Можно ли получить ипотеку с записью в реестре должников

Получить ипотеку с записью в реестре можно, если запись мелкая и давняя. Короткую просрочку, которую вы давно погасили, большинство банков простит, а просрочка свыше 90 дней, исполнительное производство (exekuce) или банкротство (insolvence) почти везде означают отказ. Банк смотрит, что это за запись, на какую сумму и насколько она старая. Всё, что лежит между двумя крайностями, решает внутренний скоринг конкретного банка, и здесь заявку стоит подавать прицельно, а не наугад.

В банковском (BRKI) и небанковском (NRKI) реестрах клиентской информации запись видна 4 года после погашения долга, в реестре SOLUS 3 года. Что увидит банк, можно заранее проверить по выписке. Сделайте это до заявки: каждая заявка на кредит тоже попадает в реестр как запрос. При средней ставке по новым ипотекам 5,00 % (ČBA, август 2026 года) запись обычно стоит не только шанса на кредит, но и более низкого LTV и лишних десятых долей процентного пункта в ставке.

Что банки считают негативной записью?

Негативной записью банки считают прежде всего просрочки, особенно дольше 90 дней, и непогашенные или взыскиваемые долги, а разовая короткая просрочка обычно не мешает. При этом в реестрах хранятся не только долги. BRKI (Bankovní registr klientských informací, банковский реестр клиентской информации) собирает все кредиты в банках, включая кредитные карты и овердрафты. NRKI делает то же самое для небанковских кредиторов и лизинговых компаний, а SOLUS добавляет долги перед операторами связи, поставщиками энергии и магазинами, которые продают в рассрочку.

По каждому обязательству видно, как вы платили: были ли просрочки и насколько долгие. Рассматривая заявку, банк берёт выписки из всех трёх реестров и заодно проверяет реестр банкротств (insolvenční rejstřík) и Центральный реестр исполнительных производств (Centrální evidence exekucí).

Хорошая история работает в обратную сторону. Автокредит или кредитная карта, погашенные без единой просрочки, скоринг улучшают.

Сколько лет хранится запись в реестре?

В BRKI и NRKI 4 года после погашения, в негативном реестре SOLUS 3 года, а по долгам перед операторами связи и поставщиками энергии 1 год. Срок считается с даты погашения долга, а не с даты, когда началась просрочка. Если долг 2023 года вы закрыли только в октябре 2026 года, банки будут видеть его в реестре до октября 2030 года.

• BRKI и NRKI: 4 года после погашения (прекращения) обязательства. Всё это время видна и история платежей с просрочками.
• SOLUS: 3 года после оплаты долга в негативном реестре физических лиц, по долгам операторам связи и поставщикам энергии 1 год.
• Реестр банкротств: должника вычёркивают из списка через 5 лет после окончания производства. Если освобождение от долгов (oddlužení) закончилось освобождением, по нынешней редакции закона хватает 3 лет с этого момента (§ 425 закона о несостоятельности, insolvenční zákon).
• Центральный реестр исполнительных производств: запись пропадает вскоре после того, как вступит в силу решение о завершении экзекуции. Пока производство идёт, его видно.

Корректную запись по просьбе не удалят. Не помогут ни деньги, ни «услуги по очистке реестров», которые предлагают в интернете. Исправить можно только ошибочную запись: рекламацией у кредитора, который её внёс, или напрямую у оператора реестра.

Как узнать, что увидит банк

Закажите выписку сами, лучше за 2–3 месяца до заявки. Вы увидите ровно то, что увидит кредитный специалист, и успеете оспорить ошибку или закрыть долг.

1. BRKI и NRKI ведут компании CBCB и CNCB. Общую выписку можно получить онлайн на портале kolikmam.cz, подтвердив личность. Онлайн-выписка стоит сотню-другую крон, а копию своих персональных данных по GDPR можно запросить бесплатно.
2. SOLUS выдаёт выписку после того, как присвоит вам идентификационный номер (SIN). Заказать её можно онлайн через приложение или по почте.
3. Реестр банкротств (isir.justice.cz) открыт и бесплатен, искать в нём можно по имени и дате рождения.
4. Центральный реестр исполнительных производств ведёт Палата судебных исполнителей (Exekutorská komora). Выписку дают онлайн или в пункте Czech POINT (государственная точка выдачи выписок), обычно платно.

