % (pri splatnosti 30 rokov).

Mnohé banky navyše počítajú splátku z o niečo vyššej sadzby, než akú ponúkajú („stresový test“), aby overili, že zvládnete aj zdraženie po konci fixácie. Aj preto sa ponuky pri rovnakom príjme líšia o stovky tisíc korún a oplatí sa pýtať v dvoch či troch bankách.

Ak kupujete byt na prenájom alebo tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, ČNB od 1. 4. 2026 bankám odporúča prísnejšie parametre: LTV 70 % a DTI 7. Záväzné to nie je a banky ho uplatňujú rôzne, podmienky si preto overte v konkrétnej banke.

Čo vám banka od príjmu odpočíta

Čísla v tabuľke platia pre žiadateľov bez záväzkov. Každá pravidelná platba, ktorú banka vidí alebo o ktorej jej poviete, ide z tých 45 %, a pri 5,00 % na 30 rokov vám každá tisícka splátky uberie 186 tis. Kč úveru.

Banka sa nespolieha len na to, čo napíšete do žiadosti. Nahliada do úverových registrov (BRKI, NRKI, SOLUS), kde vidí všetky bankové aj nebankové úvery, karty aj prečerpania, vrátane tých, ktoré nepoužívate.

Nevyužitú kartu s limitom 100 tis. Kč zrušte mesiac pred žiadosťou. Nič to nestojí a strop sa zdvihne.

Aký príjem banka uzná a aký nie

Do výpočtu ide čistý príjem, ktorý viete doložiť a ktorý je trvalý. Práve tu sa banky líšia najviac:

• Zamestnanec na dobu neurčitú: priemer z 3–6 výplatných pások alebo potvrdenie o príjme od zamestnávateľa. V skúšobnej dobe väčšina bánk príjem neuzná, niektoré až po 3 mesiacoch s potvrdením zamestnávateľa.
• Prémie, odmeny, nadčasy: spravidla sa uzná len časť, a to iba vtedy, ak sa opakujú aspoň rok.
• Živnostník, teda SZČO (OSVČ): príjem z 1–2 daňových priznaní prepočítaný metodikou banky. Paušálna daň vec komplikuje a mnohé banky potom počítajú pevný podiel z obratu. Podrobne to rozoberáme v článku Hypotéka pre OSVČ.
• Konateľ s.r.o.: mzda či odmena zo spoločnosti a podiel na zisku. Niektoré banky sa pozerajú aj na zisk firmy.
• Príjem z prenájmu, rodičovský príspevok, diéty: uznáva sa len časť alebo s podmienkami, každá banka to má inak.

Čím istejší a lepšie doložený príjem, tým väčšiu časť z neho banka započíta. Dvaja ľudia s rovnakou sumou na výplatnej páske tak môžu dostať veľmi rozdielny strop.

Ako sa sčítavajú príjmy dvoch žiadateľov

O hypotéku môže žiadať aj viac ľudí spolu: manželia, partneri bez sobáša, rodič s dieťaťom. Príjmy spolužiadateľov sa sčítavajú a strop rastie takmer lineárne, 2 × 50 000 Kč = 100 000 Kč znamená asi 8,4 mil. Kč na 30 rokov.

Sčítavajú sa však aj záväzky a životné minimum sa ráta za celú domácnosť. Pár s dvoma deťmi preto dostane menej ako bezdetný pár s rovnakým príjmom.

Spolužiadateľ má dve výhody, na ktoré sa často zabúda. Ak má aspoň jeden z vás menej ako 36 rokov, banka smie ísť na LTV 90 % namiesto 80 % a obvykle uplatní aj voľnejšiu hranicu DSTI 50 %. Spolužiadateľ navyše nemusí byť spoluvlastníkom nehnuteľnosti, takže rodič môže „požičať“ svoj príjem a na liste vlastníctva vôbec nebyť.

Právnu stránku spoločnej hypotéky s partnerom bez sobáša rozoberáme v článku Spoluvlastníctvo a hypotéka.

Druhý strop je hodnota nehnuteľnosti

Príjem hovorí, koľko si môžete požičať. Hodnota nehnuteľnosti hovorí, koľko vám banka požičať smie: najviac 80 % odhadnej ceny (90 %, ak má jeden zo žiadateľov menej ako 36 rokov). Platí nižšie z oboch čísel.

Ak nestačí ani jeden strop, tu sú páky zoradené podľa toho, koľko korún prinesú:

1. Predĺžte splatnosť z 25 na 30 rokov. Strop stúpne o 9 %, pri splátke 27 000 Kč zo 4,62 na 5,03 mil. Kč.
2. Doplaťte alebo zlúčte drobné úvery a zrušte karty, ktoré nepoužívate. Každých 1 000 Kč splátky je 186 tis. Kč hypotéky.
3. Pridajte spolužiadateľa. Ak má vlastný stabilný príjem, je to najsilnejšia páka.
4. Nájdite nižšiu sadzbu. Rozdiel medzi 5,00 a 4,59 % (Moneta, ročná fixácia, LTV do 80 %, účet a poistenie) zdvihne pri splátke 27 000 Kč strop z 5,03 na 5,27 mil. Kč.
5. Vyberte banku s vyššou internou hranicou. Pri 50 % namiesto 45 % a príjme 60 000 Kč dostanete 5,6 namiesto 5,0 mil. Kč. Metodiky bánk vám porovná hypotekárny poradca.

Čo naopak nefunguje: požičať si vlastné zdroje spotrebiteľským úverom. Banka ho uvidí v registri, odpočíta jeho splátku a strop vám klesne o viac, než koľko ste si požičali.