Із чистим доходом 60 000 Kč на місяць у жовтні 2026 ви отримаєте іпотеку приблизно на 5,0 млн Kč на 30 років або на 4,6 млн Kč на 25 років. Пара з чистим доходом 100 000 Kč може розраховувати приблизно на 8,4 млн Kč. Розрахунок виходить із середньої ставки 5,00 % і з того, що на платежі за всіма кредитами банк дозволить віддавати не більше 45 % чистого доходу (50 % для заявників до 36 років).
Ці 45 % не прописані в законі. ČNB деактивував показник DSTI 1. 7. 2023, а DTI 1. 1. 2024, тож тепер це звичайна внутрішня межа банків, і в кожного банку вона своя: 40–50 % для DSTI, 8–9,5 річного доходу для DTI.
Єдиний обов’язковий ліміт ČNB стосується LTV, тобто 80 % вартості нерухомості (90 % до 36 років). Це друга стеля, і вона може зупинити вас раніше, ніж дохід.
Скільки дадуть іпотеки за вашого доходу?
Припущення: ставка 5,00 %, ануїтетне погашення, жодних інших кредитів, на платіж банк відводить 45 % чистого доходу. Суми округлено до 100 тис. Kč.
| Чистий дохід домогосподарства | Макс. платіж (45 %) | Іпотека на 25 років | Іпотека на 30 років |
|---|---|---|---|
| 35 000 Kč | 15 750 Kč | 2,7 млн Kč | 2,9 млн Kč |
| 45 000 Kč | 20 250 Kč | 3,5 млн Kč | 3,8 млн Kč |
| 60 000 Kč | 27 000 Kč | 4,6 млн Kč | 5,0 млн Kč |
| 80 000 Kč | 36 000 Kč | 6,2 млн Kč | 6,7 млн Kč |
| 100 000 Kč | 45 000 Kč | 7,7 млн Kč | 8,4 млн Kč |
| 150 000 Kč | 67 500 Kč | 11,5 млн Kč | 12,6 млн Kč |
Для швидкої оцінки: під 5,00 % кожні 1 000 Kč щомісячного платежу «тягнуть» приблизно 186 тис. Kč кредиту на 30 років (171 тис. Kč на 25 років). І навпаки, мільйон кредиту коштує 5 368 Kč на місяць на 30 років і 5 846 Kč на 25 років. Введіть свій дохід і зобов’язання в калькулятор і дізнайтеся, скільки іпотеки дадуть від зарплати.
Для порівняння: середня нова іпотека в серпні 2026 сягнула рекордних 4,59 млн Kč. За таблицею для неї потрібен чистий дохід домогосподарства близько 55 000 Kč (на 30 років). Це пояснює, чому більшість іпотек сьогодні беруть домогосподарства з двома доходами. Що ще банк перевіряє, крім доходу, від власних коштів до документів і віку, зібрано в путівнику «Перша іпотека в Чехії».
Як банк рахує вашу кредитоспроможність?
Кредитоспроможність (úvěruschopnost, bonita) банк оцінює за законом № 257/2016 Sb.: він зобов’язаний перевірити, що платіж вам по силі. Як саме, кожен банк вирішує сам, спираючись на два показники.
- DSTI (частка всіх платежів у чистому доході). Звичайна внутрішня межа 45 %, для заявників до 36 років 50 %, деякі банки починають із 40 %. Як обов’язковий ліміт ČNB скасував його 1. 7. 2023.
- DTI (увесь борг щодо річного чистого доходу). Банки працюють із 8–9,5 річного доходу. ČNB деактивував цей ліміт 1. 1. 2024 і лише радить бути обережнішими понад 8.
За нинішніх ставок близько 5 % вас майже завжди зупинить DSTI, а не DTI. Дохід 60 000 Kč означає 720 тис. Kč на рік і за DTI 9 стелю 6,5 млн Kč, але платіж у 45 % «потягне» лише 5,0 млн Kč. DTI почав би обмежувати, тільки якби ставки впали приблизно нижче 3 % (на строк 30 років).
Багато банків до того ж рахують платіж не за запропонованою ставкою, а за дещо вищою («стрес-тест»), щоб перевірити, чи витримаєте ви подорожчання після кінця фіксації. Через це пропозиції за однакового доходу різняться на сотні тисяч крон, і запитати варто у двох-трьох банках.
Для квартири, яку купуєте здавати в оренду, а також для третьої й наступної нерухомості ČNB з 1. 4. 2026 рекомендує банкам суворіші параметри: LTV 70 % і DTI 7. Це не обов’язок, і банки застосовують рекомендацію по-різному, тож умови уточнюйте в конкретному банку.