В выписке смотрите на три вещи: отметки о просрочках по каждому обязательству, дату прекращения обязательства (от неё идёт срок) и список запросов. Если нашли чужой кредит или просрочку, которой по вашим банковским выпискам не было, оспорьте её письменно и приложите рекламацию к заявке на ипотеку.

Как банк взвешивает запись

К регулированию ČNB реестры отношения не имеют. Единственный обязательный лимит ČNB для ипотеки на собственное жильё — LTV 80 % (90 % для заявителей до 36 лет). DSTI и DTI ČNB отключил в 2023 и 2024 году, и банки держат их как собственные внутренние пороги. Что делать с записью в реестре, каждый банк решает по своей риск-политике, отсюда и разница между банками.

Сначала заявку прогоняет автоматический скоринг. Тяжёлая запись означает отказ сразу, каким бы ни был доход. Запись полегче отправляет заявку на ручную проверку, где кредитный специалист смотрит на:

• давность: просрочка старше 2 лет весит заметно меньше прошлогодней;
• сумму: сотня-другая крон долга оператору связи весит иначе, чем десятки тысяч по кредитной карте;
• повторяемость: одна задержка выглядит случайностью, пять задержек уже привычкой;
• остальной профиль: стабильный доход, низкий LTV и собственные средства отчасти уравновешивают запись.

Пограничному клиенту банк либо откажет, либо даст условия похуже: LTV ниже (обычно 70 % вместо 80 %) и ставку у верхнего края актуального диапазона индивидуальных предложений 4,7–5,8 %. Терпимость у банков разная, поэтому рассылать заявки в пять банков наугад бессмысленно: каждая оставляет в реестре запрос. Лучше заранее показать запись ипотечному консультанту, который знает внутренние методики банков, и подать заявку прицельно в один-два банка.

Сколько стоит запись на ипотеке в 3 млн Kč

Высокая ставка не навсегда. При следующей фиксации, когда запись постареет или исчезнет, ставку можно пересогласовать или рефинансировать ипотеку. Дороже обходится низкий LTV: дополнительные собственные деньги нужны сразу.

Что можно сделать с записью

1. Погасите долг и добейтесь отметки о прекращении обязательства. Срок 4 года (BRKI/NRKI) или 3 года (SOLUS) пойдёт только с даты погашения. Возьмите у кредитора подтверждение об оплате и проверьте по выписке, что обязательство значится закрытым.
2. Объясните просрочку и подкрепите объяснение документами. При разовой короткой просрочке помогает письменное объяснение с доказательством: неверно настроенный постоянный платёж, госпитализация, выписка о том, что деньги ушли вовремя, а ошибся кредитор. Приложите объяснение к заявке сразу, не дожидаясь вопроса банка.
3. Оспорьте ошибочную запись. Долг, которого у вас никогда не было (забытая SIM-карта, закрытый счёт с комиссией), оспаривайте и у кредитора, и в реестре. До решения запись помечена как спорная, и кредитный специалист это видит.
4. Поменяйте параметры заявки. Помогут созаявитель с чистой историей, более низкий LTV за счёт больших собственных средств, закрытие ненужной кредитной карты и овердрафта (они занимают место во внутреннем DSTI банка). Как это изменит сумму, проверьте заранее в калькуляторе Какую ипотеку мне дадут.
5. Дождитесь, пока запись истечёт, но сначала посчитайте цену ожидания. Цены сделок со вторичными квартирами во II квартале 2026 года выросли на 14 % за год (в Праге на 11 %). Если темп сохранится, год ожидания при квартире за 4,3 млн Kč обойдётся в 470–600 тыс. Kč подорожания. Ставка хуже на 0,5 п. п. на 3 млн Kč стоит около 10 600 Kč в год, и при следующей фиксации её можно пересогласовать. Ждать имеет смысл, если запись серьёзная и истекает через несколько месяцев, но не ради мелкой просрочки, которая провисит ещё три года.

Чего не делать: не отвечайте на объявления небанковских компаний об «ипотеке без проверки реестров». Небанковский кредитор тоже обязан иметь лицензию ČNB и по § 86 закона о потребительском кредите проверить вашу кредитоспособность. Кто даёт деньги под залог недвижимости, не глядя ни в реестр, ни на доход, рассчитывает при первом сбое продать залог. Ставки там в разы выше банковских 5,00 %, а в придачу вы получите ещё одну запись. Если банк уже отказал, посмотрите семь реальных вариантов, что делать, когда ипотеку не дают.