Що банк відніме від вашого доходу
Таблиця вище розрахована на заявника без зобов’язань. Кожен регулярний платіж, який банк бачить або про який ви йому скажете, віднімається з тих 45 %. А під 5,00 % на 30 років кожна тисяча крон платежу забирає 186 тис. Kč кредиту.
| Зобов’язання | Як його рахує банк | Вплив на іпотеку (30 років, 5,00 %) |
|---|---|---|
| Споживчий кредит, платіж 3 000 Kč | увесь платіж | −560 тис. Kč |
| Кредит на авто, платіж 5 000 Kč | увесь платіж | −930 тис. Kč |
| Дві позики, разом 10 000 Kč | увесь платіж | −1,86 млн Kč |
| Кредитна картка / овердрафт (kontokorent) | відсоток від ліміту навіть за нульового використання | залежно від ліміту, зазвичай від десятків до сотень тисяч |
| Аліменти, зобов’язання поручителя | уся сума | так само, як платіж |
| Прожитковий мінімум (životní minimum) домогосподарства | віднімається від доходу до розрахунку | зростає з кількістю членів домогосподарства, особливо дітей |
Зобов’язання банк шукає не лише у вашій заявці. Він перевіряє кредитні реєстри (BRKI, NRKI, SOLUS), де видно всі банківські й небанківські кредити, картки та овердрафти, зокрема ті, якими ви не користуєтеся. Картку з лімітом 100 тис. Kč, яка лежить без діла, закрийте за місяць до заявки: це нічого не коштує, а стелю підніме.
Який дохід банк визнає, а який ні
Банк зараховує лише чистий дохід, підтверджений документами, і дивиться, наскільки він стабільний. Саме тут банки розходяться найбільше.
- Працівник із безстроковим договором: середнє з 3–6 розрахункових листків або довідка про доходи від роботодавця. Під час випробувального строку (zkušební doba) більшість банків дохід не визнає, деякі визнають після 3 місяців із підтвердженням роботодавця.
- Бонуси, премії, понаднормові: зазвичай зараховують лише частину і тільки якщо вони повторюються щонайменше рік.
- ФОП (OSVČ): дохід з 1–2 податкових декларацій, перерахований за методикою банку. Паушальний податок (paušální daň) ускладнює справу, і багато банків тоді беруть фіксовану частку обороту. Детальніше в статті Іпотека для ФОП.
- Директор (jednatel) s.r.o.: зарплата або винагорода від компанії, частка прибутку; деякі банки дивляться й на прибуток фірми.
- Дохід від оренди, батьківська допомога (rodičovský příspěvek), добові: визнають частково або за певних умов, кожен банк по-своєму.
Правило просте: що надійніший і краще підтверджений дохід, то більшу його частину банк зарахує. Тому двоє заявників з однаковою сумою в розрахунковому листку можуть отримати дуже різну стелю.
Як додаються доходи двох заявників
Іпотеку можуть брати кілька людей разом: подружжя, партнери без шлюбу, батько чи мати з дитиною. Доходи співзаявників (spolužadatel) додаються, і стеля росте майже лінійно: 2 × 50 000 Kč = 100 000 Kč → приблизно 8,4 млн Kč на 30 років. Але так само додаються й зобов’язання, а прожитковий мінімум рахують на все домогосподарство. Тож пара з двома дітьми отримає менше, ніж бездітна пара з тим самим доходом.
Про дві переваги співзаявника часто забувають. Якщо хоча б одному з вас менше 36 років, банк може дати LTV 90 % замість 80 % і зазвичай застосує м’якшу межу DSTI 50 %. Крім того, співзаявник не мусить бути співвласником нерухомості, тож батьки можуть «позичити» вам свій дохід, не потрапляючи до виписки з кадастру. Правовий бік спільної іпотеки з партнером без шлюбу розбираємо в статті Співвласність та іпотека.
Другу стелю задає вартість нерухомості
Дохід показує, скільки ви здатні сплачувати. Вартість нерухомості визначає, скільки банк може вам позичити: не більше 80 % оціночної вартості (90 %, якщо одному із заявників менше 36 років). Діє менше з двох чисел.
Якщо замалі обидві стелі, є кілька способів їх підняти.
- Подовжити строк з 25 до 30 років. Стеля зросте на 9 % (за платежу 27 000 Kč з 4,62 до 5,03 млн Kč).
- Погасити або об’єднати дрібні кредити й закрити невикористані картки. Кожні 1 000 Kč платежу дорівнюють 186 тис. Kč іпотеки.
- Додати співзаявника. Це найсильніший важіль, якщо в нього є власний стабільний дохід.
- Знайти нижчу ставку. Різниця між 5,00 і 4,59 % (Moneta, річна фіксація, LTV до 80 %, рахунок і страхування) за платежу 27 000 Kč піднімає стелю з 5,03 до 5,27 млн Kč.
- Вибрати банк із вищою внутрішньою межею. 50 % замість 45 % за доходу 60 000 Kč означають 5,6 замість 5,0 млн Kč. Методики банків порівняє іпотечний консультант (hypoteční poradce).
А от позичати власні кошти споживчим кредитом не варто. Банк побачить його в реєстрі, відніме платіж, і стеля впаде більше, ніж ви позичили.
Джерела
- ČNB — деактивація верхньої межі DSTI (1. 7. 2023) і DTI (1. 1. 2024); чинний ліміт LTV 80/90 %; рекомендація LTV 70 і DTI 7 для інвестиційної нерухомості з 1. 4. 2026
- закон № 6/1993 Sb. про Чеський національний банк, § 45a–45c (повноваження ČNB встановлювати LTV, DTI і DSTI)
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, § 86 і далі (оцінка кредитоспроможності)
- ČBA Hypomonitor — середня ставка 5,00 % і середня іпотека 4,59 млн Kč, серпень 2026